[머니위크 커버]최고금리를 찾아라/ 수익형 부동산
전문가들이 수익형 부동산의 목표수익률로 잡는 마지노선은 대략 7%대다. 은행 금리보다 수익률이 높으면서 자산 가치도 기대할 수 있는 까닭이다. 대표적인 상품이 오피스텔이나 상가다.
침체일변도의 부동산 시장에서 오피스텔의 성적은 그리 나쁘지 않다. 입지가 좋은 곳은 여전히 높은 임대수익을 올리기 때문이다. 반면 상가의 기상은 흐리기 일쑤다. 동대문식 테마형 상가는 일찌감치 참패를 맛보고 있는 중이고, 불패를 기록했던 단지 내 상가 분양도 찾는 사람이 뜸하다.
금융상품에 비해 부동산은 챙겨야 할 것들이 많다. 각종 수수료부터 세금 등을 생각하지 않고 무작정 수익률만 따졌다가 계약 후 기대보다 못한 결과를 낳을 수 있다. 특히 매달 꼬박꼬박 통장에 돈이 쌓이려면 세입자의 끊임없는 요구에 귀를 기울여야 한다.
입지는 수익성 부동산의 핵심이다. 아무리 최고급이라 하더라도 임차인이 없다면 의미가 없다. 박상언 유앤알 컨설팅 대표는 “수도권 대학가나 강남·신도시 핵심 역세권의 오피스텔이 임대 수요가 꾸준해 7%대의 무난한 수익률을 올릴 수 있다"고 추천한다.
‘불과 0.1%의 금리에도 흔들리는 사람이 부자’라는 말이 있다. 부자는 끊임없이 보다 높은 수익률을 갈구하기 때문에 부를 형성할 수 있었다는 의미다. 부자라면 꾸준히 7%대 수익률을 올리는 상품에 따라붙는 번거로움을 능히 즐기면서 투자할 수 있을 듯 하다. 부동산 상식과 거래의 기본을 오피스텔 투자로 배울 수 있는 것은 덤이다.
부동산 중개수수료는?
오피스텔은 비록 주거용으로 매매하거나 임대차 계약을 맺는다 하더라도 중개수수료는 주택이 아닌 부동산으로 적용받는다. 따라서 주택의 중개수수료율보다 다소 높다. 각 자치단체별로 조례에 따라 부동산 중개 수수료 및 실비 기준이 다르지만 전국의 수수료는 대동소이한 편이다.
서울의 경우를 예로 들어보자. 아파트나 주상복합, 빌라나 원룸의 경우 매매에 해당되는 상한요율이 금액별로 0.4~0.9%로 차등 적용된다. 예를 들어 거래금액이 5000만원 이하면 0.4%, 거래금액이 5000만원 이상 2억원 미만인 경우 최대 거래금액의 0.5%까지 중개수수료로 낼 수 있다. 반면 주택이외 오피스텔이나 상가, 토지나 펜션, 사무실 등 비거주용 부동산의 경우 거래금액에 관계없이 최대 0.9%까지 중개수수료가 책정된다.
만약 A라는 사람이 3억원의 아파트를 구입했을 때 낼 수 있는 최대 중개수수료는 0.4% 요율을 적용해 120만원까지 낼 수 있지만, 오피스텔이나 상가를 구입하면 중개수수료는 270만원까지 늘어날 수 있다.
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구입 뿐 아니라 임대 시에도 상황은 비슷하다. 주거용 부동산의 임대차 계약에 따른 부동산 거래요율의 최대치는 금액에 따라 0.3~0.8%인 반면, 비주거용의 경우는 구입과 마찬가지로 최대 0.9%를 적용받는다.
따라서 A가 3억원의 오피스텔이나 상가 등을 구입하고 중개업자를 통해 1억5000만원에 세입자까지 구한다면 들어가는 중개수수료는 최대 270만원(매매 중개 수수료)+135만원(임대차 중개 수수료) 등 400만원이 넘는다. 계약기간이 끝나 세입자가 바뀌거나 부동산을 다른 사람에게 양도했을 경우까지 생각하면 중개수수료 부담은 주택에 비해 높은 편이다.
물론 예외는 있다. 좋은 중개업자를 만나는 일이다. 공인중개사 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률과 서울시 주택 중개수수료 등에 관한 조례에 따르면 ‘거래금액의 1000분의 9이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 협의해 결정한다’고 밝히고 있다. 즉 중개업자와 협의하면 수수료를 낮출 수 있다는 의미다.
Case By Case, 전문가 맡기는 것도 방법
오피스텔이나 상가는 사업용으로 만들어진 부동산이기 때문에 부가세를 환급받을 수 있다. 계약일로부터 20일 이내에 관할 세무서에서 사업자등록을 마쳐야 환급된다. 계약 금액의 10%다. 만약 입주 후 전입신고를 하게 될 경우 주거용으로 사용한다는 의미이므로 환급받은 부가세를 다시 납부해야 한다.
이러한 이유로 대부분의 지역에서는 오피스텔 세입자에게 ‘전입신고 불가’라는 페널티를 주지만 종종 지역에 따라 전입신고가 가능한 매물도 등장한다. 주로 부동산 가격이 높은 곳의 오피스텔은 전입신고가 어려운 반면 지방으로 갈수록 유연한 편이다.
전세권을 설정하면 세입자는 대항력이 생겨 전입신고를 하지 않거나 실제 거주하지 않더라도 보증금을 보호받을 수 있다. 전세권 설정비용은 100% 임차인이 부담하는 경우도 있고, 절반씩 부담하는 경우도 있다. 시장이 매도자 위주냐 매수자 위주냐에 따라 비용 부담이 바뀌는 편이다. 임대시장 역시 마찬가지다. 세입자가 많은 곳은 집주인의 부담이 적은 반면 반대 경우는 전세권 설정비용을 집주인이 모두 부담하는 경우도 있다.
한편 오피스텔은 상가와 마찬가지로 주택이 아닌 업무시설로 분류돼 취득세 2%, 등록세 2% 농특세 0.2%, 교육세 0.2% 등 총 4.6%를 관련 세금으로 내야한다.
박대원 상가정보연수소장은 “양도소득세 등 중과세도 시기와 경우에 따라 복잡하게 얽혀있어 제반비용 산정에 어려움을 겪는 대부분의 매수자들은 법무사나 세무사에게 의뢰한다”고 말했다. 의뢰를 요청할 경우 수수료, 대행료, 채권할인 등을 포함해 모두 5.4% 안팎에서 결정된다. 7% 수익률을 위해 들여야 하는 초기 투자비용인 셈이다.
