금융규제 완화해도 저소득 실질수혜 제한적·공급과잉도 걸림돌
전국 주택거래가 석달만에 상승세로 전환하면서 향후 시장 전반에 대한 기대와 우려가 교차하고 있다. 정부는 새 경제팀의 부동산시장 활성화 정책이 효과를 발휘했다고 하지만, 실제 효과는 서울 강남 재건축사업장 일부에 국한하고 공급과잉이 발목을 잡을 수 있다는 우려가 나온다.
13일 국토교통부에 따르면 지난달 거래는 수도권과 지방에 걸쳐 고른 증가세를 보였다. 국토부는 7월 거래량이 증가세로 돌아선 배경으로 "새 경제팀 구성에 따른 총부채상환비율(DTI)·주택담보대출비율(LTV) 규제완화 정책 발표로 매수심리 회복 기대감 때문"이라고 설명했다.
하지만 주택거래가 계약일로부터 60일 이내에 신고해야 한다는 점을 고려하면 허수가 개입됐을 개연성이 높다는 지적이다. 거래일과 신고일이 일치되는 경우가 절반에 불과하다는 점을 고려하면 5월과 6월 거래량을 무시할 수 없는 셈이다.
주택거래 심리와 직결되는 거래가격이 혼조세를 보인 것도 속단을 경계하게끔 하는 요인이란 분석이다. 실제 서울 강남 대치 은마아파트나 분당 수내 푸른마을 등은 500만~1400만원까지 상승한 반면, 강남구 개포동 주공1단지나 경기 성남 분당 야탑동 목련마을(SK) 같은 단지들은 많게는 2000만원 이상 하락하기도 했다.
7월 거래 현황 가운데 서울 강남3구(1538가구) 증가율이 10.8%로, 전국 증가율(5.1%)을 크게 웃돌며 두드러진 것도 눈여겨 볼 대목이다. 새 경제팀 효과가 강남에 머물 뿐 시장 전반을 놓고 판단하긴 이르다는 지적이다.
함영진 부동산114 센터장은 "DTI·LTV 완화 효과는 강남 재건축을 위주로 반응이 나타난 것"이라며 "대출규제 완화만으로 거래가 늘었다고 단정하긴 어렵다"고 말했다.
강남에 제한적인 DTI, LTV 완화 효과는 계층간 소비의 불균형을 불러오고 삶의 질 차이를 더욱 심화시키는 부작용을 초래할 가능성만 높다는 비판도 나온다. 무주택 실수요자들은 실소득대비 주택가격이 높고 금융부채 비중이 커 모두 부담으로 다가올 수밖에 없기 때문이다. 반면 고소득층일수록 자산대비 부채비율이 낮다.
조명래 단국대 도시계획학과 교수는 "이런 식의 '부채형 소비'는 최경환 효과를 반감시킬 수 있다"며 "근본적인 실질소득을 높이지 않으면 소득대비 부채가 높아 효과가 제한적일 것"이라고 꼬집었다.
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가격 형성의 근간인 수급을 우려하는 목소리도 곳곳에서 나온다. 주택산업연구원은 지난달 초 발표한 자료에서 하반기 공급과잉으로 매매가격 상승률이 1% 미만에 머무르고 전세가격은 2% 안팎에서 상승할 수 있다고 경고했다. 부동산114도 연내 입주했거나 입주를 앞둔 아파트(25만6332가구)가 지난해 입주 물량(19만4124가구)보다 무려 32.0% 많다고 집계했다.
올해 수도권 주택매매가격이 1% 상승할 것으로 내다봤던 한국건설산업연구원도 기대치를 0.5%로 낮춰 잡았다. 시장 불확실성이 크다고 본 것이다. 매매전환 수요가 지난해 상당 수 이뤄진 상황에서 투자수요의 시장진입을 이끌만한 요인이 부족하다는 지적이다.
허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "하반기 매매가 상승폭이 미미하고 규제완화 법안 통과가 기약이 없다"며 "이런 상황에서 하반기 시장전망이 밝을 것이라고 보기엔 무리가 있다"고 설명했다.