머니투데이

서울 마포구 토정동 한강삼성아파트가 리모델링을 통해 '래미안 라시에르 한강'으로 탈바꿈한다. 1997년 준공된 456가구 규모의 구축 아파트가 2810억원을 투입해 482가구로 재편된다. 기존 용적률이 약 389%에 달해 재건축 사업성을 확보하기 쉽지 않은 상황에서 입주민들은 래미안과 리모델링을 선택했다. 한강변 입지에 대형 건설사의 브랜드와 특화 설계를 더해 주거 가치를 끌어올리겠다는 구상이다. 다만 시공사 선정 이후에도 인허가와 공사비 관리, 조합원 부담금 등 사업의 최종 성패를 가를 변수는 남아 있다. 한강삼성은 마포구 토정로32길 11 일대에 자리 잡은 아파트다. 지하 2층~지상 최고 28층, 3개 동, 456가구 규모로 1997년 준공됐다. 준공 30년을 앞두고 노후 주거 환경을 개선해야 할 필요성이 커졌지만 사업 방식은 재건축이 아닌 리모델링으로 가닥을 잡았다. 핵심 배경은 높은 용적률이다. 용적률이 이미 높은 단지는 재건축으로 새 아파트를 지어도 일반분양 물량을 충분히 확보하기 어려울 수 있다.

오는 12월 3기 신도시 가운데 처음으로 입주를 시작하는 인천 계양신도시가 수도권 무주택 실수요자들의 관심을 끌고 있다. 전용면적 55~84㎡ 주택을 각각 3억원 후반대, 5억원 후반대에 마련할 수 있다는 점이 가장 큰 매력이다. 서울 집값 부담이 커진 상황에서 내 집 마련의 대안이 될 수 있다는 기대감이 계양신도시를 향하고 있다. 다만 저렴한 분양가만으로 미래가치를 단정하기는 어렵다. 신도시의 핵심 경쟁력인 교통망과 생활 인프라가 충분히 갖춰지기까지 시간이 필요하기 때문이다. 입주 초기 불편을 감수할 수 있는 실수요자에게는 기회가 될 수 있지만 단기간에 시세차익을 기대하는 투자자라면 도시 조성 속도와 주변 주택시장 흐름을 함께 따져봐야 한다. ━ 전용 55㎡ 3억 후반부터…서울 집값 부담 덜 대안 될까━17일 부동산114에 따르면 인천 계양신도시는 인천 계양구 박촌동·귤현동·동양동 일대 약 335만㎡ 규모로 조성되는 공공주택지구다. 계획 수용인구는 약 1만7000가구 수준이다. 계양신도시는 3기 신도시 중 가장 먼저 입주가 시작되는 곳이다.

서울 송파구 오금현대아파트 재건축 사업이 시공사 선정 절차에 돌입하면서 하반기 정비사업 수주전의 새로운 격전지로 떠올랐다. 총공사비만 1조6000억원을 웃도는 대형 사업장인 데다 삼성물산과 포스코이앤씨가 현장설명회에 참석하면서 경쟁 입찰 성사 여부에 대한 업계의 관심도 집중되고 있다. 오금현대 재건축 사업은 기존 1316가구에서 2436가구 규모의 대단지로 탈바꿈하는 데다 3·5호선 역세권과 올림픽공원 등 우수한 생활 인프라를 갖추고 있어 사업성이 높게 평가되고 있다. 장기간 사업이 지연되면서 재건축 기대감이 가격에 충분히 반영되지 않았다는 점도 향후 가치 상승 여력으로 꼽힌다. ━ 40년 표류 끝 사업 속도…2024년 정비구역 지정이 전환점━오금현대 재건축 사업은 상당 기간 속도를 내지 못했다. 2016년 재건축 안전진단에서 조건부 재건축에 해당하는 D등급을 받았지만 정비구역 지정 과정에서 사업이 지연되면서 장기간 답보 상태에 머물렀다. 사업이 본격적으로 움직이기 시작한 것은 2024년이다.

