[토요부동산]그 섬을 사고 싶다

각박한 도시 생활에서 벗어나 바다를 찾으면 마음이 편안해진다. 생활의 재충전을 위해 사람들은 바다로 떠난다.

특히 섬은 도시에서 탈출하고픈 직장인에게 설레임과 동경이 대상이 된다. 풍부한 먹을 거리와 볼 거리, 넉넉한 인심과 원시적 자연력이 연상되기 때문이다.

국내 도서개발촉진법상 도서(섬)란 제주도를 제외한 모든 해상의 섬들, 즉 만조시 사면이 바다로 둘러싸인 지역을 의미한다. 푸른 바다에 고고하게 떠있는 섬에 투자하는 것은 어떨까.

◆무인도 중 50% 이상이 개인 소유

삼면이 바다로 둘러싸인 우리나라 섬의 공식적인 숫자만 해도 대략 3189여개다.

전체 섬 중 16%인 500여개는 사람이 살고 있는 유인도다. 나머지 84%인 2689개(전라남도 1969개 포함)는 무인도다.

섬이 가장 많이 분포한 지역은 역시 제주도를 포함한 남해안이다. 전체 도서의 79.0%인 2520개가 이 지역에 속해 있다.목포시 신안군은 무인도 754개를 포함해 827개의 다도해로 구성돼 있다.

이외 서해안에 18.1%인 578개가 있으며 동해안에 전체 2.9%인 91개 섬이 분포하고 있다.

섬들의 총면적은 5377㎢로 전 국토면적 9만9394㎢의 5.8%를 차지한다. 면적을 기준으로 가장 큰 섬(제주도 제외)은 거제도다. 그 외 진도, 강화도, 남해도, 안면도, 완도, 울릉도, 돌산도, 거금도 순이다. 50대 큰 섬 중 60%인 30개가 전남 앞바다에 있으며 다음으로 인천광역시(16%인 8개)에 흩어져 있다.

여행자의 대부분이 휴식의 목적으로 섬을 찾고 있으므로면 섬 자체의 고유하고 차별화된 개발 계획이 우선될 수 있는 곳이 매력적인 섬이다.

갯벌 체험장과 해수욕장, 기암괴석으로 절경을 이루는 섬 등 자연 그대로 원시미를 갖고 있는 곳이나 시네마 파크, 아쿠아리움, 복합레저휴양지 등 인위적 세련미를 갖고 있는 섬들도 있다.

2004년 행정자치부 조사에 따르면 국내의 무인도(2689개) 중 50% 이상이 개인소유다. 나머지는 국가소유이거나 혹은 도·시·군 등 지자체의 공유로 등기돼 있다. 무인도 소유자들은 70년대 이전에 소유권을 확보했거나 또는 지자체들이 팔려고 내놓은 무인도를 매입한 경우가 대부분이다.

섬을 소유하기 위해선 먼저 인근 해안도시의 섬을 전문으로 하는 부동산중개업소에서 매물 정보를 얻을 수 있다. 섬을 구입하기 전에 관할소재 시청 등 관공서에 문의. 소재 및 관련 정보를 얻는 것도 챙겨야 할 부분이다.

드물기는 하지만 경매를 통해서도 매입할 수 있다. 작년초 인천 앞바다의 작은 무인도가 경매로 나와 감정가의 12배인 3억원에 낙찰된 사례가 있다. 또 인천 인근 3개의 섬이 경매로 나온 적도 있다. 섬 가격은 육지와의 접근거리나 주변 환경 혹은 시설여부 등에 따라 다르지만 보통 평당 10만원에서 비싸게는 200만~300만 원대까지 그 가격편차가 큰 편이다.

◆개발호재가 있는 섬을 찾아라.

정부는 최근 지역균형발전을 위한 낙후지역 개발 사업에 본격 뛰어들었다. 그 중 하나가 울릉도 개발사업이다. 이는 섬 지역을 4계절 테마관광단지로 조성하겠다는 것이다. 개발촉진지구로 지정이 되면 개발 절차가 간소화 되는 등 행정지원 혜택을 받을 수 있다.

이를 위해 한국토지공사는 지난달 31일 울릉도 지역의 종합적인 개발계획 수립을 위해 울릉군과 지역종합개발사업 기본협약을 맺고 테마관광단지, 해양리조트 조성, 해양심층수를 이용한 연구소ㆍ체험장 등의 복합단지 조성을 위한 개발계획을 수립할 예정이다.

지방자치단체는 또한 각종 섬 개발 사업계획을 통해 관광수요를 끌어들이기 위해 민자 유치를 적극적으로 시도하고 있다. 전라남도는 인근 섬을 4개 클러스터로 묶어 개발하는 '전남 섬 관광자원 개발사업'을 추진하고 있다.

신안·영광지구(다이아몬드 클러스터)는 국립동물원과 마리나 시설을, 진도·해남지구는(조도 클러스터)는 해상케이블카, 해양테마파크 설치, 완도지구는 (보길도 클러스터) 다양한 레포츠와 어촌체험의 섬으로 거듭날 계획이다.

