머니투데이

5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 한 달여 앞두고 서울 주택시장을 지배해 온 '공식'이 흔들리고 있다. 강남이 먼저 오르면 나머지 서울이 따라 오르는 기존의 시장 문법이 더 이상 작동하지 않는 뚜렷한 '이중 구조' 흐름이 나타나고 있다. 같은 서울 안에서도 가격과 거래 흐름이 엇갈리며 시장이 '고가·투자'와 '실수요' 중심으로 분리되는 양상도 뚜렷하다. 7일 KB부동산에 따르면 3월 말 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0. 27% 상승했다. 상승세는 유지되고 있지만 상승폭은 3주 연속 둔화되며 상승 동력이 점차 약해지는 모습이다. 특히 강남구는 -0. 09%를 기록하며 5주 연속 하락세를 이어갔다. 서울 전체가 상승 흐름을 유지하는 가운데 강남권만 하락세로 돌아선 점도 최근 부동산시장의 특징이다. 비강남권은 상대적으로 견조하다. 동대문구(0. 65%), 강동구(0. 57%), 강서구(0. 53%), 영등포구(0. 47%) 등은 여전히 높은 상승률을 기록하며 시장을 지탱하고 있다. 중저가 주택이 밀집한 지역을 중심으로 실수요가 꾸준히 유입되면서 서울 전체 상승 흐름을 떠받치는 구조다.

서울 주택시장이 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고도 당분간 박스권 흐름을 이어갈 것이란 전망이 나온다. 매물 출회가 상당 부분 마무리된 가운데 전세시장 불안과 수요 이동이 맞물리며 가격 하방을 지지하는 구조가 형성됐다는 분석이다. 7일 부동산업계에 따르면 전문가들은 오는 5월9일 양도세 중과 유예 종료 자체의 시장 충격은 제한적일 것으로 보고 있다. 이미 매도 의사가 있는 다주택자 상당수가 사전에 매물을 정리한 만큼 추가적인 매물 출회 여력은 크지 않다는 판단이다. 일부 급매물이 나올 수는 있지만 시장 방향을 바꿀 정도는 아니라는 평가가 우세하다. 이에 따라 서울 주택시장은 한동안 박스권 흐름을 이어갈 가능성이 큰 것으로 전망됐다. 7월로 예정된 세제 개편안의 구체적인 내용과 강도가 확인되기 전까지는 방향성이 제한될 수밖에 없다는 분석이다. 매도자는 가격 조정에 소극적인 반면 매수자는 관망세를 유지하면서 거래 역시 제한적인 수준에 머무를 것으로 예상된다. 현재 시장은 가격대별로 차별화 흐름이 뚜렷하다.

정부의 다주택자 압박의 불똥은 임대차 시장으로 향했다. 매매 매물은 쌓이고 전세 매물은 빠르게 줄어드는 가운데 올해 서울 전셋값 누적 상승률은 지난해 같은 기간의 5배 수준으로 뛰었다. 입주 물량 감소와 전세 공급 축소, 매수 대기수요 유입까지 겹치며 전셋값 상승세가 가속화하는 양상이다. 7일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 1월31일 기준 2만1785건이던 서울 전세 매물은 4월6일 현재 1만5195건으로 6590건(30. 3%) 감소했다. 불과 두달 남짓한 기간 동안 전세 매물의 3분의1 가까이 사라진 셈이다. 서울 외곽 지역의 감소세가 두드러진다. 노원구는 587건에서 215건으로 줄어 63. 4% 감소했고 중랑구(-57. 0%), 금천구(-49. 3%), 강북구(-49. 2%) 등도 절반 가까이 매물이 증발했다. 동작구(-46. 8%), 마포구(-38. 3%), 성동구(-33. 4%) 등 수요 밀집지역에서도 매물 감소가 뚜렷했다. 감소량 기준으로 보면 강남권의 임대 매물 공급 부족이 더 눈에 띈다. 송파구는 3864건에서 2231건으로 줄어 1633건 감소했고 강남구(-1570건), 서초구(-612건) 등도 매물이 대폭 줄었다.

올 1분기 서울 아파트 평균 거래가격이 2억원 넘게 하락하고 매물은 30% 이상 급증하면서 시장이 공급 확대와 수요 위축 국면에 진입했다는 분석이 나온다. 7일 머니투데이가 직방에 의뢰해 분석한 결과 지난 3월 서울 아파트 평균 매매가격은 9억6356만원으로 집계됐다. 1월의 11억7610만원과 비교하면 18. 1% 하락한 수준이다. 같은 기간 중위 매매가격도 9억4500만원에서 7억9000만원으로 16. 4% 떨어졌다. 자치구별로는 종로구의 하락폭이 가장 컸다. 종로구 평균 매매가격은 이 기간 14억255만원에서 9억1294만원으로 34. 9% 급락했다. 광진구 역시 14억1584만원에서 9억4336만원으로 33. 4% 떨어졌다. 최상급지인 강남3구의 조정 분위기도 뚜렷하다. 강남3구 평균 매매가격은 3개월 사이 19억3394만원으로 17. 4% 하락했다. 서초구는 23억9298만원에서 18억7538만원으로 5억원 넘게 추락했고 강남구와 송파구도 각각 4억7726만원, 2억5043만원 떨어졌다. 가격 조정은 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자 매물이 대거 시장에 밀려나온 영향이 크다.