판교 상권 양극화… 투자 주의보
판교 상권에서 수십억원대 큰 손들이 상가를 통으로 매입하고 있다. 또 주공 단지 내 상가들도 유례없이 높은 낙찰률을 보이고 있다. 그만큼 판교 상권이 투자자들의 이목을 끌고 있다는 방증이다.
그럼에도 판교 상가시장은 아직 크게 달아올랐다고 보기 어려운 측면도 있다.
한 업계 관계자는 "판교의 경우 그동안 상가부지를 매입했던 시행사들이 부동산경기가 하락한 이후 금융기관 대출을 끌어오지 못하고 있는 것이 현실"이라며 "아직까지는 일부만 분양을 시작했지만 올 가을쯤 되면 많은 물량이 나올 수 있을 것"이라고 진단했다.
앞으로 더 많은 물량이 나올 가을까지 투자시기를 조율해보는 것도 나쁘지 않다는 설명이다.
◆큰손들, 판교 상가 통으로 매입
판교 상권이 주목을 받고 있는 가운데 판교에서 상가 자체를 통으로 매입하는 사례가 줄을 잇고 있다.
지난 3월에는 동판교 내 '스타식스 게이트'가 개인 투자자에게 통째로 매각됐다. 이달 초에는 서판교에 위치한 '스타식스 로데오'가 개인투자자에게 통째로 매각돼 세간의 관심을 끌고 있다.
스타식스 로데오는 서판교를 관통하는 57번 국지도변에 위치한 지하1층, 지상4층 19개 점포 규모의 근린 상업시설로 오는 10월 준공 예정으로 공사가 진행 중이다.
이들 사례 외에도 서판교지역에 통매각을 진행 중인 사례가 더 있는 것으로 알려지고 있다. 스타식스 로데오의 경우 약 80억원선에서 계약이 체결된 것으로 전해졌다.
업계 관계자는 "보통 상가투자자들의 경우 계약가격의 50~60%의 현금을 동원하고 나머지는 은행 대출 등을 이용한다"며 "상가는 임대수익을 통해 대출이자를 보전할 수 있다는 점에서 수십억원에서 백억원대의 자금이 있는 큰 손들이 상가투자를 선호한다"고 말했다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "택지지구 내에서 아직 공사가 진행 중인 상업 시설이 개인에게 통째로 매각되는 것은 흔치 않은 현상"이라며 "지난 3월 동판교 스타식스 게이트 통매각과 이번에 계약이 성사된 스타식스 로데오는 서판교 지역 상권에 대한 투자자들의 기대치 또한 동판교 못지않게 높다는 것"이라고 설명했다.
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선 대표는 이어 "서판교지역의 경우 연이은 2건의 통매각으로 이름을 떨친 스타식스 시리즈의 스타식스 메트로, 스타식스 밸리를 비롯, 판교랜드 훼밀리프라자 등이 분양을 개시했다"며 "이밖에도 10여개 현장이 분양을 시작하기 위한 준비 작업을 서두르고 있는 상황"이라고 분위기를 전했다.
◆주공 단지 내 상가도 주목
서판교 지역은 지난 5월 주공 단지 내 상가 입찰에서도 100%의 낙찰 공급률을 기록해 동판교를 웃도는 투자 열기를 보여준 지역이기도 하다. 오는 22~23일 판교 지역 주공 단지 내 상가 최대 규모의 공급이 예정돼 있어 3월 동판교, 5월 서판교의 투자 열기를 이어나갈 것인지 관심이 모아지고 있다.
주공은 12일 판교 지역 37개, 이천 갈산 4개 등 41개 신규분양분과 판교지역 3개 재분양분을 포함해 경기지역에 44개의 주공 단지 내 상가를 분양한다. 이번 판교지역에 공급되는 주공 단지 내 상가 37개 점포는 동판교지역 A17-2, A20-1, A21-2 3개 블록 29개, 서판교지역 A8-1블록 8개로 구성돼 있다.
동판교지역의 경우 3개 블록 모두 가구수 대비 상가 면적이 1.5㎡ 미만으로 상가의 희소성이 확보돼 있다. 입지적으로도 인근에 근린 상업 시설이 없어 독점력도 뛰어난 것으로 평가되고 있다.
A17-2블록의 경우 775가구의 국민임대 단지로 가구수 대비 상가면적이 0.34㎡로 가장 낮아 상가의 희소성이 높다. 그러나 배후단지의 소비력이 다소 낮은 약점을 가지고 있다.
A20-1블록은 447가구의 공공분양 단지로 배후단지의 소비력은 높은 편이나 단지 바로 옆에 주상복합 용지가 자리하고 있어 추후 주상복합 건물과의 경쟁 관계가 예상된다.
A21-2블록은 이번 판교 공급분에서 가장 관심이 가는 상가로 배후단지가 공공임대와 공공분양이 섞여 있어 소비층이 다양하다. 주변에 경쟁 관계를 이룰 수 있는 근린 상업 시설 용지도 없다. 가구수당 상가면적도 0.42㎡로 단지 내 상가로서의 희소성과 독점성을 누릴 수 있는 입지를 가지고 있어 입찰 경쟁이 치열할 것으로 예상된다.
서판교지역 A8-1블록은 지난 5월 100%의 낙찰 공급률을 보인 A9-1, A9-2, A10-1블럭의 북편에 위치한 공공분양 단지로 입지와 소비력, 가구수 대비 상가면적 면에서 경쟁력이 높아 서판교지역 상가의 인기를 이어갈 수 있을 지 주목된다.
또 판교 지역 내 약 20여개의 현장도 가을 이전 분양 개시를 목표로 분양 준비에 분주한 상황이어서 연내 판교신도시 내 상가시장의 분양열기가 뜨거울 것으로 예상된다.
◆판교 상권, 양극화 심해질 것…투자 주의해야
판교 상권에 큰 관심이 모아지고 있는 것은 사실이지만 앞으로 양극화 현상을 빚을 것으로 예상되고 있고 상권 형성에도 시간이 걸릴 것으로 보여 투자에 유의해야 한다.
선종필 대표는 "판교 상권은 지역 및 가격, 그리고 상권에 따라 극심한 양극화현상을 빚을 가능성이 높다"며 "특히 분양가가 높은 곳은 수지를 맞추기 쉽지 않을 수도 있을 것"이라고 내다봤다.
박대원 상가정보연구소장은 "최근 단지 내 상가 입찰에서 내정가에 비해 과도하게 높은 가격으로 응찰하는 현상은 줄고 있지만 매입가격의 총액이 5억원을 넘어서면 일단 수익 보전이 어려울 수밖에 없다"며 "과도한 경쟁은 오히려 화를 부를 수 있다"고 주의를 당부했다.
박 소장은 또 "단지 내 상가는 비교적 안전성이 높아 초보 투자자들의 관심이 높지만 그만큼 꼼꼼히 따져봐야 한다"며 "배후단지 규모는 어느 정도인지, 아파트 공급 유형에 따른 소비력은 얼마나 되는지, 가구당 상가 면적이 1.65㎡ 이하인지, 그리고 소비층 주 동선과 상가 배치가 일치하는지, 독점성은 어느 정도인지, 내정가는 적정한지 등을 체크해봐야 한다"고 조언했다.
박 소장은 이어 "신도시(택지지구)는 상권 형성에 최소 2~3년 이상이 소요된다는 점을 유념해 중장기적인 관점에서 접근해야 한다"며 "인접 배후단지가 주 소비층임을 고려해 음식점 학원 병원 등 지역생활 밀착형 업종을 염두에 두고 상가를 고르는 것이 좋다"고 말했다.