머니투데이

정비구역 해제 위기까지 내몰렸던 서울 서초구 방배신삼호 재건축 사업이 정상 궤도에 올라섰다. 시공사 선정 무산과 조합 내홍으로 사업이 지연됐지만 최근 삼성물산을 시공사로 확정하면서 사업 추진 동력을 확보했다. 방배신삼호 재건축은 서초구 방배동 725번지 일대 4만4106㎡ 부지에 지하 5층~지상 41층, 7개 동, 총 928가구를 조성하는 사업이다. 공사비는 6538억원 규모로 삼성물산은 단지명으로 '래미안 르페리움'을 제안했다. ━시공사 유찰·내부 갈등·정비구역 해제 위기…사업 정상화 '분수령'━방배신삼호는 서울시 서초구 방배로에 1983년 준공된 삼호4차 아파트다. 총 481가구로 중형 단지에 강남권 핵심 입지에도 불구하고 시공사 선정 과정에서 이례적인 난항을 겪었다. 경쟁입찰이 점쳐졌으나 입찰을 검토했던 대형사들이 막판 불참하면서다. 2016년 정비구역 지정, 2019년 조합설립인가 이후 사업에 속도가 붙는 듯 했지만 2025년 1차 시공사 선정 과정에서 HDC현대산업개발(현 HDC아이파크)이 단독 참여하면서 유찰됐다.

서울 송파구 잠실 장미1·2·3차 아파트가 최고 49층, 5105가구 규모로 재건축이 확정되면서 잠실 한강변 정비사업의 마지막 대형 프로젝트가 본궤도에 진입했다. 사업 지연 리스크를 털어낸 초대형 단지가 시장 가격 상단을 다시 끌어올릴 수 있을지 주목된다. 서울시는 최근 장미1·2·3차 재건축 정비계획 결정안을 수정 가결했다. 이에 따라 해당 단지는 용적률과 층수 상향을 통해 초고층 대단지로 재편된다. ━ 잠실 마지막 대어 '47살 장미', 다시 핀다━장미1·2차는 1979년에 준공된 아파트로 각각 2100가구, 1302가구 규모다. 장미3차는 1984년 준공된 120가구 노후 단지다. 재건축을 통해 최고 49층, 5105가구(공공주택 551가구) 규모의 대단지로 재탄생한다. 잠실 장미1·2·3차 재건축 사업은 입지와 규모 대비 이례적으로 장기간 정체를 겪었다. 핵심 원인은 조합 내부 갈등과 상가 소유주와의 이해충돌이 복합적으로 작용했기 때문이다. 사업 초기부터 조합 집행부와 일부 조합원 간에는 정비계획 변경 방향, 용적률 및 층수 상향, 사업성 확보 방안 등을 둘러싼 의견 차이가 지속됐다.

6·3 지방선거 당일 서울 송파구 일부 투표소에서 투표용지가 일시적으로 부족해 투표가 지연되는 초유의 상황이 발생했다. 행정 혼선은 단기간 해프닝으로 수습됐지만 이 일로 투표소 인근에 위치한 잠실 우성아파트가 다시 한 번 시장의 주목을 받았다. 잠실 우성아파트는 서울 송파구 잠실동 일대 핵심 재건축 사업지로 꼽힌다. 우성아파트 재건축사업은 최근 서울시 통합심의를 통과하면서 빠르게 본궤도에 올라서는 모습이다. ━투표함 묶이자 인기 아파트된 '잠실 우성'━예상 밖의 투표용지 부족 사태로 송파구 잠실7동 제2투표소가 전국적인 주목을 받았다. 투표소 인근에 위치한 잠실 우성1·2·3차 아파트도 마찬가지다. 부동산 플랫폼 실시간 인기 아파트 검색 순위에서 갑작스레 전국 1위에 오르기도 했다. 집값이나 재건축 호재가 아닌 선거 이슈로 특정 아파트가 전국적인 주목을 받는 건 이례적이다. 잠실우성은 1981년 준공된 1842가구 규모의 대단지로 기존 15층 내외 중층 아파트다. 1차, 2차, 3차 아파트 모두 각각 600여 가구로 규모가 비슷해 통합 재건축으로 진행 중이다.