서울 여의도 한강변의 목화아파트가 50년 가까운 구축 아파트에서 49층 신축 단지로 탈바꿈한다. 삼성물산 건설부문은 여의도 목화아파트 재건축 사업의 시공사로 선정됐다. 사업비는 약 5122억원으로 지하 7층~지상 49층, 3개동, 420가구 규모다. 목화의 사업성을 단순한 세대수 증가로 설명하기는 어렵다. 기존 312가구에서 420가구로 늘어나지만 일반분양 물량이 많지 않은 소규모 사업이기 때문이다. 대신 한강변 입지와 용도지역 상향을 통해 토지와 주거상품의 가치를 높이는 방식으로 사업성을 확보했다. ━한강·역세권·업무지구를 품은 입지━1977년 준공된 목화아파트는 영등포구 여의도동 30번지 일대에 자리 잡고 있다. 단지 앞에 한강공원이 있고 지하철 5호선 여의나루역이 가까워 여의도에서도 손꼽히는 입지를 갖췄다. 여의도 업무지구와 인접해 직주근접성이 높고 더현대서울, IFC몰 등 상업시설도 이용하기 쉽다. 여의도초·중·고 등 학교도 가까워 업무지구 배후 주거지이면서 교육환경까지 갖춘 곳으로 평가된다.

서울 양천구 목동 일대 재건축 사업이 속도를 내는 가운데 목동6단지가 가장 먼저 시공사 선정을 마치며 '목동 재건축 1호'의 입지를 굳히고 있다. 1986년 준공된 목동6단지는 정비계획 수립과 조합설립을 거쳐 시공사까지 선정하면서 사업이 본궤도에 올랐다. 낮은 기존 용적률, 대규모 대지, 우수한 주거환경 등 뛰어난 사업성과 사업 추진력이 맞물린 결과라는 평가다. 4일 정비업계에 따르면 목동 6단지는 기존 1362가구에서 재건축 이후 최고 49층, 2173가구 규모의 고층 주거단지로 탈바꿈할 전망이다. 기존 약 139%였던 용적률은 정비계획상 약 300%까지 높아진다. 노후 아파트를 허물고 동일한 입지에 더 많은 주택을 공급할 수 있다는 점에서 사업성의 핵심 기반이 마련된 셈이다. ━'139%→300%'…낮은 용적률이 사업성 받쳤다━목동6단지가 다른 목동 단지보다 빠르게 사업을 진행할 수 있었던 배경에는 빼어난 사업성이 있다. 특히 기존 용적률이 약 139%로 낮다는 점이 핵심이다. 재건축 사업에서 기존 용적률이 낮을수록 같은 땅에 새 아파트를 지을 때 추가로 확보할 수 있는 연면적이 커진다.

서울 용산구 한강변의 노후 단지가 재건축을 통해 새 아파트로 탈바꿈한다. 주인공은 1977년 준공된 용산 산호아파트다. 최근 관리처분계획인가를 받은 산호아파트는 정비계획 변경과 공사비 산출, 이주계획 수립 등 후속 절차에 착수했다. 준공 50년차인 이 노후 단지는 재건축을 통해 최고 35층, 7개동, 647가구 규모의 신축 아파트로 재탄생한다. ━50년 된 노후 아파트 한강변 산호아파트…용산 르엘로 대변신━산호아파트의 가장 큰 특징은 '한강변' 입지다. 단지에서 한강을 가까이 누릴 수 있는 데다 용산국제업무지구와도 인접해 있다. 향후 국제업무지구 개발이 본격화할 경우 업무·상업·문화시설 등이 확충되면서 배후 주거지로서의 가치도 한층 커질 수 있다. 특히 용산국제업무지구는 서울시가 용산역 일대 대규모 개발을 추진하는 핵심 지역이다. 국제업무·상업·주거 기능이 결합된 복합도시로 개발될 예정인 만큼 향후 산호아파트는 입지 강점은 '한강변 업무지구 배후 주거지'로 업그레이드될 예정이다. 교통 여건도 장점으로 꼽힌다.

