개포우성6차, 목동신시가지1·11·12단지, 상계 주공아파트
- "저층일수록 용적률 낮아 가격 상승세 기대"
- 추진단지 1만3539가구 불과…희소성 커져
정부가 아파트 재건축 연한을 기존 40년에서 30년으로 단축하는 내용의 '9·1부동산대책'을 내놓으면서 투자자들의 관심이 5층 이하 저층단지들에 쏠리고 있다. 저층일수록 용적률(전체 사업부지 대비 지상 건축물이 차지하는 면적비율)이 낮은 만큼 사업성이 좋아서다.
특히 아파트값 자체가 비싸 재건축 프리미엄을 예상할 수 있는 것으로 전해진 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 양천구 목동 등은 벌써부터 기대감이 무르익고 있다. 이런 이유로 이들 지역 아파트 중에서도 5층 이하 단지는 가격 상승세가 이어질 것이라고 전문가들은 내다봤다.
5일 부동산114에 따르면 1990년 이전에 준공된(90년 포함) 서울시내 5층 이하 저층단지는 총 4만6046가구로 나타났다. 90년 이전에 준공된 35만4301가구 대비 13% 수준으로, 강남구 개포동 주공아파트 등 재건축이 추진 중인 단지는 3만2507가구(9.2%)다.
재건축 연한이 돼 이미 재건축이 진행 중인 단지를 제외하면 앞으로 재건축이 추진될 수 있는 저층단지는 1만3539가구(3.8%)에 불과하다. 90년 이후 아파트들이 대개 10층 이상인 점을 감안하면 이번 대책의 최대 수혜로 손꼽히는 저층단지는 그 희소성이 매우 높아질 것이란 의견이다.
◇'돈 되는' 5층 재건축 가능 단지는…개포동 '우성6차' 주목
그렇다면 이번 재건축 연한 축소의 수혜를 받으면서도 5층 이하 저층으로 프리미엄이 기대되는 단지는 어디일까. 기존보다 대책 이후 2~10년 재건축시기를 앞당길 수 있는 87~90년 사이 준공된 서울 소재 저층 주요 단지를 알아봤다.
우선 입지가 가장 좋다고 평가받는 강남구 개포동 658-1 일대 '우성6차'는 지상 5층 8개동, 270가구로 구성됐다. 87년 준공돼 당초보다 2년 앞당겨 2017년 이후 재건축 추진이 가능해졌다.
지하철 3호선 매봉역과 분당선 구룡역이 걸어서 20분 거리에 위치하며 신분당선도 지난다. 현재 재건축 추진이 한창인 개포주공1단지, 개포시영 등과 인접했다. 주변 아파트 재건축이 완료되면 홀로 낙후된 만큼 주민들의 재건축 추진 의지도 강하다는 게 주변 개업공인중개사들의 설명이다.
양천구 목동 925 일대에 위치한 신시가지 7단지 역시 지상 5층 14개동에 전용 59~74㎡ 480가구로 구성된 저층단지가 고층단지와 섞여 있다. 88년 준공돼 2022년이던 재건축 연한이 4년이나 앞당겨져 2018년부터 재건축이 가능해진다. 지하철 5호선 목동역과 인접한 역세권이며 학군이 우수하기로 유명하다.
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마찬가지로 88년 준공된 양천구 신정동에 위치한 목동신시가지 11~12단지도 저층과 고층이 섞여 있다. 11단지 80가구와 12단지 420가구는 저층단지로, 소형으로만 구성됐고 주민들의 재건축 의지가 강하다고 현지 중개업소들은 전했다.
노원구 상계동 일대 주공아파트들도 재건축 연한 축소 혜택을 받는다. 87년 준공된 주공 2·5단지(1062가구)를 비롯해 주공 1·10단지(88년, 590가구)와 주공 14단지(89년, 240가구) 등도 저층단지들이다. 특히 주공5단지는 지하철 4·7호선 노원역이 걸어서 5분 거리인 역세권 단지다.
이밖에 △강서구 방화동 한미(220가구) △노원구 중계동 동진(210가구) △노원구 하계동 시영5단지(640가구) △도봉구 쌍문동 대웅(160가구) △양천구 신월동 신안파크(485)가구 △중랑구 망우동 경남(250가구) 등도 5층 저층단지로 재건축 후 용적률 혜택을 많이 볼 수 있다.
윤지해 부동산114 선임연구원은 "재건축이 가능한 저층아파트 물량이 계속 줄고 있어 장기적으로 그 희소성이 매우 높아질 것"이라면서도 "재건축 연한이 앞당겨진다고 인기가 없던 단지의 매력이 갑자기 높아지는 것은 아니므로 교통·교육 등 생활여건도 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언했다.