서울 송파구 잠실동 일대의 마지막 대규모 재건축 사업인 잠실주공5단지가 장기 표류를 끝내고 본궤도에 진입했다. 1978년 준공 이후 약 반세기가 지난 유지돼온 이 단지는 한강변 입지와 대규모 부지라는 희소성을 바탕으로 강남권 재건축 시장의 핵심 축으로 평가받아왔다. 최근 통합심의를 통과하면서 사업시행인가를 앞둔 단계에 들어서며 향후 서울 동남권 주거 지형을 재편할 핵심 프로젝트로 주목받고 있다. 특히 잠실역과 한강을 동시에 끼고 있는 입지적 강점을 앞세워 '강남 동부권의 대장주 후보'로 떠오르는 모습이다. ━초고층 규제로 막혔던 '30년' 장기 프로젝트 본궤도━잠실주공5단지는 30개 동, 3930가구 규모로 대한주택공사가 공급한 초기 대규모 주거단지다. 2000년대 중반 인근 주공 1~4단지가 이른바 엘리트(엘스·리센츠·트리지움)로 재건축된 이후 유일하게 이전 모습 그대로 남아 있었던 만큼 잠실 재건축의 대미를 장식한다는 상징성이 크다. 잠실주공 5단지의 재건축 논의는 1990년대 중반 시작됐지만 이후 과정은 순탄치 않았다.

서울 용산구 한남동 일대 한남뉴타운이 20년 가까운 정체 국면을 벗어나 본궤도에 진입하고 있다. 2003년 뉴타운으로 지정된 이후 대외 변수에 발목이 잡히며 사업이 장기간 표류했지만 최근 들어 주요 정비구역들이 사업 속도를 내면서 시장의 시선이 다시 집중되는 모습이다. 한남뉴타운은 총 5개 구역, 1만가구 이상 규모로 계획된 서울 도심 내 최대 재개발 사업지 중 하나다. 특히 한강변을 따라 형성된 입지 특성상 강북에서는 유일하게 대규모 한강 조망권을 확보한 재개발지라는 점에서 희소성이 부각된다. 여기에 용산 정비창 개발, 국제업무지구 재추진 등 인근 대형 개발과 맞물리면서 단순 주거지 정비를 넘어 서울 도심의 최고급 주거벨트로 재편될 가능성이 커지고 있다. ━ 20년 지연의 궤적…'금융위기·용산개발 무산' 외부 변수에 흔들━한남뉴타운은 2003년 뉴타운 지정 이후 서울 도심 핵심 입지임에도 불구하고 장기간 사업이 정체된 대표적 사례다. 초기에는 한강변 대규모 재개발이라는 상징성으로 기대를 모았지만 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 시장이 급격히 냉각되면서 사업 추진 동력이 약화됐다.

서울 강남구 개포동 일대 노후 단지들이 통합재건축을 통해 대단지로 탈바꿈할 채비를 갖췄다. 이른바 '경·우·현'으로 불리는 경남1·2차, 우성3차, 현대1차가 하나로 묶이며 사업 속도에 탄력이 붙는 모습이다. 강남 8학군과 대치동 학원가 접근성을 동시에 갖춘 입지라는 점에서 향후 개포동을 대표할 차기 대장 단지로 부상할 가능성도 제기된다. ━40년 노후 단지, 통합으로 사업성 확보 ━'경·우·현'은 1984년 준공된 노후 아파트로 현재 총 1499가구 규모다. 경남아파트는 최고 15층 아파트 9개동 전용면적 91~186㎡ 678가구로 구성돼 있다. 우성3차는 최고 15층 아파트 5개동 전용면적 104~161㎡ 405가구다. 현대1차는 최고 13층 아파트 6개동 전용 95~166㎡ 416가구로 이뤄졌다. 아파트 높이나 조경, 배치가 비슷하다. 2017년 현대1차가 먼저 정비구역으로 지정됐고 2018년부터 나머지 단지를 포함한 통합 재건축이 추진돼 지난해 6월 정비구역 지정·고시를 마쳤다. 개별 재건축으로는 사업성이 제한적이라는 판단 속에 세 단지가 통합을 추진하면서 전환점을 맞았다.