서울 강동구 명일동 일대가 대규모 재건축을 통해 대형 주거타운으로 탈바꿈할 전망이다. 명일동 일대에서는 1980년대 조성된 노후 아파트들이 잇따라 재건축 절차에 들어가면서 삼익그린2차를 포함한 6개 단지에서 약 9200가구 규모의 주택 공급이 추진되고 있다. 기존 아파트촌이 수천가구 규모의 신축 대단지 주거지로 바뀌는 만큼 명일동 일대의 주거 지형도 크게 달라질 것으로 보인다. 사업 규모가 가장 큰 삼익그린2차의 정비계획이 최근 서울시 도시계획위원회를 통과하면서 명일동 재건축에도 한층 속도가 붙게 됐다. 이미 국평(전용면적 84㎡) 거래가격이 21억원까지 올라선 가운데 교통망 개선과 주변 개발사업까지 맞물리면서 향후 가격 흐름에도 관심이 쏠린다. ━43년 된 2400가구 단지가 신축 3420가구로━서울시는 지난 19일 제13차 도시계획위원회를 열고 '삼익그린2차아파트 재건축사업 정비구역 지정 및 정비계획 결정(변경), 암사·명일아파트지구 지구단위계획 결정(변경)·경관심의안'을 수정 가결했다.

서울역 서쪽 배후 주거지인 용산구 서계동 33번지 일대 재개발 사업이 다시 속도를 내면서 도심권 대형 정비사업으로 주목받고 있다. 입지와 사업 규모를 감안하면 총사업비는 1조원을 웃돌 것으로 전망된다. 9일 업계에 따르면 최근 용산구청은 서계동 통합재개발사업에 대한 조합설립을 인가하고 인가서를 교부했다. 조합설립 인가서에 따르면 이 사업은 용산구 서계동 33번지 일대 11만2953㎡가 그 대상이다. 조합은 이곳에 최고 39층까지 아파트 2714가구와 부대복리시설 등이 공급할 예정이다. 현재 토지등소유자 2012명 중 약 76%가 조합설립에 동의했다. 조합은 이르면 연내, 늦어도 내년 초 시공사 선정을 위한 입찰 절차를 진행한다는 계획이다. 한때 뉴타운 후보지에서 해제되며 장기간 표류했던 지역이지만 서울역 개발, 용산국제업무지구(IBD), GTX·광역교통망 기대감이 맞물리면서 도심 핵심 주거지로 재평가받고 있다. 다만 주민 갈등과 높은 사업비, 구릉지 지형 등 사업 과정에서 풀어야 할 과제도 남아 있다.

준공 40여 년 만에 재건축에 나선 서울 강동구 명일동 삼익맨숀아파트가 '한 동만 남기는 재건축'이라는 이례적인 사업 방식을 택하면서 향후 행보에 관심이 쏠린다. 앞서 삼익맨숀아파트 재건축조합은 분담금 갈등을 빚은 5동을 제외한 채 사업을 진행하기로 결정했고 이어 법원이 공유물 분할을 허가하면서 1개 동만 뺀 채 나머지 단지를 재건축하는 매우 독특한 방식의 정비사업 길이 열렸다. 삼익맨숀 재건축사업은 최근 서울시 통합심의를 통과하면서 사업 정상화 단계에 진입했다. ━ 봉합되지 못한 '갈등'…결국 각자도생의 길 선택━ 1984년 준공된 이 단지는 768가구에서 990가구 규모(지하 4층~지상 39층, 10개 동)로 탈바꿈할 예정이다. 재건축 조합은 오랜 갈등 끝에 전체를 철거하는 일반적인 재건축과 달리 1개 동(5동)을 사업 구역에서 분리하는 방식을 택했다. 이 같은 결정의 배경에는 분담금 산정을 둘러싼 조합원 간 갈등이 자리한다. 2020년 정비구역 지정 이후 5동 주민들은 대형 평형 중심 구조로 자산 가치가 충분히 반영되지 않았다고 주장했다.

