재건축사업에서 분양신청을 하지 아니한 자는 현금청산의 대상이 된다. 재건축사업에서의 현금청산은 통상 조합이 매도청구권을 행사하여 소유권이전등기를 청구하는 소송, 이른바 '매도청구소송'을 통하여 이루어진다.
이때 매도청구 대상 부동산에 관한 매매계약 체결 의제일과 감정평가 기준일을 분양신청기간 만료일의 다음 날로 볼 것인지, 아니면 조합의 매도청구 의사표시가 상대방에게 도달한 날로 볼 것인지에 관하여 하급심(고등법원)의 입장이 갈리고 있다.
대법원은 구 도시정비법(2013. 12. 24. 개정되기 전의 것) 제47조 제1항에 따른 현금청산 대상자에 대하여 매도청구권을 행사하는 경우, 매매계약의 성립이 의제되는 날은 '분양신청기간 만료일의 다음 날'로 보아야 하고(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 등), 현금청산의 목적물인 토지 및 건축물 등의 가액을 평가하는 기준시점 역시 청산금 지급의무가 발생하는 '분양신청기간 만료일의 다음 날'로 보아야 한다고 판시하였다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 2009다32867 판결). 이처럼 종전 대법원 판례에 따르면 매매계약 체결 의제일과 감정평가 기준일은 동일한 시점이 되는데, 감정평가 기준일은 현금청산금 산정에 있어 직접적인 영향을 미치므로, 그 기준시점을 언제로 볼 것인지는 매도청구소송에 있어 매우 중요한 법률적 쟁점이 된다.
문제는 현행 도시정비법 제73조 제2항에 따른 매도청구소송에서도 종전 대법원 2010다73215 판결의 법리를 그대로 적용하여, 분양신청기간 만료일의 다음 날을 매매계약 체결 의제일로 볼 수 있는지 여부이다. 이에 관하여 현재 하급심 판결들은 서로 상반된 입장을 보이고 있다.
2023. 9. 14. 선고된 부산고등법원 판결의 요지는 다음과 같다. 도시정비법 전부개정 이전에는 재건축조합이 분양신청을 하지 않은 자를 상대로 매도청구권을 행사할 명문의 근거가 없어, 대법원은 구 도시정비법 제39조를 유추적용하여 매도청구권을 행사할 수 있다고 판단하여왔으며(대법원 2010다73215 판결), 이후 전부개정된 도시정비법 제73조에서 분양 미신청자에 대한 매도청구권이 명문화되었다.
구 도시정비법 제47조는 분양신청기간 만료일의 다음 날을 청산금 지급의무 발생일로 규정하였으므로 매매계약 체결 의제일 역시 그 시점으로 보았던 반면, 현행 제73조는 청산금 지급의무 발생일을 직접 규정하지 않고 사업시행자에게 협의 의무를 부과한 뒤 협의가 성립되지 아니한 경우 매도청구소송을 제기하도록 규정하고 있다고 하면서, 이러한 법률의 구조는 협의가 성립되지 아니한 경우 매도청구권 행사에 따라 비로소 매매계약이 성립함을 전제로 한 것이라고 설명한다.
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또한 현행 제73조 제3항의 지연이자는 매매대금 지급 지체에 따른 지연손해금이 아니라, 사업시행자로 하여금 조기에 매도청구소송을 제기하도록 하는 제재적 성격의 법정이자라는 점까지 고려하면, 현행 도시정비법 제73조에서는 종전 판례와 달리 매도청구 의사표시가 상대방에게 도달한 때를 매매계약 체결 의제일 및 감정평가 기준일로 보아야 한다는 것이다. 이후 2026. 4. 14. 서울동부지방법원, 2026. 4. 30. 서울고등법원(인천), 2026. 6. 12. 인천지방법원 및 2026. 8. 24. 서울중앙지방법원에서도 같은 취지의 판결이 선고되었다.
이어지는 다음 칼럼에서는 대법원과는 다른 하급심 고등법원의 판결 사례를 다루어 본다. /글 법무법인 센트로 주영 부사장(법학박사)