"작은 집도 10억인데 국평은 사치"…서울 아파트 거래 85%가 '중소형'

상반기 서울 아파트 매매 거래의 80% 이상을 중소형 아파트가 차지한 것으로 나타났다. 집값 상승과 대출 규제로 자금 부담이 커지면서 수요자들이 상대적으로 가격이 낮은 소형 주택으로 눈을 돌리는 모습이다.

5일 한국부동산원에 따르면 올해 상반기 서울에서 거래된 소형(전용 60㎡ 이하)과 중소형(전용 61~85㎡) 아파트는 총 3만5998건으로 집계됐다. 같은 기간 서울 전체 아파트 매매 거래량 4만2186건의 85.3%에 달하는 규모다.

특히 소형의 거래 증가세가 두드러졌다. 전용 21~40㎡ 아파트 거래량은 3103건으로 지난해 같은 기간보다 51% 증가했다. 2021년 이후 5년 만에 가장 많은 거래량이다.

가격 상승세도 중소형과 소형이 주도했다. 지난달 KB부동산 면적대별 서울 아파트 매매가격은 소형 아파트의 매매가격은 10억4715만원으로, 1년 전(7억6453만원)보다 36.9% 상승했다. 중소형아파트 역시 같은 기간 11억7134만원에서 15억5289만원으로 32.6% 상승했다. 이에 비해 중대형은 28%, 초대형은 26.8% 각각 올랐다.

대출 규제로 주택 구입에 필요한 현금 부담이 커진 가운데 전월세 매물 부족까지 겹치면서 실수요자들이 중소형 이하 아파트 매매로 이동하고 있다는 분석이 나온다. 특히 30대와 신혼부부, 생애 최초 주택 구입자 등을 중심으로 정책대출을 최대한 활용해 서울 외곽의 소형 아파트를 매수하는 사례가 늘고 있다.

노원구 한 공인중개업소 대표는 "전세 매물이 줄고 전세와 매매가격이 가파르게 상승하면서 상대적으로 가격 문턱이 낮은 서울 외곽 소형 평형을 매수하려는 신혼부부 문의가 많다"며 "대출 한도 안에서 살 수 있는 전용 40~60㎡ 매물을 주로 찾고 면적을 줄이더라도 서울을 벗어나지 않으려는 경향이 짙다"고 말했다.

경매시장에서도 소형 아파트의 인기가 두드러진다. 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 낙찰가율은 101%로 지난 4월부터 4개월 연속 100%를 웃돌았다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가의 비율로 100%를 넘으면 감정가보다 높은 가격에 낙찰됐다는 뜻이다.

지난달 서울 아파트 낙찰가율 상위 10건 가운데 7건은 전용 60㎡ 이하였다. 송파구 문정동 문정시영 전용 46㎡는 감정가 8억원보다 5억원 이상 높은 약 13억1200만원에 낙찰돼 낙찰가율 164%를 기록했다. 광진구 자양동 우성1차 전용 52㎡도 감정가의 147.3%에 새 주인을 찾았다.

경매 주택은 토지거래허가 대상에서 제외돼 실거주 의무가 없다는 점도 수요가 몰리는 배경으로 꼽힌다. 감정가가 입찰 수개월 전에 산정되는 만큼 집값 상승기에는 감정가보다 비싸게 낙찰받더라도 현재 시세보다는 저렴할 수 있다.

중소형 아파트 선호는 당분간 이어질 전망이다. 1·2인 가구 증가와 대출 규제로 실수요자의 자금 여력이 줄어든 데다 최근 세제개편안 발표로 고가 주택의 세 부담 확대 가능성까지 제기되면서 상대적으로 가격 부담이 낮은 중소형 주택으로 수요가 이동할 수 있어서다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "강남 고가 1주택 보유 고령자들이 보유 주택을 월세로 놓고 노후자금으로 활용했으나 이번 세제개편안으로 그런 길이 막혔다"며 "전월세 매물 감소와 가격 상승이 예상되는 만큼 작은 집으로 갈아타려는 흐름이 한층 강해질 것"이라고 말했다.