정비사업 구역에서 주택 한 채를 단독으로 소유하면서 다른 주택은 타인과 공동으로 소유하는 경우가 있다. 예컨대 갑이 B주택을 혼자 소유하고, 별도 세대인 을과 A주택을 공유하는 경우다. 이때 갑이 두 주택 모두에 권리를 가지고 있다는 이유로 갑과 을을 통틀어 새 아파트 한 채만 공급하여야 할까? 아니면 단독소유와 공유를 구분하여 각각 한 채씩 공급하여야 할까?
도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법') 제76조 제1항 제6호는 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 않는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하도록 정하고 있다. 그런데 위 사례는 갑을 기준으로 보면 두 주택에 권리를 가지고 있지만, 각 주택의 소유자를 보면 갑과 갑·을로 서로 다르다. 이러한 경우에도 1명이 여러 주택을 소유한 경우와 동일하게 취급할 수 있는지가 문제된다.
이와 관련하여 법제처는 관리처분 방식의 주거환경개선사업에 관한 질의에서, 갑과 갑·을에게 각각 1주택을 공급하는 내용으로 관리처분계획을 수립하여야 한다고 해석하였다. 단독소유와 공유에 관한 공급기준을 구분하여 적용하여야 한다는 취지다. 즉 B주택을 근거로 갑에게 한 채를, A주택을 근거로 갑과 을에게 공동으로 한 채를 공급하라는 것이다.
법제처는 위 규정이 1명이 주택을 소유한 경우와 여러 명이 주택을 공유한 경우를 구분하면서도, 두 주택의 소유자가 일부 겹치는 경우의 공급방법은 별도로 정하고 있지 않다는 점을 근거로 들었다. 따라서 소유자가 일부 겹친다는 사정만으로 두 주택을 묶기보다는, 각 주택의 소유관계에 따라 공급기준을 적용하여야 한다고 본 것이다. 이들에게 통틀어 한 채만 공급한다면 갑과 갑·을 중 누구에게 공급하여야 하는지도 문제된다. 법제처는 명시적인 규정 없이 소유자가 일부 겹친다는 사정만으로 을에게 불리하게 공급기준을 적용할 수는 없다고 보았다.
부산지방법원 역시 정비구역 내 공유 부동산의 소유자 중 한 사람이 다른 부동산을 단독으로 소유한 사안에서, 도시정비법 제76조 제1항 제6호의 공급기준을 각각 적용하는 해석을 제시하였다. 해당 규정은 1명이 하나 이상의 주택이나 토지를 소유한 경우와 여러 명이 하나의 주택이나 토지를 공유한 경우를 나누어 규정할 뿐, 소유자가 일부 겹치지만 동일하지 않은 경우를 별도로 정하고 있지 않으므로, 공유 부동산과 단독소유 부동산에 각각 1주택을 공급하는 것이 문언에 부합한다는 것이다.
다만 여기서 각각 한 채를 공급한다는 의미는 정확히 이해할 필요가 있다. 위 사례에서 갑이 단독으로 두 채를 공급받거나 갑과 을이 각자 한 채씩 단독으로 공급받는다는 의미는 아니다. 갑은 B주택에 기초하여 한 채를 단독으로 공급받고, A주택에 기초한 다른 한 채는 을과 공동으로 공급받는 구조다. 공유 주택을 근거로 공급되는 한 채는 공유자 전체를 대상으로 한다는 점에서 차이가 있다.
결국 단독소유와 공유가 함께 존재하는 경우에는 특정인의 이름이 여러 부동산에 등장한다는 이유만으로 분양권을 하나로 묶어 판단해서는 안 된다. 각 부동산의 소유자가 누구인지, 소유자들이 같은 세대에 속하는지 등 구체적인 권리관계를 살펴야 한다. 소유관계가 복잡하여 몇 채를 분양받을 수 있는지 판단하기 어렵다면, 분양신청에 앞서 도시정비법 분야의 법률전문가와 함께 해당 사업의 주택 공급기준을 확인해 두는 것이 바람직하다./글 법무법인 센트로 이에스더 변호사