대출 조였더니 효과 한 달?…"서울 집값 불장 잡으려면" 전문가 조언

서울 집값 폭등이 확산되면서 정부가 '6억원 대출 제한'이라는 초강수 카드를 꺼냈지만, 단기 처방인 대출 규제 만으로는 뜨거운 시장 심리를 잠재우기란 역부족이란 평가가 나온다. 문재인 정부의 '부동산 실패'를 답습하지 않기 위해서라도 가계 대출 관리 정책과 더불어 획기적인 공급대책을 총망라하는 추가 종합 대책이 불가피하다는 관측이다.

정부는 강남권을 중심으로 촉발된 주택가격 상승세가 진정될지 여부를 예의주시한다. 금융당국이 지난 27일 선제적 대출 규제를 내놓았음에도 다주택자나 법인을 통한 우회 수요가 계속 유입되며 시장 열기가 식지 않을 것이란 우려들이 여전히 나오고 있어서다.

국토교통부 관계자는 "시장 심리 과열을 차단하기 위해 추가로 다양한 정책 카드를 검토 중"이라면서도 "정책 효과와 타이밍을 모두 고려해 신중하게 접근하고 있다"고 말했다.

전문가들은 대출 규제만으론 집값 상승세를 꺾기 어렵다고 강조한다. 과거 문재인 정부 시기에도 금융 규제 강화 이후 불과 한 달여 만에 시장은 다시 반등하며 결과적으로 풍선효과만 키웠다.

내년부터 3년간 서울과 수도권의 주택 공급이 부족하다는 시장의 과도한 불안심리가 번지고 있어 이를 잠재우기 위해서라도 확실한 공급 확대 방안은 반드시 필요하다. 공급대책으로는 △재건축·재개발 용적률·건폐율 완화 △공공기관·기업 유휴부지 개발 △업무·상가 용지의 주택용지 전환 △수도권 신규 택지 발굴 및 그린벨트 해제 △임대주택 공급 확대 등이 거론된다.

무엇보다 이재명 대통령의 부동산 책사로 불리는 이상경 국토부 신임 1차관이 기본주택·사회주택의 대량 공급이 필요하다는 점을 강조해 온만큼 파격적인 공공주택 확대 방안이 나올 수 있다.

특히 진성준 더불어민주당 정책위원장이 "필요할 경우 (4기)신도시도 할 수 있어야 한다"고 밝히는 등 모든 수단을 동원할 태세다. 건설업계 관계자는 "시간이 걸리더라도 대규모 공급이 들어올 것이라는 청사진을 보여주고 이를 반드시 실현할 것임을 각인시켜 불안 심리를 잠재워야 한다"며 "시장에 신뢰를 줄 수 있는 공급 로드맵을 빠르게 제시하는 게 중요하다"고 말했다.

규제 지역 지정 카드도 꺼내들 전망이다. 정부는 집값 상승세가 높았던 마용성 등 한강벨트나 과천, 분당(성남시) 등을 대상으로 '투기과열지구' 재지정이나 '조정대상지역' 확대 등 강도 높은 규제책도 강구할 수 있다는 입장이다. 국토부는 "모니터링 결과에 따라 지역별 온도차를 고려한 맞춤형 대응도 검토하고 있다"고 말했다.

이 대통령이 "세금으로 집값을 잡지는 않겠다"고 말했지만 일각에선 필요하다면 보유세(재산세)·거래세(취등록세) 등 세제의 합리적 조율도 필요하다고 주장한다. 이는 필요한 사람만 집을 보유하도록 유도하는 한편 시장 매물이 늘어나도록 해 거래를 활성화시킬 수 있는 환경을 조성한다.

윤수민 NH농협금융 부동산 전문위원은 "결국 정부가 취할 현실적 대책은 공급 확대 시그널을 시장에 확실하게 주는 것"이라며 "민간과 공공 분양을 적절하게 섞어 많이, 핵심지역에 공급하는 게 중요하다. 수요자들이 느끼기에 실질적으로 가고 싶은 곳의 공급이 늘어야 한다"고 밝혔다.