[주택경기 추락 '2·26대책' 탓?…'불편한 진실']기존주택·분양·경매시장 분석해 보니
정부가 지난 2월26일 '주택임대차시장 선진화방안'을 내놓은 이후 반짝 상승세를 보이던 주택시장 경기가 급격하게 추락하고 있다는 주장이 제기되고 있다. 전·월세 임대소득 과세 강화 방침에 따라 세금 부담을 염려한 다주택 소유자들이 추가 주택구입을 하지 않고 있다는 것이다.
덩달아 내집마련에 나섰던 실수요자들도 집값이 더 떨어질 것으로 판단, 주택 구입을 미루다보니 신규 분양시장도 침체되고 있다는 얘기다. 하지만 이는 어디까지나 통계를 지나치게 확대 해석한 '침소봉대'의 전형이라는 게 전문가들의 지적이다.
2일 부동산정보업체인 닥터아파트가 내놓은 자료에 따르면 '2·26대책'이 발표된 지 3개월 만에 수도권의 아파트 매매가격이 1.45% 하락한 것으로 나타났다. 대책 발표 직전 3개월 동안 매매가가 0.40% 상승한 것과 대조적인 결과라는 게 해당 업체의 설명이다.
특히 이 업체는 기존 3주택자 이상에 대해서만 전세 임대소득에 대해 과세하던 것을 2주택자까지로 확대하는 등 '임대소득과세 대책'이 발표되면서 매수자들의 관망세가 확산하면서 시장이 냉각된 것으로 분석했다.
하지만 국토교통부가 발표한 4월 주택 거래량은 9만2691건으로, 지난해 같은 기간 대비 16.6% 증가했고 5년 평균 대비로도 21% 늘었다. 4월 거래량(기타 610건 제외)을 월별 계약일 기준으로 살펴봐도 △2월 1만7506건(18.9%) △3월 4만7339건(51.1%) △4월 2만7236(29.4%) 등 '2·26대책' 후 거래량이 80%가 넘는다.
주택 거래량으로만 봐도 임대소득 과세방안 때문에 주택시장이 위축됐다고 보기엔 섣부르다는 지적이 나오는 이유다. 전달보다 줄어든 이유는 개학 시즌과 봄 이사철이 마무리되면서 계절적 요인에 따른 기저효과로 보는 게 더 설득력이 있다는 지적이다.
한 업계 관계자는 "월세 세액공제로 임차인을 지원하는 정부대책이 집주인들의 과세 반발에 부딪쳐 일주일만에 수정됐다"며 "이제와선 정부 정책 때문에 부동산시장이 얼어붙고 있다며 호들갑을 떨고 있다"고 지적했다.
◇4월엔 잘 됐는데 5월에 안되는 이유가 '2·26대책' 때문?
게다가 5월들어 신규분양시장이 주춤한 모습을 가지고 마치 임대소득과세의 영향인 것으로 분석하기도 한다. 리얼투데이에 따르면 5월(22일 기준) 전국 평균 청약경쟁률(1~3순위)은 2.93대 1이다. 이는 전월의 전국 평균 청약경쟁률(6.16대 1)에 비해 절반 이상 떨어진 수치다.
4월에 잘되던 청약이 5월에 갑자기 안되는 게 2월에 발표된 대책 때문이란 해석이다. 분양시장은 최근 잘 되는 곳만 잘 되는 소위 '양극화' 현상이 뚜렷하다. 입지가 좋거나 분양가격이 싼 단지는 높은 경쟁률 속에 마감행진을 이어가는 반면, 상대적으로 비인기 지역이나 분양가격이 주변 시세보다 비싼 곳은 수요자들의 외면을 받고 있다.
독자들의 PICK!
조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "6·4 지방선거와 월드컵이란 큰 행사를 앞두고 물량이 한꺼번에 쏟아진 탓에 청약 결과가 좋지 않은 것일 뿐, 임대소득과세와는 전혀 무관하다"며 "보통 청약통장을 쓰는 사람들은 실수요자들이거나 분양권을 팔아 단기 시세차익을 거두는 투자자들이지 임대소득을 얻고자 투자하는 경우는 많지 않다"고 설명했다.
◇경매 낙찰가율 대책 후 오히려 상승…'다가구·오피스텔' 인기
실제 임대소득을 목적으로 주택을 구입하는 경우가 많은 경매시장 통계를 보면 최근의 침체 국면이 '임대소득과세'와 무관함을 알 수 있다. 경매정보업체 부동산태인에 따르면 지난 5월(29일 기준) 서울을 포함한 수도권 주택(아파트·다세대·다가구·오피스텔)의 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 76.7%로 집계됐다.
월별 낙찰가율은 △1월 72.4% △2월 77.1% △3월 73.8% △4월 78.3% 등으로, 5월은 4월에 비해 다소 줄었지만 약세라고 하기엔 무리가 따른다는 의견이다. 총 물건수 대비 낙찰건수 비율인 낙찰률도 △1월 35.2% △2월 35.8% △3월 34.5% △4월 34.7% △5월 36.7% 등으로 오히려 상승세다.
특히 투자수요가 많은 다가구주택과 오피스텔은 '2·26대책' 이후 낙찰가율이 큰 폭으로 상승했다. 이달들어 다가구주택 낙찰가율은 올 1월(64.1%)보다 8.4%포인트 오른 72.5%, 오피스텔은 같은 기간 70.8%에서 80.2%로 9.4%포인트 상승했다.
부동산태인 관계자는 "최근 세월호 참사 등 사회 전반적으로 분위기가 침체돼 다소 입찰자수가 줄면서 낙찰가율이 떨어지는 경향이 있지만 임대소득과세 때문으로 보기엔 과장된 측면이 있다"며 "오히려 대책 영향으로 1주택으로 여겨지는 다가구주택이 인기를 끌고 있다"고 말했다.