서울 강남권 재건축 시장에서 후발주자로 평가받던 대치쌍용1차가 최근 시공사 선정을 계기로 본격적인 사업 궤도에 올라섰다. 사업 속도는 다소 늦었지만 입지와 학군, 사업성 등 핵심 요소를 고루 갖춘 만큼 향후 강남 재건축 시장에서 존재감이 커질 것이란 평가가 나온다. 인근 대치동 은마 아파트, 미도 아파트 등과 함께 대치 신축벨트를 형성하며 세대교체가 다가오고 있다. ━'좋아서 늦었다'…정체 길었던 재건축 ━대치쌍용1차 재건축 사업은 서울 강남구 대치동 66번지 일대에 지하 4층~지상 49층, 6개 동, 약 999가구 규모의 대단지로 조성되는 프로젝트다. 총 공사비는 약 6892억원 수준이다. 강남 역세권 입지에도 사업 속도가 빠른 편은 아니었다. 오히려 오랜 기간 정체를 겪으며 후발주자로 분류돼 왔다. 배경에는 단지 자체의 특성이 자리한다. 1983년 준공된 이후 40여년 이상된 구축이지만 건물 상태가 비교적 양호했다. 실거주 비중이 높아 재건축 필요성에 대한 주민 간 공감대 형성이 쉽지 않았기 때문이다.

서울 강북 재건축 시장의 흐름이 바뀌고 있다. 그 중심에는 노원구 월계동 '미미삼'(미성·미륭·삼호3차)이 있다. 1980년대 지어진 3개 아파트 단지가 최고 50층, 6000가구급 매머드급 재건축 단지로 탈바꿈한다. 미미삼의 재건축은 노후 주거지로 남아 있던 월계동 일대를 '신도시급 주거벨트'로 혁신시킬 것으로 기대된다. 여기에 GTX-C와 광운대역세권 개발까지 맞물리며 미미삼 재건축은 강북 주거지도의 축을 바꿀 최대어로 주목받고 있다. ━ "강북 판 뒤집는다" 월계 '미미삼'…재건축 시계 빨라진다━5일 정비업계에 따르면 노원구는 다음달 6일까지 '월계시영고층아파트 재건축사업(월계2지구) 정비구역 지정 및 정비계획 수립안'의 주민공람을 진행한다. 이른바 미미삼(미성·미륭·삼호3차)으로 불리는 이 단지는 최고 50층(170m) 6103가구로 재건축하는 계획을 세웠다. '미미삼'은 서울 노원구 월계동에 위치한 월계 미성·미륭·삼호3차 아파트를 통칭하는 말이다. 1986~1987년 준공된 이 단지는 총 3930가구 규모로 강북 최대 재건축 후보군으로 꼽혀왔다.

서울 강남 재건축 시장의 '마지막 퍼즐'로 꼽히는 개포주공 6·7단지가 본격적인 속도전에 돌입했다. 이미 개포지구 내 주요 단지들이 재건축을 마치고 입주를 완료한 가운데 6·7단지는 개포벨트를 완성할 마지막 대형 프로젝트다. 최근 시공사 선정과 사업시행인가를 거치며 사업이 본 궤도에 올랐지만 상가 갈등과 공사비 부담 등 여전히 변수도 남아 있다. 그럼에도 주변 신축 아파트 시세가 30억원 중후반을 넘어서며 개포주공 6·7단지를 향한 시장의 기대감은 상당하다. ━강남 재건축 '마지막 퍼즐' 개포지구━개포지구는 지난 10여 년간 강남 재건축의 상징과도 같은 지역이었다. 개포주공 1·2·3·4·8·9단지가 차례로 재건축을 마치며 대규모 신축 주거벨트가 형성됐고 지금은 강남권 내에서도 손꼽히는 고급 주거지로 자리매김했다. 개포 재건축 1차 완성 축인 개포주공 2단지와 3단지는 2019년 입주를 완료했다. 각각 래미안 블레스티지, 디에이치 아너힐즈라는 단지명을 내세워 강남권 재건축의 '하이엔드 경쟁'에 불을 붙인 장본인이기도 하다.

