부모가 자녀에게 부동산을 증여할 때 가장 먼저 고민하는 것은 증여세다. 실제로 많은 상담자가 "공시가격으로 세금 신고하면 되는 것 아니냐"고 질문한다. 필자는 일관되게 공시가격 신고는 이른바 옛날 방식으로 지금은 굉장히 위험한 방법이라고 설명한다.
상속세 및 증여세법은 증여재산을 원칙적으로 증여일 현재의 시가로 평가한다. 공시가격이나 기준시가는 시가를 산정하기 어려운 경우 적용하는 보충적 평가방법이다.
즉, 공시가격으로 신고할 수 있다는 것과 공시가격이 최종적으로 인정되는 재산가액이라는 것은 별개의 문제이며, 특히 국세청에서는 감정평가를 의뢰하여 시가를 산정하므로 사실상 시가를 산정하기 어려운 경우라는 것이 거의 없어진 상황이기 때문이다.
"공시가격이면 된다"는 시대는 지나갔다
특히 아파트처럼 유사한 매매사례가 풍부한 부동산은 더욱 주의해야 한다. 국세청은 작년 말 강남4구와 마용성 등 고가아파트 증여 2,077건을 전수 검증한다고 밝혔고, 2026년 7월에는 해당 거래에 대해 증여재산 평가, 증여세 대납 여부, 증여재원 등을 종합적으로 점검했다고 발표했다.
편법증여 등의 경우가 아니더라도 '시가'에 대한 검증이 밀도 높게 이루어지는 상황에서 감정평가는 무조건 높은 세금을 피하기 위한 수단이 될까? 그렇지 않다. 핵심은 증여일 현재 해당 부동산의 객관적인 시장가치를 제대로 찾아내는 것이다.
예를 들어 거래가 드문 단독주택이나 상가, 토지, 꼬마빌딩은 공시가격과 실제 시장가치의 차이가 클 수 있다.
이런 경우 주변 거래사례와 대상 부동산의 위치·면적·이용상황·형상·도로조건 기타 개별적인 특성을 면밀히 분석하여 감정평가를 실시하면 보다 납세자 입장에서 합리적인 시가를 산정할 수 있다.
감정평가를 '낮은 가격 찾기'로 접근하는 것은 위험하다
최근 조세분쟁을 살펴보면 감정평가의 시점과 가격변동이 중요한 쟁점이 되고 있다. 증여 당시와 감정평가 사이에 가격이 변했다면 단순히 평가서에 적힌 기준시점만 볼 것이 아니라 그 사이의 시장상황과 개별적인 가격변동 요인 등을 함께 살펴야 하는 시대가 왔다.
독자들의 PICK!
특히 절세의 핵심을 '가장 낮은 가격'에만 집중하여 접근할 때 현실에서 문제되는 경우가 많다. 감정평가는 최저가를 산정하는 도구가 아니라 '법이 인정하는 가장 합리적인 가격'의 근거로 활용될 때 납세자를 보호할 수 있다.
증여를 계획한다면 특히 증여재산 시가에 대하여 전문 감정평가사가 함께 재산가액을 검토하고, 필요한 경우 적정한 감정평가를 통해 증여일 현재의 가치를 객관적으로 입증한다면 불필요한 세금 부담과 향후 세무분쟁을 동시에 줄이는 데 도움이 된다.
부동산 증여에서 감정평가가 효과적인 절세의 도구가 되는 것도 사실이다. 하지만 조세관련 감정평가 본연의 역할은 불필요한 조세 분쟁의 씨앗을 제거하는 것이다. 따라서 세금을 낮추는 단순한 기술로서만 접근하는 것은 바람직하지 않다.
사랑하는 사람에게 소중한 부의 이전을 안전하게 이루기 위해 법이 인정하는 방법으로 내 재산의 가치를 정확하게 증명하는 합리적인 절세의 출발점이다. /글 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사·행정사