단독 돌아온 오세훈, '서울형 토허제' 운영기준 마련 시동

사상 첫 5선에 성공한 오세훈 서울시장이 '서울형 토지거래허가제'(토허제) 검토를 추진한다. 현행 국토교통부 가이드라인이 서울 부동산 시장의 특수성을 충분히 반영하지 못하는 만큼 별도의 토지거래허가구역 운영기준이 필요하다는 판단이다.

10일 서울시에 따르면 시는 현재 '서울형 토허제 운영기준 및 제도개선 방안 연구용역' 발주를 준비 중이다. 연내 관련 연구를 마무리하고 내년부터 본격적으로 제도 개선 방안을 검토할 예정이다.

서울시 관계자는 연구용역 추진 배경에 대해 "가격과 거래량뿐 아니라 금리, 물가, 유동성 등 다양한 시장 지표를 반영한 가이드라인이 필요하다"고 설명했다. 서울시는 특히 국토부와의 실무 협의 과정에서도 이같은 문제의식을 공유한 것으로 알려졌다.

현재 국토부 가이드라인은 토허제 지정·해제시 정량지표와 정성지표를 함께 고려하도록 정하고 있다. △개발사업 예정지 △토지이용계획 수립·변경 지역 △투기 우려가 있는 지역 등을 대상으로 지가변동률과 누계거래량에 기초해 해당 지가의 안정 여부를 판단하는 식이다. 서울시는 이처럼 지가변동률과 누계거래량만으로 과열 여부를 판단하는 지금의 토허제가 실제 시장 상황을 제대로 반영하지 못한다고 보고 있다.

서울시 관계자는 "정량지표만 적용할 경우 실제 시장 상황과 다른 결과가 나오는 경우가 적지 않다"며 "실제 투기 우려가 있는 지역을 정할 때는 정성지표에 상당 부분 의존할 수밖에 없는데 이를 객관적으로 뒷받침할 추가 지표를 개발하는 것이 이번 연구용역의 목표"라고 말했다.

예컨대 투기과열·조정지구의 경우 '물가상승률'이라는 거시경제 지표를 활용해 '실물 경제 대비 집값이 얼마나 비정상적으로 상승했는지'를 본다면 지가와 거래량만을 바탕으로 한 토허제는 '특정 지역 땅값이 얼마나 유별나게 오르느냐'가 판단 기준이 된다. 이 경우 부동산 침체기가 와도 서울 핵심지는 주변 지역보다 정량지표가 높아 규제를 풀 수 없게 된다는 맹점이 있다.

서울시는 연구용역 제안요청서에 '토허제 분석지표가 전국 단위 기준이어서 서울 부동산 시장 특성 반영에 한계가 따른다'고도 명시했다. 이는 토허제 해제·재지정시 해당 지역의 지가변동률과 누계거래량을 '동기 전국 평균'과 반드시 비교해야 하는 점을 염두에 둔 것으로 풀이된다. 전국 단위 통계엔 인구 소멸지역은 물론 미분양 문제가 심각한 지방 소도시 등이 포함된다. 평균 자체가 낮게 형성돼 서울과의 갭이 더 커질 수밖에 없다.

한편 정부와 서울시간 부동산 정책 주도권을 둘러싼 신경전은 계속될 전망이다.

국회 국토교통위원회 소속 천준호 더불어민주당 의원이 발의한 부동산신고거래법 개정안이 국회 본회의 통과를 앞두고 있어서다. 개정안은 현행 법상 시·도지사에게 있는 단일 지방자치단체 내 토허제 지정 권한을 국토부 장관에게도 부여하는 내용을 담고 있다.