머니투데이

　종종 지인들로부터 어떤 부동산에 투자해야 하느냐는 질문을 받는다. 최근에는 부동산투자에 대한 관심이 한풀 꺾여서인지 이전보다는 덜하지만 연초에도 지인들의 관련 질문이 이어졌다. 아마도 설계사무소는 분양하기 몇 개월 전 혹은 몇 년 전부터 검토하기 때문에 시장의 투자동향을 짐작하고 있을 것이란 생각들을 하는 모양이다. 　지난해를 보자. 2011년엔 수도권 역세권 오피스텔 프로젝트가 분양시장을 주도했다. 반대로 한때 다수를 차지한 대형 평수의 주거상품은 상대적으로 약세를 보였다. 주거복합아파트도 전용면적 85㎡ 미만 평면을 가진 상품 위주로 설계를 진행했다. 주거상품을 주도하는 강남 재건축단지조차 대형 선호도가 과거보다 확연히 줄었다. 　지역적으로 본다면 토지매입에 대한 시간적 제약이 거의 없는 세종시, 판교신도시, 광교신도시, 보금자리주택지구 등 대규모 택지개발지구에서 진행되는 프로젝트가 대부분이었다. 이처럼 지난해 사업을 되돌아보면 어떤 수익상품이 부동산시장을 주도해나갈지에 대한

최근 급속도로 바뀌고 있는 부동산개발사업의 판도를 짚어보고 올해의 양상을 전망해보자. 2008년 '리먼사태'를 전후해 개발사업의 젖줄인 프로젝트파이낸싱(PF)이 극명히 바뀌었다. 이전에는 금융권에서 PF자금을 확대하고 건설사에서도 지급보증을 당연시하는 추세였다. 심지어 돈없이 사업계획서만으로 사업이 가능하기도 했다. 지금은 금융권의 PF자금이 꽁꽁 묶였고 건설사에서는 '지급보증'이란 용어를 꺼내는 것조차 금기시되고 있다. 결국 미분양분을 시공사가 떠안는 '책임분양보증'이라는 형태가 보편화됐다. 또한 입주시 미분양 물량을 매입하겠다는 '미분양담보확약'을 조건으로 PF를 일으키게 됐다. 지난해에는 설상가상으로 저축은행이 폭탄을 맞으면서 사업 시작단계에 부지매입계약 등 절대적인 촉매 역할을 했던 '브릿지론'이 사실상 사라졌다. 부동산투자회사(리츠)라는 구원투수가 등판했으나 정착도 하기 전에 부작용만 낳으면서 일부는 미아와 같은 신세로 전락하고 말았다. 현재는 바람직한 개발사업 구조를 탄

올해는 세계적으로 선거가 많다. 우리나라에서도 총선과 대선을 함께 치르는 만큼 포퓰리즘에 대한 우려가 큰 상황이다. 지난 선거 때도 반값아파트, 보금자리주택 등과 같은 다양한 선심성 정책이 나와 시장을 어지럽힌 경험이 있다. 이와 관련, 최근 부동산시장에 부는 소형아파트 선호에 대한 재해석이 필요할 것으로 보인다. 일반적으로 주택 수요에는 이렇게 2가지 요소가 영향을 끼친다. 인구와 소득이다. 우선 인구요소를 살펴보면 현재까지도 총 인구와 가구수가 증가하는 만큼 총량적 수요는 당분간 늘어날 것으로 보인다. 소형아파트 공급이 증가하는 것은 소형 수요가 늘고 있기 때문이다. 반면 지금까지 소득이 꾸준히 증가한 점을 감안하면 최근 과도한 소형 선호는 기존 이론으론 해석하기 곤란한 측면이 있다. 즉 국내 부동산시장에선 소득이 증가하는데도 주택의 다운사이징이 일어나는 특이한 상황이 벌어지고 있다. 이는 부동산 관련 포퓰리즘이 작용한 결과로 볼 수 있다. 안목치수 적용과 발코니 확장 등으로

