[MT리포트]다주택자 양도세 중과 부활 D-30④
서울 주택시장이 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고도 당분간 박스권 흐름을 이어갈 것이란 전망이 나온다. 매물 출회가 상당 부분 마무리된 가운데 전세시장 불안과 수요 이동이 맞물리며 가격 하방을 지지하는 구조가 형성됐다는 분석이다.
7일 부동산업계에 따르면 전문가들은 오는 5월9일 양도세 중과 유예 종료 자체의 시장 충격은 제한적일 것으로 보고 있다. 이미 매도 의사가 있는 다주택자 상당수가 사전에 매물을 정리한 만큼 추가적인 매물 출회 여력은 크지 않다는 판단이다. 일부 급매물이 나올 수는 있지만 시장 방향을 바꿀 정도는 아니라는 평가가 우세하다.
이에 따라 서울 주택시장은 한동안 박스권 흐름을 이어갈 가능성이 큰 것으로 전망됐다. 7월로 예정된 세제 개편안의 구체적인 내용과 강도가 확인되기 전까지는 방향성이 제한될 수밖에 없다는 분석이다. 매도자는 가격 조정에 소극적인 반면 매수자는 관망세를 유지하면서 거래 역시 제한적인 수준에 머무를 것으로 예상된다.
현재 시장은 가격대별로 차별화 흐름이 뚜렷하다. 강남3구 등 고가 주택은 정책 영향으로 조정 압력이 강한 반면 15억원 이하 중저가 시장은 전세 매물 부족과 실수요 유입 영향으로 상대적으로 견조한 흐름을 보이고 있다. 가격대별 수요 이동에 따른 '키맞추기' 현상이 확산하며 외곽과 비강남권에서는 상승 흐름이 이어지는 모습이다.
임대차 시장 불안은 매매시장 하방을 지지하는 핵심 요인으로 꼽힌다. 전세 매물 감소와 월세 전환, 입주 물량 부족이 겹치면서 전세 공급이 줄어드는 가운데 매수 대기수요가 전세시장에 머물거나 일부는 매수로 전환되는 흐름이 나타나고 있다. 이에 따라 전셋값 상승이 매매가 조정폭을 제한하는 구조가 형성됐다.
다만 향후 시장 흐름에 대해서는 시각이 엇갈린다. 중저가 시장의 상승세가 이어질 것이라는 전망과 함께 고가 주택 조정이 장기화할 경우 중저가 시장도 보합 또는 정체 국면으로 진입할 수 있다는 분석이 동시에 제기된다. 정책 강도에 따라 추가 매물 출회 가능성도 변수로 지목된다.
향후 시장 판도를 가르게 될 핵심 변수는 7월 세제 개편안이다. 보유세 실효세율 인상이나 양도세 체계 개편, 고가 1주택 과세 강화 여부 등에 따라 고가 주택시장을 중심으로 매물 흐름과 가격 방향이 달라질 것으로 보인다. 비거주 1주택 규제 등 추가적인 정책 변화도 시장 전반에 미치는 파급력이 상당할 것으로 예상된다.
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거시 변수도 예의주시해야 할 부분이다. 중동 정세 불안에 따른 에너지 가격 상승과 물가 압력이 확대될 경우 금리 부담이 커지며 매수 심리를 위축시킬 수 있어서다. 동시에 분양가 상승을 자극해 청약 대기수요를 기존 주택시장으로 이동시키는 등 복합적인 영향도 예상된다. 착공 감소에 따른 향후 입주 물량 감소 역시 중장기적으로 가격 하방을 제한하는 요인으로 작용할 전망이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "서울 주택시장은 단기적으로 정책과 거시 변수 영향 속에서 박스권 흐름을 이어갈 가능성이 크다"며 "중저가 실수요 시장은 견조한 반면 임대차 시장은 상승 압력이 지속되는 이중 구조가 나타날 것"이라고 설명했다. 이어 "시장 방향을 가를 분수령은 7월 세제 개편안이 될 것"이라고 덧붙였다.
