최대 수혜라는 '목동신시가지 1~14단지' 분석해 보니…단지따라 용적률, 주민 의지 달라
"(목동이) 재건축 최대 수혜지역이란 소식에 며칠새 수천만원씩 호가가 뛰고 전화문의가 잇따르고 있습니다. 어디에 투자해야 할지를 묻는 전화가 빗발치지만 콕 집어서 얘기하기 쉽지 않네요."(서울 양천구 목동 S공인중개소 관계자)
지난 1일 정부가 아파트 재건축 연한을 기존 40년에서 30년으로 단축하고 안전진단 기준도 완화하는 내용의 '9·1 부동산대책'을 내놓으면서 투자자들의 관심이 부쩍 높아졌다.
수혜지역으로 꼽히는 양천구 목동과 노원구 상계동 일대에선 이미 발빠르게 움직이는 투자자들도 있다는 게 부동산업계의 설명이다. 하지만 단지별로 사업성이 다르고 실제 재건축이 이뤄지기까진 최소 5년 이상 걸리는 만큼 투자여건을 꼼꼼히 따져봐야 한다고 전문가들은 지적했다.
그렇다면 어떤 단지에 관심을 둬야 할까. 전문가들은 우선 집값이 비싸더라도 재건축 프리미엄을 노리려면 수요가 몰릴 수 있는 인기 주거지역을 투자 우선순위로 꼽았다. 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 양천구 목동이 대표적이다. 사업성이 담보돼야 분담금 부담이 줄기 때문이다.
통상 기존 용적률(전체 사업부지 대비 지상건축물이 차지하는 면적 비율)이 낮은 아파트일수록 수익률이 높다. 1980년대 지어진 아파트는 기존 용적률이 낮아 대체로 유리한 편이다.
특히 저층이면서 기존 가구수·동수가 많은 단지일수록 일반분양에 따른 수익성은 높아질 공산이 크다. 저층 단지를 고층으로 신축하면 무상지분 비율에 따라 조합원이 돌려받는 수익금도 높아진다. 결국 장기적 투자 관점에선 희소성이 높은 5층 이하 단지들에 관심을 가질 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다.
윤지해 부동산114 선임연구원은 "10층 이상 되는 아파트는 5층 이하 저층보다 용적률이 높다는 점을 유의해야 한다"며 "단지별로 조금씩 차이는 있지만 강남구 압구정동이나 서초구 잠원동 등 한강변 아파트나 용적률이 110∼130% 안팎인 목동 등이 사업성이 더 좋은 편"이라고 설명했다.
◇재건축 최대 수혜 '목동신시가지'…"11·12단지 유망"
이번 대책의 최대 수혜로 손꼽히는 '목동신시가지'의 경우만 보더라도 단지별로 용적률에서 차이를 보인다. 용도지역에 따라서도 재건축 후 받을 수 있는 용적률이 다르기 때문에 사업성에 큰 영향을 미친다. 단지별로 저층(5층)이 포함된 것은 강점이다.
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목동신시가지 1~14단지의 용적률은 117~165%로 다양하다. 1~3단지는 2종 일반주거지역으로 재건축 후 200%의 용적률이 적용되는 반면 4~14단지는 3종으로 250%까지 용적률이 허용돼 사업성이 좋다. 용적률만 놓고 보면 5단지가 117%에서 250%로 확대될 수 있는 만큼 가장 좋다는 평가다.
이보다 더 중요한 것은 단지 주민들의 의지다. 특히 목동의 대형 면적에 거주하는 주민들은 재건축을 원하지 않아 주민동의를 받는 것이 쉽지 않다.
목동신시가지5단지 한 주민은 "아파트가 노후화되긴 했지만 대부분 스스로 리모델링해 사는 만큼 재건축 수요가 많은지 의문"이라며 "재건축 소리만 나와도 반대하는 주민이 많은데 과한 기대감을 심어주는 게 아닌지 걱정"이라고 말했다.
현지 부동산중개업계에 따르면 오히려 목동신시가지 11~12단지처럼 소형 주택형으로만 구성된 단지가 재건축에 대한 의지가 강하다. 특히 저층(5층)으로 구성된 11단지 80가구와 12단지 420가구는 이번 대책의 최대 수혜로 꼽힌다. 재건축 가능연한이 4년 단축돼 2018년부터 재건축이 가능해졌다.
함영진 부동산114 센터장은 "이번 대책으로 저층이 많은 단지를 중심으로 당장 재건축 논의가 시작될 수 있을 것"이라면서도 "사업성이 좋은 강남 저밀도 단지들조차 추가분담금 '폭탄' 탓에 내홍이 심한 상황인 만큼 재건축사업의 투자성 자체를 조금 더 알아보고 신중히 접근해도 늦지 않을 것"이라고 조언했다.