　재건축 등 토지개발에는 기부채납 문제가 발생한다. 기부채납은 개발사업과 관련해 토지소유권을 무상으로 지방자치단체에 이전하는 것이다. 토지 기부채납은 지자체가 부동산개발 인·허가를 조건으로 한다. 지자체가 사업시행을 인·허가하면서 개발밀도를 측정하는 지표인 용적률을 높여주는 대신 혜택을 받는 주민에게 이에 상응하는 토지를 기부채납하라는 것이다. 용적률 상승과 토지를 맞교환하는 개념이다. 지지체는 기부채납된 토지를 활용해 녹지공간을 조성하거나 이를 처분한 재원을 확보해 주변 사회기반시설을 건설한다. 　하지만 최근 부동산경기 침체가 장기화되면서 재건축 등과 관련, 지자체와 주민간 기부채납으로 인한 분쟁이 늘고 있다. 특히 서울의 한강 주변 재개발·재건축사업장은 기부채납 비율로 심각한 갈등을 빚고 있다. 지자체는 토지를 기부채납하더라도 재건축단지의 용적률과 층수가 높아져 일반분양 물량이 상대적으로 많이 늘어난다고 말한다. 재건축 분담금 부담이 줄어들어 주민들에게 유리하다는 주장이다. 즉

　조망권 프리미엄이 부동산 가격을 형성하는 중요한 기준으로 자리잡으면서 건물 신축공사 현장에서 조망권을 둘러싼 분쟁이 자주 발생한다. 건물 건축 이전에는 강, 산 등 주변 경관이 잘 보였는데 건물이 들어서 주변 환경 조망을 방해하니 건축을 중단하거나 손해배상하라고 요구하는 것이다. 　조망권이란 '아름다운 자연적·역사적 또는 문화적 풍물을 조망해 미적 만족감이나 정신적 휴식을 향수할 수 있는 조망적 이익 또는 환경적 이익'을 의미한다. 　A주택이 향유하던 주변 경관에 대한 조망이익을 인근 B건물 건축으로 방해받는 경우 어떤 조건이 성립돼야 조망권 침해로 인정되느냐가 조망권 분쟁의 쟁점이다. 　대법원은 특정 장소에 조망이익을 주요 목적으로 건물을 짓고 사회통념상 건물 소유자나 점유자의 것으로 조망이익을 인정할 수 있는 경우만 법적인 조망권 보호 대상으로 본다. 　대법원이 밝힌 조망권 보호 대상은 추상적인 개념이지만 실제 조망권 관련 판결에선 조망이익을 인정하는데 매우 인색하다. 기존 주

　글로벌 금융위기 이후 부동산시장은 침체국면이 장기화되고 시장 트렌드가 급격히 변화하면서 불패신화도 깨지고 있다. 과거에는 부동산시장이 호황과 불황의 단순한 사이클로 변동됐기 때문에 침체되더라도 몇 년만 기다리면 회복된다는 점에서 가장 매력적인 투자대상이었다. 　하지만 현재 부동산시장은 과거와 달리 침체가 장기화되면서 회복될 기미가 보이지 않고 불황에 크게 타격받지 않던 지역과 물건들도 예외없이 침체를 겪고 있다. 결국 성공적인 부동산투자를 위해선 패러다임을 바꿔야 한다. 우선 철저한 투자분석이 선행돼야 한다. 시장이 변했음에도 과거와 같은 행태로 의사결정을 한다면 낭패를 볼 수밖에 없다. 부동산시장을 둘러싼 정치·경제·사회적 환경은 물론 시장 내부도 분석해야 한다. 다양한 분석을 통해 투자타이밍, 투자대상으로서 적격성, 투자금액, 투자관리방법 등을 판단해야 한다. 전문가에게 분석을 맡기는 것도 좋은 방법이다. 　둘째는 부동산의 내재가치를 보고 투자하는 것이다. 과거에는 시장흐름만

