재개발 상담을 하다 보면 소유자들은 자신이 가진 토지와 건물의 감정평가액에는 민감하지만, 정작 수십 년간 점유해 온 국·공유지에는 별 관심이 없는 경우가 많다. 내 땅도 아닌데 무슨 상관이냐는 것이다. 그런데 작은 땅이라도 해당 부분을 종전자산가액에 반영할 수 있다면 이야기는 달라진다. 자투리땅을 추가함으로써 재개발에서 자신의 권리가액과 추후 받게 될 분양권의 가치도 달라질 수 있기 때문이다.
여기서 등장하는 것이 이른바 '국·공유지 점유연고권'이다. 도시 및 주거환경정비법 제98조 제4항은 정비구역 안의 국유·공유재산을 사업시행자 또는 점유자·사용자에게 우선하여 수의계약으로 매각할 수 있도록 하고 있다.
즉 국공유지의 경우 일반경쟁을 통해 매각하여야 하는 것이 원칙이나, 위 도시정비법 조항은 점유자인 조합원이 직접 행정청과 수의계약을 맺고 해당 국공유지를 매입할 수 있도록 기회를 부여한 것이다. 특히 이 때 매매가격은 '사업시행계획인가 고시일'을 기준으로 정하게 되는데 이는 재개발조합의 종전자산평가 기준일이기도 하며, 사업이 상당 기간 진행된 뒤 매매계약을 체결하더라도 그때의 시세가 아니라 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 가격을 정하게 된다는 이점이 있다.
다만 점유연고권은 '매수청구권'은 아니다. 도시정비법 제98조 제4항은 어디까지나 국공유지의 소유자인 행정청이 '동의할 경우' 우선하여 매수할 수 있다는 것일 뿐 행정청의 의사에 반하여 강제로 국공유지를 취득할 수 있다는 의미는 아니므로 오해하지 않도록 주의가 필요하다.
더불어 도시정비법 조문에 따르면 사업시행자와 점유자 및 사용자를 권리자로 명시하고 있는데 이들이 경합하게 되는 경우가 문제된다. 관련하여 서울시 조례 제55조는 점유자에게 우선 매각하는 기준을 두고 있긴하다.
다만 사업시행자와 점유자 등이 경합하는 경우 누구에게 우선하여 매각하여야 하는지까지 명확하게 정하고 있지는 않다. 과거 건설교통부 주거환경과 역시 '관할청은 여러 요인을 종합적으로 검토하여 매각대상자 간 우선순위를 재량적으로 판단할 수 있다'는 취지로 해석한 바 있어, 권리자 간 경합이 발생할 경우 관할청의 판단이 중요해질 수 있다.
결국 재개발구역에서 내 건물의 담장이나 마당, 계단, 출입로 일부가 국·공유지라면 이를 단순한 '남의 땅'으로 생각하고 지나쳐서는 안 된다. 서울의 경우 담장 등으로 경계가 구분되면 실제 사용면적을 기준으로 하고, 경계가 불분명하면 건물의 처마 끝 수직선을 경계로 하며 최종 면적은 지적측량성과에 따라 산정한다. 우선매수를 원한다면 원칙적으로 관리처분계획인가 신청 때까지 관리청과 매매계약도 체결해야 한다.
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특히 하나의 건물을 여러 명이 공동소유하면서 국·공유지까지 함께 점유하고 있다면 문제는 더 복잡해진다. 기존 건물의 공유지분대로 국·공유지의 매수권한도 나뉘는지, 공동소유자 중 한 사람만 이를 매수할 수 있는지, 그렇게 매수한 토지의 평가액은 누구의 종전자산가액에 반영되는지 등이 별도의 쟁점이 될 수 있다./ 글 법무법인 차율 대표 이수희 변호사