여수·고흥지구(사도·낭도 클러스터)는 꽃섬, 생태의 섬으로 개발되며 사도와 낭도 사이에는 차량통행이 없는 인도교가 만들어질 계획이다. 주변 Ｊ프로젝트(서남해안 관광레저형 기업도시개발사업), 무안기업도시 등 주변호재와 함께 2015년까지는 섬관광 개발사업을 마무리할 예정이다.

전남 도 관계자는 "다른 도와 단순 비교할 수 없는 비교 우위인 해양관광자원을 활용, 국토의 균형발전과 영토보존차원에서 개발하여 동북아의 해양관광거점으로 육성하겠다"고 밝혔다.

인천시 역시 강화군 옹진군 등이 섬을 권역별로 개발한다는 청사진을 마련하고 있다. 서해5도권(백령·대청·연평도)을 안보·테마공원형, 남부권(덕적·자월·영흥도)은 어촌형 해양관광지로, 북부권(영종·강화·북도)은 수도권 휴식공간이라는 테마형으로 구분하여 2013년까지 연차적으로 추진할 계획이다.

섬은 육지와 달리 접근성이 어렵다는 문제가 있다. 주로 바닷길을 통해 가기 때문에 교통수단을 번갈아 타야하는 불편함도 감수해야 한다. 그러나 2000년 인천국제공항고속도로와 2001년 서해안고속도로가 개통되면서 서해안 일대에 대규모 해양레저와 펜션 등 숙박시설이 갖춰졌다. 게다가 2009년 인천대교와 2010년에 인천공항철도 등 도로망이 확보되면 주변 섬들과 훨씬 더 가까워진다.

지자체에서는 주 5일제를 맞아 내국인을 포함, 외국인 관광객을 유치하기 위해 각종 편의 및 도로, 지하수 등을 포함한 기반시설을 확대하는 등 섬 개발사업을 적극적으로 추진 중이다. 충남 태안군 고남면 안면도 영목항에서 원산도를 거쳐 보령시 신흑동 대천항을 잇는 총 연장 14㎞의 연륙교를 이르면 올해 말 착공, 2012년 완공할 계획이다.

다이아몬드 클러스터의 주도인 신안군 압해면과 암태면을 잇는 새천년대교 건설도 이런 사례다. 특히 새천년대교 가설 공사는 자은면을 비롯 암태, 안좌, 팔금, 비금, 도초, 하의, 신의, 장산 면 등 9개면 다이아몬드 제도를 연결하게 되며, 총 연장 7km로 바다를 가로지르는 대규모 공사다.

◆내 섬을 찾아 떠나자

대부분이 농림지역, 녹지지역 또는 국립공원 안에 있거나 특정도서로 지정된 무인도는 개발이 엄격히 제한된다. 그렇지 않다면 육지와 똑같은 절차를 거쳐 개발할 수 있다.

수종을 포함한 자연생태계와 밀접한 섬들은 개발에 따른 인허가 문제가 까다로운 편이다. 또한 개발면적이 1만㎡이상일 경우는 환경평가를 받아야 한다. 현재 도서 및 연안개발은 다양한 부처와 개별법에 의하여 제약을 받고 있다. 2000년 현재 도서 및 연안의 이용과 개발에 관한 개별법만 해도 50여개에 이른다.

섬도 부동산이다. 따라서 사적 자치에 의해 계약의 자유가 있다. 그러나 천혜의 경관을 자랑하던 조용한 섬들의 주인이 외지인으로 탈바꿈되면서 무차별적인 개발과 투기로 상처를 받고 있다. 내륙 서남해안 복합레저와 기업도시 등 개발호재와 연결된 일부 섬들은 외지인들의 땅값 상승을 노린 투기성 자금과 무자비한 개발이 문제시 되고 있는 것이다.

지난 80년대 후반기에 새만금사업이 조만간 추진될 경우 인근 섬지역이 함께 개발붐을 타게 될 것이라는 기대심리가 작용하면서부터 외지인들의 섬 투자 붐이 일었다. 특히 신안이 62.5%, 군산시 관내 유인도의 43%를 섬주민이 아닌 외지인이 소지하고 있다.

옥도면에 따르면 군산시 신시도와 선유도 등 14개리 단위 유인도 총면적 66만여 평 가운데 43%인 261만여 평이 섬주민이 아닌 외지인들의 소유로 파악됐다. 관리도라는 섬은 36만평가운데 외지인 소유가 93.3%인 33만7000평으로 가장 많았다.

또한 돈과 사람이 모이는 곳엔 항상 기획부동산이 따라 다닌다. 인천공항 일대 영종도 인근 섬, 서남해안개발계획 등 각종 개발호재가 넉넉한 곳일수록 이러한 현상이 심하다.

토지나 주택 등과는 달리 섬은 거래가 빈번치 않은 편으로 개발호재만을 바라보고 단타성 투자를 노리기엔 자금이 묶일 가능성이 많다. 계약 전 토지거래허가 여부 등 규제사항도 확인해야 한다.

RE멤버스의 고종완 사장은 "관광개발 등 개발 계획이 잡혀있는 곳이 미래 유망상품"이라며 "그러나 세컨드하우스나 주말농장 등 실수요자 측면에서 섬에 장기적으로 투자하는 게 바람직하다"고 조언했다.