서울 송파구 잠실동 아시아선수촌 아파트가 최고 75층·약 3400가구 규모의 초고층 재건축을 추진하면서 강남권 핵심 정비사업지로 떠오르고 있다. 낮은 용적률과 대규모 부지, 교통·환경·개발 호재가 결합된 '트리플 프리미엄'을 갖춘 만큼 사업이 본격화되면 대형 건설사들의 수주 경쟁도 치열할 것으로 보인다. 다만 사업 방식과 이익 배분을 둘러싼 내부 이견은 향후 사업 속도를 좌우할 핵심 변수로 꼽힌다. ━압구정 현대 부럽지 않은 부촌 단지…재건축 사업성 최상위권━1988년 서울올림픽을 앞두고 조성된 아시아선수촌 아파트는 1986년 준공된 1356가구 대단지로 1980년대 중후반 올림픽 선수와 관계자 숙소, 그리고 배후 주거단지로 계획적으로 조성됐다. 당시 기준으로는 대규모 단지와 쾌적한 주거환경을 갖춘 선진형 아파트로 평가받았으며 한강 남단 도시 확장의 성공 사례로 자리 잡았다. 강남 부촌의 상징인 압구정 현대 부럽지 않은 단지라는 평가도 많다. 최근 들어 초고층 재건축 후보지로 부상하며 시장의 관심이 집중되는 모습이다.

정비구역 해제 위기까지 내몰렸던 서울 서초구 방배신삼호 재건축 사업이 정상 궤도에 올라섰다. 시공사 선정 무산과 조합 내홍으로 사업이 지연됐지만 최근 삼성물산을 시공사로 확정하면서 사업 추진 동력을 확보했다. 방배신삼호 재건축은 서초구 방배동 725번지 일대 4만4106㎡ 부지에 지하 5층~지상 41층, 7개 동, 총 928가구를 조성하는 사업이다. 공사비는 6538억원 규모로 삼성물산은 단지명으로 '래미안 르페리움'을 제안했다. ━시공사 유찰·내부 갈등·정비구역 해제 위기…사업 정상화 '분수령'━방배신삼호는 서울시 서초구 방배로에 1983년 준공된 삼호4차 아파트다. 총 481가구로 중형 단지에 강남권 핵심 입지에도 불구하고 시공사 선정 과정에서 이례적인 난항을 겪었다. 경쟁입찰이 점쳐졌으나 입찰을 검토했던 대형사들이 막판 불참하면서다. 2016년 정비구역 지정, 2019년 조합설립인가 이후 사업에 속도가 붙는 듯 했지만 2025년 1차 시공사 선정 과정에서 HDC현대산업개발(현 IPARK현대산업개발)이 단독 참여하면서 유찰됐다.

서울 송파구 잠실 장미1·2·3차 아파트가 최고 49층, 5105가구 규모로 재건축이 확정되면서 잠실 한강변 정비사업의 마지막 대형 프로젝트가 본궤도에 진입했다. 사업 지연 리스크를 털어낸 초대형 단지가 시장 가격 상단을 다시 끌어올릴 수 있을지 주목된다. 서울시는 최근 장미1·2·3차 재건축 정비계획 결정안을 수정 가결했다. 이에 따라 해당 단지는 용적률과 층수 상향을 통해 초고층 대단지로 재편된다. ━ 잠실 마지막 대어 '47살 장미', 다시 핀다━장미1·2차는 1979년에 준공된 아파트로 각각 2100가구, 1302가구 규모다. 장미3차는 1984년 준공된 120가구 노후 단지다. 재건축을 통해 최고 49층, 5105가구(공공주택 551가구) 규모의 대단지로 재탄생한다. 잠실 장미1·2·3차 재건축 사업은 입지와 규모 대비 이례적으로 장기간 정체를 겪었다. 핵심 원인은 조합 내부 갈등과 상가 소유주와의 이해충돌이 복합적으로 작용했기 때문이다. 사업 초기부터 조합 집행부와 일부 조합원 간에는 정비계획 변경 방향, 용적률 및 층수 상향, 사업성 확보 방안 등을 둘러싼 의견 차이가 지속됐다.