설연휴 돈되는 고향부동산 골라볼까

설 연휴가 코 앞으로 다가왔다. 오랜만에 부모님과 친척, 친구 등을 만날 생각을 하면 마음은 설레지만 고향 가는 길이 자칫 짜증길이 될 수도 있다. 예년에 비해 연휴가 유난히 짧아 교통체증이 우려되기 때문이다.

하지만 전국 곳곳에 행정도시 건설, 기업도시·혁신도시 개발, 골프·위락시설 개발, 공기업 이전 등 개발계획이 잡혀 있는 만큼 고향 땅값, 개발 소식 등에 관한 얘기를 도란도란 나누다보면 어느새 고향 문턱에 닿을 수 있을 것이다.

"우와, 뒷마을에 레저시설이 들어선다구?" "개발될 줄 알았으면 작년에 땅 팔지 말 걸…."

고향 마을 개발 소식에 환성도 들리고 아쉬움도 묻어난다. 어린 시절 뛰놀던 고향 땅은 어느 지역보다 익숙한 곳이기 때문이다.

특히 노후를 고향에서 보내려는 사람이라면 고향 부동산에 각별한 관심을 가져볼 만 하다. 집안 어른들이 모처럼 한자리에 모이므로 비워둔 시골집이나 집안 대대로 내려오는 부동산 처리에 대해 논의하는 것도 좋다.

◇발전 가능성 확실한 곳에 투자해야=8.31대책 이후 부동산시장이 전반적으로 침체됐지만 개발재료가 확실한 토지시장은 하락폭이 크지 않다. 하지만 특별한 호재 없이 가격이 급등했던 지역은 올해부터 보유세·양도세 등 세제가 강화되는 만큼 약세로 돌아설 가능성이 크다.

고향 부동산에 투자하려면 개발 계획은 물론 향후 발전 가능성 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 경기 파주와 평택·용인·화성, 충남 연기·공주·천안·아산·당진 등은 개발 가능성이 높은 지역으로 꼽힌다.

특히 파주(LG필립스LCD공장 운정신도시 출판문화정보산업단지), 평택(용산기지이전 평택항 포승국가산업단지) 등 개발 호재가 풍부한 지역은 보유세를 부담하더라도 장기 보유하는 것이 바람직하다고 전문가들은 조언한다. 유망 지역에 마땅한 매물이 있는데 자금이 부족하다면 형제자매끼리 펀드를 조성해 투자에 나서는 것도 한 방법이다.

이미 부동산을 보유하고 있다면 물건별 특성을 정확히 분석하는 것이 바람직하다. 세제 변화에 대한 투자 가치도 신중히 따져봐야 한다. 시골집이라고 무조건 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있는 것은 아니다. 수도권이나 광역시 토지거래허가구역 투기지역 관광단지 개발지역 등은 대상에서 제외된다.

농지법 개정으로 부재지주 농지·임야 등 사업에 사용하지 않는 토지는 양도할 경우 50% 이상의 높은 양도세율이 적용되고 장기보유특별공제도 받지 못한다. 시골 농가주택 역시 3년 이상 보유해야 일반주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점에도 유의해야 한다.

◇수익형 부동산에도 관심을=시세차익보다 임대수익을 노리는 수요자라면 땅보다는 수익형 부동산을 찾는 것이 낫다. 주5일 근무제로 레저에 대한 관심이 높은 만큼 여가생활도 즐기고 임대수익도 얻을 수 있는 단지형 펜션을 둘러볼 만 하다.

농어촌 민박에 대한 법제화로 펜션시장이 양극화되는 추세인 만큼 단지 규모가 크고 숙밥업 등록을 마친 펜션을 노리는 것이 현명하다. 펜션은 가동률이 높을수록 임대수익이 좋아지므로 계곡이나 바닷가 스키장 관광지 주변 펜션을 노려야 한다.

역세권이나 택지지구 등 유망 상권을 돌며 근린상가나 단지내 상가 등 점포를 알아보는 것도 좋은 투자법이다. 단지내 상가는 수익은 안정적이지만 가격이 비싸고, 근린상가는 주변 대형할인점 등에 밀려 상권이 형성되지 않을 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다.

◇고향 땅 제대로 둘러보려면=출발하기 전에 인터넷이나 신문기사 등을 통해 고향 주변에 어떤 개발계획이 있는지 확인하는 것이 좋다. 지도를 챙겨 큰 도로와 새로 뚫린 도로, 개통 예정 도로 등의 노선을 살피면 지역에 대해 쉽게 이해할 수 있다.

투자 전 가장 주의할 점은 향후 개발이 가능한 땅인지 알아보는 것이다. 땅은 용도에 따라 논밭 임야 녹지 등으로 구분되는데 임야는 경사가 가파르거나 개발하기 어렵다. 접근이 쉽고 경사가 없는 곳이 매도하거나 건축허가 받기에 수월하다. 경치가 좋은 곳은 간혹 경관지구로 묶여 건물을 짓기에 규제가 따를 수 있다.

빈 농가주택을 매입할 때는 지적도를 살펴봐야 한다. 매입 후 증·개축을 하려고 관청을 찾았다가 지적도상 주택 옆에 도로가 없어 증·개축 허가를 받지 못하는 경우도 있다.

해당 지역 부동산중개업소 전화번호를 확보하는 것은 기본이다. 중개업자들은 지역 개발 정보와 시세를 가장 정확히 알고 있는 사람들이기 때문이다. 중개업자와 친해두면 좋은 매물을 소개받을 수도 있다.