[생생부동산] 기대치 높아진 강북뉴타운…애물단지서 로또로 신분상승
“거기 로또나 마찬가지예요. 최소 1억원은 올라요. 인기 평형은 (청약경쟁률이) 200대1은 갈 걸요.”
“집값 오르는 거 보셨죠? 요즘은 강북이라도 (새 아파트는) 7억~8억원이 기본이에요. 강남 새 아파트가 15억원 가는데 그거랑 비교하면 반값이잖아요. (강남·북간) 격차가 존재한다고 해도 분양가가 그 정도 차이 나면 충분히 해볼 만해요. 무조건 청약 넣어야죠.”
A포털사이트 부동산 투자 커뮤니티에 올라온 ‘신길 센트럴자이’ 분양단지 소개글에 달린 댓글들이다. ‘P(웃돈) 1억원은 기본, 당첨되면 로또’라는 내용이 대부분이다. “앞뒤 잴 것 없이 무조건 청약을 넣으라”는 조언도 이어진다.
강남4구와 강북 도심권을 중심으로 진행되던 집값 오름세가 서울 외곽으로 범위를 넓혀가면서 강북 뉴타운 분양단지를 향한 관심이 달아오르고 있다. 특히 주변 단지 시세에 비해 분양가가 저렴하게 책정된 일부 단지의 경우 ‘청약 당첨’만 되면 1억~2억원은 기본으로 벌어들이는 ‘로또단지’로 불린다. 웬만한 강남 재건축 아파트가 부럽지 않을 정도다.
‘신길 센트럴자이’도 요즘 강북 뉴타운 청약을 준비 중인 사람들 사이에서는 대표 로또단지로 불린다.
‘신길 센트럴자이’는 신길뉴타운 12구역을 재개발해 공급되는 아파트단지로 총 1008가구 중 481가구가 일반분양된다. 일반분양 물량이 많은 데다 최고층 펜트하우스 3가구를 제외한 전가구가 실수요자 선호도가 높은 85㎡ 이하 중소형으로 구성됐다.
무엇보다 분양가에 대한 호평이 많다. ‘신길 센트럴자이’는 주력 평형인 전용 59㎡형과 84㎡형의 분양가가 각각 5억원 중반, 6억원 후반에 책정됐다. 마케팅 효과를 노린 틈새평형인 52㎡형(13가구)은 4억원 이하로 분양가를 더 낮췄다.
‘신길 센트럴자이’의 분양가는 지난 5월 분양한 ‘보라매SK뷰’가 기준이 됐다. ‘보라매SK뷰’의 분양가는 전용 59㎡형이 5억원 초중반, 84㎡형이 6억원 중반으로 ‘신길 센트럴자이’ 수준을 소폭 밑돈다. 3.3㎡당 평균 분양가를 따져봐도 ‘보라매SK뷰’가 1951만원으로 2000만원 넘는 ‘신길 센트럴자이’보다 낮다.
하지만 이들 2개 단지 분양가에 대한 시중의 평가는 정반대다. ‘보라매SK뷰’는 ‘고분양가’ 수식어가 따라붙었지만 ‘신길 센트럴자이’는 정반대로 분양가가 저렴하다는 평가를 받는다.
불과 몇달 만에 기대치가 확 달라졌기 때문이다. ‘보라매SK뷰’ 때만 해도 상대적으로 입지여건이 떨어지는 비도심권 뉴타운 아파트는 흥행 불안감이 여전히 남아 있었다. 하지만 집값 급등세가 강북·노원·은평구 등 서울 외곽지역을 거쳐 경기 고양·광명시 등 서울 접경지역으로까지 번져나가면서 이른바 ‘인(in)서울’ 신규 분양물량의 가치가 껑충 뛰었다.
앞서 분양한 뉴타운단지들이 부동산 활황세를 등에 업고 급등에 급등을 거듭한 것도 기대치 상승에 일조했다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 신길뉴타운 7구역의 ‘래미안 에스티움’ 84㎡형 분양권은 로열층을 기준으로 지난 5월 7억7500만원까지 가격이 상승했다. 5억3000만~5억6000만원인 분양가에 비해 2억원 이상 뛴 셈이다. 4억~4억4000만원에 분양한 59㎡형도 1억원 이상 웃돈이 붙었다. 지난해 10월 분양한 신길뉴타운14구역 ‘신길뉴타운아이파크’ 분양권 역시 3000만~4000만원의 웃돈이 붙어 거래된다.
김필문 ‘신길 센트럴자이’ 분양소장은 “노후주택 밀집지역에 새로 공급되는 브랜드 아파트단지인 만큼 시세 상승에 대한 기대감이 높다”며 “앞서 분양한 단지들이 잇따라 흥행에 성공하면서 신길뉴타운에 대한 (소비자들의) 인식이 달라졌다”고 귀띔했다.
현지 공인중개소들도 투자매력을 강조했다. 신길동 H공인중개소 관계자는 “‘래미안 에스티움’ 84㎡형의 8억원 돌파는 시간문제”라며 “‘신길 센트럴자이’ 시세도 분양가 대비 1억~2억원은 충분히 뛸 것”이라고 소개했다.
분양을 앞둔 가재울뉴타운의 ‘DMC 에코자이’도 또다른 로또단지로 불린다. 로또 명함을 달게 된 이유는 대동소이하다. 같은 뉴타운에서 앞서 분양한 ‘DMC 파크뷰자이’ 가격이 최근 1~2년새 급등했기 때문이다.
‘DMC 파크뷰자이’는 2013년 분양 당시만 해도 청약수요도 채우지 못한 채 미분양단지의 오명을 안았지만 2015년 입주 시점 이후로는 상황이 180도 달라졌다. 5억3000만원에 분양한 ‘DMC 파크뷰자이’ 1단지 84㎡형 시세는 지난달 7억4000만원까지 뛰었다. 최근 1년새 1억원 이상 가격이 뛸 정도로 오름세가 가파르다.
남가좌동 S공인중개소 관계자는 “입지야 어떻든 결국은 가격에 흥행 여부가 달려 있다”고 소개하기도 했다. 이 관계자는 “‘DMC 에코자이’가 주변 단지들에 비해 입지가 좋은 편은 아니지만 (84㎡형) 분양가가 6억원 초반까지만 나와도 (청약) 흥행은 확실하다”고 말했다. ‘DMC 에코자이’는 지하철역과 거리가 있는 데다 단지 터가 경사지에 위치한다.
부동산업계에 따르면 하반기 강북 뉴타운 분양물량은 1만1000여가구에 이른다. ‘래미안 루센티아’(가재울뉴타운) ‘마포그랑자이’ ‘공덕 SK 리더스 뷰’(이상 아현뉴타운) ‘힐스테이트 신촌’(북아현뉴타운) ‘래미안 신정2-1구역’(가칭, 신정뉴타운) 등 대형 건설사 브랜드를 앞세운 단지가 대부분이다.
한 분양업계 관계자는 “대규모 재개발이 동시다발적으로 진행되는 뉴타운의 경우 사업진척에 따라 주거여건이 개선되는 것은 분명하지만 그렇다고 반드시 가격이 오르는 것은 아니다”라며 “최근 시세가 급등한 단지들에 눈높이를 맞추기보다 교통, 학군 등 집값을 결정하는 가장 기본적인 요인들에 더욱 주목할 필요가 있다”고 강조했다.
