PF 보증부담, 건설사→토지판매자 '확대'

더벨|이 기사는 07월26일(15:29) 머니투데이가 만든프로페셔널 정보 서비스 'thebell'에 출고된 기사입니다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에서 보증을 전적으로 책임지던 건설사가 한발씩 물러나고 있다. 새로운 국제회계기준(IFRS) 도입으로 PF 보증(우발채무)이 실제 채무로 인식돼 재무 부담을 가중시키고 있기 때문이다.

2000년대 초반 이후 공식화된 'PF=건설사 지급보증' 구조가 바뀌어 보증 부담을 분산시키려는 노력이 계속되고 있는 셈이다. 특히 건설사의 신용보강 없는 구조가 나타나고 있다. 하지만 법적 문제와 취약한 자금상환 구조 등의 문제를 안고 있어 개선의 여지가 많다.

전용덕 한국신용평가 연구위원은 26일 'PF 유동화의 다양화' 보고서에서 "시행사는 시공사의 신용을 빌어 자금 조달을 할 수 있고 시공사는 부외부채 효과를 누릴 수 있는 시공사 보증 위주의 PF 구조가 IFRS 도입으로 과거처럼 공격적으로 확대되지 않을 것"이라며 "시공사 보증 없는 구조의 다양한 PF 유동화 구조가 나올 것"이라고 말했다.

전 연구위원은 "IFRS가 도입되면 그동안 우발채무로 기재됐던 PF 지급보증이 연결재무제표의 부채로 잡히고, 연결대상에서 제외되더라도 공정 가치 기준으로 부채로 인식된다"며 "시공사 입장에서는 큰 부담이 될 수밖에 없다"고 설명했다.

시공사 보증 없는 구조의 PF는 이미 선을 보이고 있다. 토지 판매자의 토지중도금 반환채권 양도에 의한 신용보강 구조다. 판교와 광교, 일산 한류월드 등 대형 프로젝트에 적용된 구조다. 컨소시엄 형태로 구성된 시공사의 보증이 불가능해 토지판매자가 계약 해지시 그동안 받은 토지 중도금을 반환해주겠다는 약속으로 자금조달이 이뤄졌다.

하지만 중도금 반환채권이 장래채권으로서의 성립 여부에 대한 법적 논란이 일자 보완 구조가 나왔다. 토지 판매자가 토지소유권을 이전함으로써 담보로 제공, 신용보강이 이뤄지는 구조였다.

가장 최근에 나온 구조는 지방자치단체나 공기업이 채무 보증을 해주는 형태다. 가장 강력한 신용보강 구조이기는 하나 시공사의 부담을 준정부기관이 대신 지게 된다는 논란이 있다. 천안 제3 산업단지 사업에 적용됐고 현재 여러 지역에서 펀딩이 진행되고 있는 구조다.

대형 공모 PF가 아닌 개별 건설사의 PF에 시공사 보증이 빠지는 구조도 나오고 있다. 책임분양과 책임준공 의무를 지고 대신 PF 보증에서 빠진 것이다. SK건설의 인천 청라지구(SPC: 블루아이드제일차)와 삼성중공업의 화성 오피스텔(이지에메랄드)·용인(트리니티용인) PF가 그 사례다. 하지만 이 역시 100%에 가까운 분양률이 예상되는 우량 사업장이어야 하고 또 IFRS 도입시 책임 분양 역시 부채 산정에 포함될 가능성을 배제할 수 없는 한계가 있다.

전 연구위원은 "책임 분양·준공으로 신용보강된 PF는 사안에 따라서 시공사 부담이 커질 수 있고 우발채무, 나아가 IFRS 하에서 시공사의 채무로 계상될 가능성도 배제할 수 없다는 측면에서 세심한 검토가 필요할 것으로 보인다"고 지적했다.