"여보, 대출 막혔어" 강북도 못 샀다…주담대 뚝뚝뚝

정부의 10·15 주택시장 안정화 대책으로 규제지역 내 10억원 이하 가격대 아파트의 주택담보대출액 평균 감소액이 2억원을 넘는 것으로 추산됐다. 반면 10억원 초과 15억원 미만 구간 아파트는 대출 감소 폭이 1억원 미만 수준에 그치는 것으로 나타났다.

집값 구간에 따라 대출 규제 영향이 다른 탓에 수요가 전이되는 '풍선효과'가 특정 구간에 집중될 수 있다는 전망이다. 특히 대출 규제 효과가 극명하게 드러나는 '15억원' 가격선이 규제지역 집값 상한선으로 인식될 수 있다는 분석이다.

12일 남혁우 우리은행 WM영업부 부동산연구위원의 분석에 따르면, 10·15대책 시행 이후 규제지역 내 10억원 초과~15억원 이하 금액대 아파트의 주택담보대출 평균 감소액은 약 8000만원으로 나타났다. 이미 앞선 6·27대책으로 10억원 이상 아파트는 주담대 한도가 최대 6억원으로 묶인 탓에 담보인정비율(LTV)을 70%에서 40%로 낮춰도 실질적인 감소폭이 크지 않아서다. 이는 LTV 40%를 일괄 적용해 산출한 결과로, 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하지 않았다.

13억원대 아파트는 LTV 40% 적용 시 대출 한도는 5억2000만원으로, 기존보다 8000만원 줄어드는 데 그친다. 반대로 10억원 초과~15억원 이하 금액대 아파트를 제외한 다른 금액 구간 아파트의 대출감소액은 모두 2억원을 웃돌았다. 강북권 등 10억원 이하 아파트의 경우 대출감소액이 상대적으로 큰 편인 2억300만원으로 추산됐다. 예를 들어 매매가 8억원대 아파트는 기존 LTV 70% 적용 시 대출금액이 5억6000만원이지만, LTV 40%를 적용하면 3억2000만원으로 2억4000만원이 줄어든다. 대출에 민감한 실수요자 중심의 시장인 강북권 등 외 비규제지역으로 수요 이전이 발생하는 풍선효과가 나타날 수 있는 대목이다.

25억원을 초과하는 고가 아파트가 많은 강남3구의 경우 대출감소액이 4억원으로, 해당 지역 내에서도 하위 입지 또는 소형평형으로 수요 이동이 발생할 수 있다. 남 위원은 "줄어든 대출금액으로 비강남에서 갈아타기가 가장 활발한 송파구의 경우 수요유입이 제한적일 수 있다"고 설명했다.

강남 3구는 자금출처조사 강화와 맞물려 대출금액 감소영향으로 최근의 거래 소강상태가 지속될 것으로 전망된다. 다만 대출 규제 이전부터 토지거래허가구역, 조정대상지역 및 투기과열지구 등 '삼중규제'를 받았던 점, 자산가 중심의 실수요시장이라는 점 등을 고려하면 시장 상황에 따라 수요 집중 현상이 재연될 수 있다는 설명이다. 남 위원은 "15억원 이하 아파트는 대출이 여전히 최대 6억원까지 가능하기 때문에 입지가 양호한 대단지는 수요가 꾸준히 있을 것"이라며 "전반적인 시장 상황도 공급·수요 두 측면을 종합하면 하락은 제한적일 것"이라고 말했다.