[MT리포트]다주택자 양도세 중과 부활 D-30③
정부의 다주택자 압박의 불똥은 임대차 시장으로 향했다. 매매 매물은 쌓이고 전세 매물은 빠르게 줄어드는 가운데 올해 서울 전셋값 누적 상승률은 지난해 같은 기간의 5배 수준으로 뛰었다. 입주 물량 감소와 전세 공급 축소, 매수 대기수요 유입까지 겹치며 전셋값 상승세가 가속화하는 양상이다.
7일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 1월31일 기준 2만1785건이던 서울 전세 매물은 4월6일 현재 1만5195건으로 6590건(30.3%) 감소했다. 불과 두달 남짓한 기간 동안 전세 매물의 3분의1 가까이 사라진 셈이다.
서울 외곽 지역의 감소세가 두드러진다. 노원구는 587건에서 215건으로 줄어 63.4% 감소했고 중랑구(-57.0%), 금천구(-49.3%), 강북구(-49.2%) 등도 절반 가까이 매물이 증발했다. 동작구(-46.8%), 마포구(-38.3%), 성동구(-33.4%) 등 수요 밀집지역에서도 매물 감소가 뚜렷했다.
감소량 기준으로 보면 강남권의 임대 매물 공급 부족이 더 눈에 띈다. 송파구는 3864건에서 2231건으로 줄어 1633건 감소했고 강남구(-1570건), 서초구(-612건) 등도 매물이 대폭 줄었다. 감소율은 상대적으로 낮지만 기존 매물 규모가 큰 만큼 절대 감소량이 커 시장 체감 공급 부족은 강남권에서 더 크게 나타나는 구조다.
전세 매물 감소는 가격 상승으로 이어졌다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전셋값 상승률은 2월 0.08%에서 3월 말 0.15%까지 확대됐다. 누적 상승률 역시 올해 1.61%로 전년 같은 기간(0.32%) 대비 약 5배 확대됐다.
특히 최근에는 전세 상승률이 매매를 앞지르는 흐름이 나타난다. 같은 기간 서울 매매가격 상승률은 0.12% 수준에 머물렀다. 과거 매매가 전세를 선행하던 구조에서 벗어나 전세가 시장을 주도하는 양상으로 바뀌고 있다.
마포구 아현동 '마포래미안푸르지오' 전용 59㎡는 1월만 해도 7억4000만~7억6000만원에 전세계약이 체결됐지만 현재 남아 있는 전세 매물의 호가는 8억5000만원 선이다. 두달만에 최대 1억원 가까이 상승했다. 게다가 3885가구 대단지임에도 전용 59㎡ 전세 매물이 단 1건에 불과하다. 노원구 중계동 '중계그린' 역시 비슷한 흐름이다. 전용 59㎡ 전세는 2월 7억원에서 3월 6억9500만원에 거래됐지만 현재 호가는 7억~8억원까지 올라섰다.
시장에서는 이러한 변화의 배경으로 정책 영향에 따른 임대 구조 변화를 지목한다. 다주택자 대출 규제와 만기 연장 제한으로 보유 부담이 커지면서 일부 집주인들이 매물을 시장에 내놓거나 전세를 회수해 실거주 또는 월세로 전환하고 있다는 것이다. 특히 월세 전환까지 겹치면서 전세 물량 감소 속도는 더욱 빨라지고 있다. 전세가 아닌 반전세·월세 비중이 늘어나면서 순수 전세 공급 자체가 구조적으로 축소되는 흐름이다.
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정부의 규제 완화로 비거주 1주택자까지 매도에 나설 경우 1주택자 보유 임대 물건이 실수요 중심으로 재편되며 전세 매물 부족이 심화할 수 있다는 분석도 나온다.
한 부동산 전문가는 "임대차 시장은 이미 전세 매물 자체가 부족한 상태"라며 "매물은 늘고 전세 매물은 줄어드는 구조 속에서 전셋값 상승 압력이 더 커질 수밖에 없다"고 말했다.
다른 부동산 전문가는 "실거주 중심으로 시장이 재편되면서 전세 매물 감소는 불가피하다"며 "이 같은 수급 불균형 속에서 당분간 전셋값 상승세는 이어질 가능성이 크다"고 전망했다.