　베이비붐 세대의 은퇴가 본격화되면서 최근 주택을 중심으로 부동산시장에 위험신호가 들어오고 있다. 저출산, 노령화, 결혼을 미루는 젊은층 등 사회 변화로 1인가구가 급격히 늘고 있다. 인구변화 추이로 볼 때 2014년 이후에는 1인가구 비율이 30%에 진입할 것으로 예상된다. 　이런 사회적 영향 탓인지 최근 역세권을 중심으로 오피스텔 공급이 늘고 있다. 　1990년대 서울 강남을 중심으로 소형 오피스텔이 쏟아지면서 공급과잉 문제가 불거졌는데 최근 추이를 보면 당시보다는 못하더라도 공급과잉 논란이 불거질 만하다. 당시 업무용 소형 오피스텔도 많이 공급되긴 했지만 주거가 가능한 대형 오피스텔이 대거 공급됐다. 반면 최근 오피스텔시장은 이와 달리 철저히 1인가구 혹은 소형의 업무 중심 기능을 가진 오피스텔이 공급되고 있다. 이는 오피스텔이 임대형 수익상품에 초점을 맞췄다는 것이다. 　그렇다면 앞으로 오피스텔시장은 어떻게 변할 것인가. 그동안 소형 오피스텔시장은 1990년대 오피스 상품으로

며칠 전 지방에 사는 지인으로부터 연락을 받았다. 그는 서울에서 분양되는 도시형생활주택을 1채 사서 임대사업을 하고 싶은데 시장 전망이 어떤지를 물었다. 지방에서 서울로 원정투자를 하겠다는 것이다. 서울의 경우 1∼2인가구가 48%에 달한다. 2년간 수도권 전셋값이 18.83% 올랐기 때문에 소형주택 수요가 많은 편이다. 임대차 주택 가운데 월세비중이 전국적으로 절반을 넘어선 데다 도시형생활주택은 다양한 혜택이 있어 수익형 상품으로도 인기가 높다. 그러나 도시형생활주택의 인기가 지속될지에 대해 회의적인 시각 또한 만만치 않다. 투자목적으로 도시형생활주택을 분양받는다면 다음과 같은 사안을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 우선 도시형생활주택은 전용면적 60㎡당 1대(상업지역, 준주거지역은 120㎡당 1대) 이상 주차장을 설치하면 되는 만큼 15∼20㎡ 규모로 짓는 경우 3∼6가구당 1대꼴로 주차장을 확보하면 된다. 주차공간이 턱없이 부족할 수 있다는 것이다. 올 국정감사에서도 "주차문제로 슬럼화

　몇 년 전 핀란드의 수도 헬싱키를 방문한 적이 있다. 제법 추운 날씨임에도 많은 시민이 헬싱키 중심에 위치한 공원에서 산책을 하고 있었다. 더욱 놀라운 것은 공원 가운데 있는 아이스크림가게였다. 날씨가 추운 데도 많은 사람이 아이스크림을 사려고 줄을 서 있는 것이었다. 왜 그런가 물어보니 사람들이 야외에서 산책하고 음식을 사먹는 것을 좋아해서란다. 파리와 뉴욕의 도심에서도 이와 유사한 경험을 했다. 　최근 우리나라에선 '걷고 싶은 거리'나 '문화의 거리'를 만드는 게 유행이다. 옛 정취가 물씬 풍기는 '인사동 거리', 외국인들의 필수 관광코스가 돼버린 '삼청동 카페골목', 젊은이들이 불야성을 이루는 '신사동 가로수길' 등이 자연발생적 혹은 인위적인 노력에 의해 생겨난 명물거리다. 이러한 명물거리에는 없는 게 하나 있다. 바로 대규모 지하공간이다. 세계적으로 멋들어진 거리들도 이와 대체로 비슷하다. 　그러나 우리나라의 대규모 개발지에 가보면 어김없이 대규모 지하공간을 개발했거나 구상

