해외 부동산에 투자하기 전에

최근 외국 부동산 투자에 대한 규제가 완화되어 외국 부동산에 투자하는 사람들이 늘어나고 있다. 미국의 L.A. 나 중국의 상하이 처럼 대도시는 물론 몽골의 울란바타르에도 아파트를 사 놓았다는 사람들도 보았다. 렌트를 주지 않았다면 비어 있는 집이라 “집이 있으니 같이 놀러 가자”는 권유도 받았다.

“내 집이라면 나 역시 그렇게 친구들에게 선심 쓰듯 했을 텐데”

세계를 앞 마당 처럼 사는 세계적인 부호들은 세계 각 국에 집을 갖고 있는 사람들이 많다. 그들은 외국에 나갈 때마다 이용하는 호텔 스위트 룸도 불편하여 ‘자신의 집에 자야 한다는 생각을 가진 사람’들일 것이다.

( 이런 기분은 충분히 이해가 간다. 대학 시절 필자도 그랬으니까. 매번 술 취해서 집에 가기가 힘들 때 “서울 곳곳에 내 집이 있다면 얼마나 좋을까” 라는 생각을 했다 )

세계적 부호들이야 이렇듯 거주를 목적으로 사 놓았지만 내 주위의 사람들 대부분은 투자용으로 사 놓은 것 같다. 그런데 임대가 되지 않거나 다시 팔려고 해도 쉽게 매매가 되지 않는 듯 싶다. 속 사정이야 개개인마다 다르겠지만 적어도 지금까지 내가 들은 여러 경우들은 대부분 그렇다.

90년대 중반 중국 베이징 인근에 20만불 짜리 주택을 사 놓은 한 친구는 수년 후 북경을 떠날 때 그 집을 겨우 15만불에 처분할 수 있었다. 융자금이 50% 라 실제 손에 쥔 돈은 투자 금액의 반으로 줄었는데 다행히 IMF 덕택 ( ? )에 원화가 떨어져서 환차익으로 거의 원금을 회복할 수 있었다.

그런데 그가 투자 원금으로 팔았던 집은 소위 강남의 재건축 아파트였다. 서울에 그대로 아파트를 가지고 있었다면 5억의 시세 차익을 얻었을 것이다.

물론 각 국의 상황을 모두 일반화 시킬 수는 없다. 과거 서울의 아파트 시장처럼 우리 보다 발전 단계가 늦은 후진국에 투자하면 10년 혹은 20년 후 대박이 날 것이라고 생각하는 것도 무리는 아닐 것이다.

그렇지만 서울이나 수도권에서도 과거 10년 20년간 정체된 지역이 있듯 선진국이나 후진국 역시 마찬가지다. 더구나 그들 나라의 향후 경제 성장이 과거 고도 성장기의 우리 같아서 지가나 주택 가격이 역시 천정 부지로 오르리라는 보장도 없다.

소위 외국인들이 투자하는 경우는 선진국이든 후진국이든 신 개발지의 주택단지일 가능성이 많다. 현지에서 충분히 판매가 될 주택이라면 외국인 차지까지 될 턱은 없는 것 같다. 현지 사정을 잘 모르는 외국인들에게 새로 개발하는 주택 단지들은 팔기가 더 쉬우며 또 개발업자에는 더 큰 수익을 안겨주기 때문이다. 렌트만 줄 수 있다면 수익률은 서울의 배가 넘고 10년 후 시세 차익이라도 생기면 대박인데 누가 대박 꿈을 꾸지 않겠는가 ?

그러나 그 주택단지는 그야말로 발전 가능성이 무한한 것이 아니라 외딴 지역이거나 교통이 불편한 지역일 가능성이 많다. 렌트는 커녕 시세 차익은 언감생심일지 모른다.

전 세계적으로 부동산 거품 우려가 높다. 한국에서 부동산 투자에 성공했다고 외국에서 부동산 투자 성공을 보장하는 것도 아니며 또 한국에서 부동산 실패를 반면교사 삼아 외국에서 보상받을 수 있다고 생각하는 것은 더욱 더 어리석은 일인 듯 싶다.