서울 송파구 거여·마천동 일대는 강남권에 속해 있으면서도 오랫동안 개발에서 소외된 지역으로 꼽혀왔다. 낡은 단독주택과 다세대주택이 밀집한 저층 주거지가 대부분이었고 도심 재개발 과정에서 밀려난 서민들이 모여 살던 대표적인 달동네로 알려져 있다. 이 지역의 전환점은 2005년이었다. 서울시는 노후 주거지 정비를 위해 거여·마천 일대를 대규모 재개발 구역으로 지정했다. 이후 약 20년 동안 우여곡절을 겪으며 진행된 사업은 이제서야 본격적인 변화의 초입에 들어섰다. 일부 구역에는 이미 대단지 아파트가 들어섰고 나머지 구역에서도 정비사업이 속도를 내고 있다. 완성되면 약 1만5000가구 규모의 대규모 주거벨트가 형성될 전망이다. 강남권에서 사실상 마지막으로 남은 대규모 뉴타운 개발이라는 점에서 거여·마천 재개발은 다시 부동산 시장의 주목을 받고 있다. ━판잣집 밀집 '달동네'에서 시작된 재개발…'뉴타운'으로 변신 ━거여·마천 일대의 형성 배경은 1970년대 서울 도시개발 역사와 맞닿아 있다. 당시 서울 도심에서는 대규모 철거와 재개발이 진행됐고 이 과정에서 삶의 터전을 잃은 서민들이 외곽 지역으로 이동했다.

이재명 대통령이 최근 경기 성남시 분당구 양지마을 아파트를 매물로 내놓으면서 해당 단지가 다시 시장의 주목을 받고 있다. 대통령 소유 아파트라는 상징성과 함께 이 단지가 1기 신도시 재건축의 핵심 사업지로 꼽히기 때문이다. 양지마을은 분당에서도 입지 경쟁력이 뛰어난 데다 대규모 통합 재건축이 추진되고 있어 시장에서는 '분당 재건축 대장주'로 평가한다. 정부가 추진 중인 1기 신도시 재정비 정책의 상징적 사업지라는 점에서 향후 사업 진행 속도가 다른 단지들의 기준점이 될 것이라는 전망도 나온다. ━ '분당 대장주' 양지마을 7000가구 규모 매머드급 대단지 변신 ━양지마을은 금호·청구·한양 아파트 등 총 4392가구를 묶은 통합 재건축 구역이다. 이 대통령이 실거주했던 양지1단지금호아파트(918가구)는 이른바 '대통령 나온 집'으로 유명세를 탔다. 양지마을 재건축이 완료되면 최고 37층, 6839가구 규모의 대단지로 탈바꿈할 예정이다. 기존 4392가구 대비 2447가구가 추가로 공급되며 매머드급 주거단지를 형성할 것으로 기대된다.

서울 서부 대표 주거지인 목동신시가지 재건축이 본궤도에오른다. 목동 6단지 재건축 조합은 이달 시공자 선정 입찰 공고를 내고 정비사업 본 절차에 착수할 예정이다. 1980년대 중반 조성된 대규모 저층 아파트 단지를 '미니 신도시'급 주거타운으로 탈바꿈시키는 첫 신호탄이다. 서울의 대표 학군지 중 하나인 목동 재건축을 둘러싼 대형 건설사 간의 수주전도 본격화할 전망이다. ━1980년대 계획도시 '목동', 40년 만에 새판 짠다━목동신시가지는 1985~1988년 사이 준공된 목동과 신정동 일대 14개 단지, 약 2만6000여 가구 규모 아파트촌을 일컫는다. 서울 서남권 인구 분산을 위해 조성된 대표적인 계획 주거지로 넓은 동간 거리와 학교·공원 중심 배치가 특징이다. 1~7단지는 목동, 8~14단지는 신정동에 위치한다. 현재 14개 단지 중 6·8·12·13·14단지는 정비구역 지정 고시가 완료됐고 재건축 속도가가장 느린 1~3단지도 정비계획이 공개됐다. 계획대로라면 현재 2만6629가구가 최고 49층, 총 4만7000여 가구로 탈바꿈한다.