　부동산 프로젝트파이낸싱(PF)시장이 몰락했다. 부동산PF 붕괴는 우리에게 큰 재앙을 몰고 왔다. 2008년 세계적 금융위기는 미국 주택·부동산시장 붕괴에서 발생했다. 당시 금융기관은 앞다퉈 고수익 주택부동산담보대출과 유동화(MBS)시장을 팽창시키는 데 몰입했다. 　고수익 상품으로의 쏠림현상에 금융기관들은 이성을 잃었다. 호황도 잠시 주택·부동산시장이 붕괴되면서 미국 금융기관이 몰락했고, 이는 전세계 금융시장을 처참하게 흔들고 상처투성이로 만들었다. 　한국은 어떠했나. 외환위기 이후 부동산시장 호황과 더불어 다양한 부동산개발사업 성공사례가 금융기관을 유인하기 시작했다. 신용금고에서 '은행'으로 신분이 상승한 저축은행은 은행 흉내를 내기 시작했다. 저축은행은 축적한 경험과 전문인력이 부족한 상태에서 이성을 잃고 부동산PF시장에 몰입했다. 　시행사는 성숙되지 않은 개발사업을 붙들고 절차와 분석이 상대적으로 쉬운 저축은행에 매달렸다. 개발이익에 유혹된 저축은행은 자신을 시행사로 착각했는지

지난 6월 뉴욕에서 하이라인(HighLine·고가 폐선철도를 활용한 공원) 2구간이 공개됐다. 하이라인 탄생으로 버려졌던 폐선철도와 도축장만 있던 장소는 뉴욕에서 가장 비싼 부동산이 됐다. 프랭크 게리, 장 누벨, 시게루 반, 렌조 피아노 등이 설계한 건물이 들어선 하이라인 주변 동네는 뉴욕에서 가장 영향력 있는 문화적 아이콘 중 하나가 됐다. 문화를 테마로 한 뉴욕의 부동산 가치 중심이 하이라인 부근과 첼시를 중심으로 새로 주목받고 있는 것이다. 사놓고 묻어둔 뒤 오르기만을 기다리는 우리나라와 대비되는 풍경이다. 우리나라의 묻지마 부동산 투자는 여전히 교통, 학군, 아파트브랜드에 얽매여 있다. 세계에서 가장 가치가 높은 도시인 뉴욕의 변화는 우리나라에서 부동산을 대하는 우리의 관점이 이미 과거 유물이라는 사실을 거꾸로 알려준다. 이제는 주택, 상가, 오피스 등 어떤 부동산이든 문화테마를 갖는 곳이 새로운 투자처로 떠오르고 있다. 삼청동 갤러리, 가회동 한옥거리, 신사동 가로수길 카

우리나라 경제환경이 금융위기를 겪은 후 너무나도 빠르게 변하고 있다. 빠른 변화 속에 부동산시장 트렌드도 달라진다. 우리는 이미 사회·경제환경 변화로 인해 부동산시장 트렌드가 어떻게 달라졌는지를 경험했다. 1990년대 대형 유통센터들이 등장하면서 '황금알을 낳는 거위'로 불리던 아파트 단지내상가들은 애물단지로 전락했고 지방 신도시 개발로 구도심 상권이 쇠락하면서 상가 매매가가 최고 수준의 절반에 그치기도 했다. 따라서 부동산시장의 트렌드 변화를 파악하는데 소홀히 하고 과거와 같은 관념을 가지고 투자했다가는 큰 낭패를 당할 수밖에 없다. 그렇다면 앞으로 부동산시장 트렌드는 어떻게 변화할까. 우선 소유에 집착하지 않는 의식 변화다. 신규 유효수요층에 진입하는 젊은 세대들은 삶의 질과 여유 등을 추구하기 때문에 내집 마련에 집착하지 않는다. 수요가 감소하게 된다. 둘째, 수급 불균형 해소다. 그동안 주택공급이 증가하면서 만성적인 주택부족 현상이 해소됐고 이미 공급이 수요를 초과하는 지역도