최근 정부의 다주택자 규제 강화로 수익형 자산, 특히 꼬마빌딩에 대한 수요가 급증하는 추세다. 서울을 중심으로 수도권 일대 꼬마빌딩은 수요자는 넘치는데 공급은 부족한 '매도자 우위 시장'으로 "부르는 게 값"이라는 이야기까지 나올 정도다.
통상 10~50억원대에 거래되는 꼬마빌딩은 원룸건물 같은 다세대·다가구주택을 비롯해 상가주택 등 근린생활시설 종류가 다양하다. 주거용이나 상업용이냐, 물건이 위치한 땅의 용도가 무엇이냐에 따라 가격도 천차만별이다.
경제·재테크 유튜브 채널 <싱글파이어>가 직장인의 로망이라 불리는 꼬마빌딩 건물주의 꿈을 이룬 투자자 겸 VIP 부동산 컨설턴트 박익현 건물주아이키우기 협회 대표와 함께 요즘 핫한 꼬마빌딩 투자에 대한 이야기를 나눠봤다.
박 대표는 강남 8학군에서 공부하고 명문대 졸업 후 대기업을 다녔지만 투자로 경제적 자유를 이루고 싶어 직장을 조기은퇴하고 부동산에 뛰어들었다. 아파트, 오피스텔 등 시세차익형 투자로 순자산 20억원까지 자산을 불리고 수익형으로 전환해 월 500만원 이상의 자본소득을 만들고 현재 꼬마빌딩 신축을 진행 중이다.
박 대표는 "요즘 인건비, 자재비 등 건축비용 자체가 많이 올랐고 대지도 비싸졌기 때문에 서울에서 2~3억원 대 자기자본을 가지고 투자할 수 있는 꼬마빌딩이 거의 없다고 보면 된다"며 "자기자본 10억원 이상은 있어야 레버리지를 활용해 안정적인 투자가 가능하고 월세와 시세차익을 동시에 노릴 수 있는 좋은 물건을 매입할 수 있다"고 말했다.
일부 서울 중심지 역세권은 자기자본이 15~18억원 이상 필요한 곳들도 적잖다. 그만큼 아파트 매매가격뿐 아니라 꼬마빌딩 같은 수익형 자산의 가치도 급상승한 탓이다.
박 대표는 "경제적 자유를 얻고 더 이상 갈아타기 하지 않고 꾸준히 자본소득을 창출하려면 제대로 된 건물의 주인이 돼야 하는데 꼬마빌딩이 그 길로 가는 디딤돌 역할을 한다"며 "매입 전부터 입지를 꼼꼼히 따져보고 매수, 보유, 매도 단계마다 절세 전략을 미리 세워야 월세와 시세차익 두 마리 토끼를 잡는 투자가 가능하다"고 강조했다.
영상에선 △ 꼬마빌딩 투자에 필요한 자기자본 △꼬마빌딩 투자 수익률과 시세차익 △땅의 가치를 측정하는 법 △꼬마빌딩 투자의 장단점과 리스크 관리 △개인과 법인 투자 절세효과 비교 등을 상세히 다뤘다.
그는 "부동산 투자로 자산을 불리고 나면 결국에는 꾸준히 월세가 나오고 시세차익도 거둘 수 있는 건물 투자로 귀결된다"며 "서울 주요 입지 꼬마빌딩들은 경제 변수로 가격이 일부 조정을 받더라도 월세는 흔들리지 않기 때문에 안정적이며 젠트리피케이션 같은 직접적인 위기를 잘 방어할 수 있는 투자 안목을 기르면 만족스러운 투자가 가능하다"고 조언했다.