[MT리포트] 전셋값 천장 뚫고 어디로(上)
서울 전셋값 고점 눈앞…22개 구, 2년 새 10% 넘게 뛰었다
서울 아파트값이 89주 연속 상승하며 최장 상승기간 기록을 갈아치웠다. 전세가도 매매가와 함께 내달렸다. 서울 아파트 전세가는 매매가와 동일하게 89주 연속 상승하며 2022년 1월의 고점을 눈앞에 뒀다.
전셋값 오름세는 당분간 멈추지 않을 전망이다. 신규 입주 감소와 기존 전세의 월세 전환에 정비사업 이주 수요까지 겹치며 전세 공급 여건이 이전 고점 당시에 비해 열악하기 때문이다. 특히 갱신계약으로 보증금 인상을 미뤄뒀던 세입자의 경우 그간 누적된 임대료 상승분이 일시에 반영될 수 있는 만큼 향후 세입자들이 직면할 주거비 충격은 이전보다 훨씬 클 것으로 보인다.
22일 머니투데이가 한국부동산원의 주간 아파트 전세가격지수를 분석한 결과 지난 19일 기준 서울 전셋값은 2022년 1월 17일 기록한 고점보다 0.67% 낮았다. 2022년 초반부터 이듬해 중반까지의 하락분을 대부분 회복하고 이전 고점에 바짝 다가섰다.
서울 25개 자치구 중 성동·송파·노원·영등포·광진·강동·동대문·마포·중랑 등 9개 구는 이미 전 고점을 넘어섰다. 각 구의 이전 최고 지수와 지난 19일 지수를 비교하면 성동은 10.62%, 송파는 5.48%, 노원은 4.68% 높았다.
통상 2년인 임대차 계약기간에 맞춰 비교하면 최근의 전셋값 상승세가 한층 뚜렷해진다. 2024년 10월 21일부터 지난 19일까지 서울 전셋값은 13.04% 올랐다. 송파의 상승률이 19.39%로 가장 높았고 이어 노원 18.27%, 성북 17.90%, 강동 17.82%, 광진 15.45% 등의 순이었다. 25개 구 가운데 22곳이 10% 이상 상승했다.
개별 단지와 계약 조건에 따라 차이가 있지만 새집을 구하거나 갱신권을 소진한 뒤 재계약하는 세입자는 2년 전에 비해 10% 이상 불어난 보증금을 마련하거나 증액분을 월세로 돌려야 한다는 의미다.
전셋값 오름세를 끊어내기 위해선 공급을 늘려야 하지만 이 역시 여의치 않은 상황이다. 입주 감소와 월세 전환으로 시장에 나오는 전세 매물이 줄어드는 가운데 정비사업 이주까지 집중되면 전세 수급 부담이 더욱 커질 수밖에 없다.
전세살이 설움 터졌다..."한방에 2억 올려달래요" "월세도 낸다"
#서울 노원구 중계동에서는 전세 보증금을 2억원 넘게 올려 재계약한 거래가 나왔다. 송파구 잠실동에서는 보증금은 그대로 두고 월세를 따로 내는 재계약이 체결됐다. 같은 집에 계속 살더라도 목돈을 더 마련하거나 매달 주거비를 추가로 내야 하는 조건이다.
서울 아파트 전셋값이 과거 고점에 다가서면서 계약 만기를 맞는 세입자의 자금 부담이 커지고 있다. 하락기에는 낮아진 시세로 보증금을 조정할 여지가 있었지만 반대로 상승기에는 세입자가 기존 보증금과 시세의 격차를 메워야 한다. 갱신으로 시세 반영을 늦췄던 세입자도 다음 계약에서는 누적된 인상 부담을 감당해야 할 수 있다.
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22일 머니투데이가 한국부동산원의 주간 아파트 전세가격지수를 통상 2년인 임대차 계약기간에 맞춰 비교한 결과, 서울 전셋값은 2022년 10월 17일부터 2024년 10월 21일까지 10.35% 하락했다. 반면 올해 10월 19일까지 이후 2년간은 전셋값이 13.04% 올랐다. 2년 전에는 낮아진 시세로 다음 계약을 협의할 여지가 있었지만 지금은 오른 시세에 맞춰 추가 보증금을 마련해야 하는 상황이다.
상승 배경으로는 시장에 나오는 전세 물량의 감소가 첫 손에 꼽힌다. 신규 입주 감소와 기존 전세의 월세 전환에 토지거래허가구역 확대에 따른 실거주 의무까지 겹쳐 전세 공급이 제약받고 있다는 게 전문가들의 진단이다. 요즘과 같이 전세 매물이 부족한 상황에서는 더 저렴한 집으로 옮겨 보증금 인상 부담을 줄일 여지도 좁아진다.
계약갱신청구권을 사용하면 당장의 보증금 인상 부담은 피해갈 수 있지만 시세와의 격차까지 해소되는 건 아니다. 갱신권을 행사하면 보증금·월세 인상률은 원칙적으로 종전 금액의 5% 이내로 제한된다. 반면 갱신권을 사용한 뒤 돌아오는 재계약은 현재 시세를 반영한다. 갱신권을 사용한 계약이 끝나 조건을 다시 협의할 때 누적된 격차가 반영될 수 있다.
실제 계약을 연장하면서 보증금을 크게 올린 사례도 확인된다. 최근 2년간 서울 전셋값 상승률이 두 번째로 높았던 노원구의 '중계건영3차' 전용 84.9㎡는 지난 8월 보증금을 5억7750만원에서 8억원으로 올려 재계약이 체결됐다. 종전보다 2억2250만원, 38.5% 오른 금액이다. 이 계약에는 현재 시세가 일부 반영된 것으로 보인다. 같은 면적 9층은 지난 9월 9억1000만원에 신규계약이 체결됐다. 이는 1월 같은 면적·층의 신규계약금액 6억8000만원보다 2억3000만원 뛴 수준이다.
갱신계약과 전세 호가간에도 상당한 차이가 존재한다. 동대문구 용두동 '래미안 엘리니티' 전용 59㎡는 지난 3일 보증금을 6억3000만원에서 6억6150만원으로 올려 갱신했다. 20일 네이버부동산 기준 같은 면적의 전세 호가는 7억5000만원부터 8억원으로 이 갱신 보증금보다 8850만원부터 1억3850만원 높다. 성북구 길음동 '롯데캐슬 클라시아' 전용 59㎡도 올해 6억6000만원과 6억7000만원에 갱신된 계약이 있지만 현재 해당 주택형의 전세 호가는 8억5000만원이다.
추가 보증금 마련이 어려우면 증액분을 월세로 대신하기도 한다. 대출 한도와 이자 부담이 세입자의 자금 조달을 제약하는 가운데 집주인도 보증금을 더 받는 대신 매달 임대수입을 확보할 수 있다. 세입자는 당장 필요한 목돈을 줄이지만 그만큼 고정지출이 생긴다.
송파구 잠실동 '잠실엘스' 전용 84.88㎡는 지난 8월 21일 전세 보증금 11억5000만원을 유지하면서 월세 40만원을 추가해 계약을 연장했다. 연간 480만원의 지출이 새로 생긴 셈이다. 기존 월세 계약 역시 부담이 늘었다. 같은 단지 전용 84.97㎡는 지난 10일 보증금 3억원을 그대로 두고 월세를 269만원에서 440만원으로 올려 재계약했다. 연간 2052만원이 추가로 지갑에서 빠져나가게 됐다.
