정부는 지난 6월 말 '긴급 가계부채 점검 회의'에서 수도권과 규제 지역을 대상으로 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하는 강도 높은 대출 규제를 시행했다. 시장 과열에 대응한 조치라는 점에서 의도 자체에 대해 문제가 있다고 말하긴 어렵다. 그러나 정책의 실효성과 시장 반응을 판단하면서, 일각에서 주장하듯 주간 단위 지표만을 근거로 효과를 섣불리 단정하는 행태는 정책 신뢰를 다시 흔드는 우를 부를 수 있다.
대책 발표 직후, 일각에서는 "서울 아파트값 상승세 주춤", "하락 전환" 등의 제목으로 시장 안정화 효과를 부각했다. 하지만 이러한 판단의 근거는 주간 단위 부동산 지수에 불과했다. 마치 주식시장처럼 부동산 가격이 실시간 반응하고, 정책 효과도 즉각 나타난다는 착시를 불러일으키는 접근법이다. 더 큰 문제는 주간 단위 지표와 월간 단위 지표가 서로 다른 표본을 기반으로 한다는 점이다. 즉, 주간 단위 지표의 누적이 월간 단위 지표가 아니라는 점이다. 사실 부동산 시장의 구조적 특성상 정책 효과는 최소 한 달에서 분기 단위 이상의 기간을 거쳐 누적적으로 나타날 수밖에 없다.
한국개발연구원(KDI)이 최근 발표한 '경제동향 8월' 보고서는 월간 지표를 근거로 6월 당시 주택시장과 다른 현실을 보여준다. KDI는 6월 주택시장이 매수 심리가 여전히 높은 수준을 유지했으며, 서울과 수도권을 중심으로 거래량과 가격이 동반 상승했다고 진단했다. 구체적으로 살펴보면, 서울의 6월 매매 거래량은 15,400호로 최근 3년 평균인 7,500호를 두 배 이상 상회했다. 매매가격 상승률 역시 5월 0.38%에서 6월 0.95%로 오히려 가속화됐다. 수도권도 0.10%에서 0.37%로 상승 폭이 확대되는 모습을 보였다.
이번 상황은 문재인 정부 시절의 '12·16 대책'과 유사한 패턴을 보인다. 2019년 12월, 당시 정부는 시가 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 전면 금지했다. 초기에는 거래가 위축되고 호가가 주춤하는 모습이라고 주간 지표를 근거로 강조했었지만, 실제 주택시장 가격은 지속적인 상승세를 보였다. 그리고 15억 원은 서울 주요 지역에서 더 이상 '초고가'가 아닌 일반적인 가격대로 자리 잡게 됐다. 현재 서울의 현실이 이를 명확히 보여준다. 국토부 실거래 자료에 따르면, 15억 원을 넘겨 거래된 아파트 비중은 지난달 기준 27.7%에 달한다. 정책 설계 당시 '초고가'로 분류했던 구간이 이제는 서울 중심 지역에서 보편적인 가격대가 된 것이다.
주택 가격대를 인위적으로 제한하는 금융정책은 예상치 못한 부작용을 낳는다. 규제를 우회하는 비주택담보대출이나 다중 자금조달 방식이 등장하면서, 오히려 자금력이 풍부한 투자자들에게 유리한 환경이 조성된다. 신용 기반의 실수요자보다는 현금 동원력이 높은 투자자들의 '갈아타기'만 활발해지는 신용 배분의 불균형(Credit Rationing) 현상이 나타나는 것이다.
정부의 규제 정책이 실제 시장 온도를 낮췄는지는 최소 7월 월간 데이터를 통해 추가 검증이 필요하다. 정책과 언론 모두 주간 주택 지표에 의존한 성급한 판단을 경계해야 한다. 과거의 착시를 반복하지 않으려면 실증적이고 구조적인 접근이 필수적이다.
그리고 정책은 선한 의도를 넘어 시장 언어로 소통되어야 하며, 단기 효과보다는 시장 구조에 대한 깊이 있는 통찰을 바탕으로 설계되고 평가되어야 한다. 의도보다는 결과로, 희망보다는 데이터로 말하는 정책만이 시장의 신뢰를 얻을 수 있다. 시장은 기억하고, 역사는 반복되기 때문이다.
