서울을 중심으로 매매·전세·월세 가격이 모두 상승하는 '트리플 강세'가 이어지면서 실수요자의 주거 부담이 커지고 있다. 강남 등 고가 아파트는 물론 15억원 이하 중저가 아파트까지 상승세가 확산하고 전세난과 월세화도 심화하는 모습이다. 정부의 대출 규제와 토지거래허가구역 확대 등 잇단 시장 안정 대책에도 하반기 시장 불안이 이어질 것이라는 우려도 확산하고 있는 가운데 머니투데이는 10인의 부동산 전문가와 함께 하반기 집값 전망부터 중저가 아파트 시장, 전세·월세 흐름, 무주택자 전략, 시장 안정 해법까지 긴급 진단한다.
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10인의 부동산 전문가 전원이 하반기 서울 아파트값 강세를 점쳤다. 공급 부족이 이어지는 가운데 전세난과 실수요, 중저가 시장 확산이 맞물리며 상승 압력이 지속될 것으로 내다봤다. 금리와 세제 개편, 대출 규제 등이 상승 기울기를 결정할 주요 변수로 꼽혔다. 5일 머니투데이가 부동산 전문가 10명을 대상으로 실시한 '하반기 부동산 시장 긴급 설문' 결과 응답자 전원은 서울 집값이 하반기에도 상승세를 이어갈 것으로 전망했다. 다만 상승 속도에 대해서는 의견이 엇갈렸다. 공급 부족이 시장을 움직이는 가장 큰 변수라는 데에는 의견이 일치했다. 전문가들은 서울 핵심지에서 시작된 상승세가 서울 외곽 중저가 지역과 수도권 선호 지역으로 확산하는 반면 지방과 비선호 지역은 상대적으로 부진한 모습을 보일 것으로 내다봤다. 지역별 양극화가 한층 더 심화할 것이란 예상이다. 전문가 전원이 집값을 밀어올리는 가장 큰 요인으로 공급 부족을 지목했다. 올해부터 서울 아파트 입주 물량이 감소세로 접어든 데다 정비사업 지연과 신규 착공 감소까지 겹치면서 공급 여력이 크게 약화했다는 것이다.
서울 집값 상승세가 하반기에도 변함없을 것이란 데 전문가 10인의 의견이 일치했다. 현 공급 상황을 미뤄볼 때 집값이 오를 수밖에 없다는 진단이다. 다수의 전문가들은 현 부동산시장 상황을 공급 부족으로 전세난이 심화하고 높아진 전세 부담이 실수요를 매매시장으로 끌어들이면서 중저가 아파트부터 가격이 오르는 국면으로 분석했다. 이후 갈아타기 수요가 상급지로 이어지는 구조가 형성되면서 대출 규제와 토지거래허가구역 확대에도 상승 압력이 지속될 것으로 내다봤다. 상승의 출발점에는 여전히 공급 부족이 자리하고 있었다. 올해부터 서울 입주 물량 감소가 본격화한 데다 공사비 상승과 정비사업 지연으로 신규 공급도 충분히 이뤄지지 못하고 있다. 기존 주택시장 역시 토지거래허가구역 확대와 실거주 중심 규제로 매물 회전이 둔화하면서 수급 불균형이 심화하고 있다. 전문가들은 공급 부족의 영향이 가장 먼저 전세시장에서 나타나고 있다고 진단했다. 입주 물량 감소와 실거주 규제로 전세 매물이 줄면서 전셋값이 오르고 임차인의 주거비 부담이 커지자 장기간 거주를 계획한 실수요자들이 매수로 돌아서고 있다는 것이다.
주택 공급 감소와 실거주 중심 규제가 맞물리면서 매매가 못지않게 전·월세 가격도 오르는 모습이다. 부동산 전문가들은 이달 말 발표될 세제 개편안과 민간 임대주택의 주요 공급원인 비거주 1주택자 규제까지 구체화하면 하반기 전·월세 시장의 불안정성이 한층 커질 수 있다고 입을 모았다. 5일 머니투데이가 부동산 전문가 10명을 대상으로 실시한 '하반기 부동산 시장 긴급 설문' 결과 하반기 서울 부동산시장에서 전세와 월세 가격이 모두 강세를 보일 것이란 전망이 지배적이었다. 전월세 동반 강세의 주요 원인으로는 신규 입주물량 감소와 실거주 중심 규제, 계약갱신청구권 사용 확대에 따른 전세 매물 회전율 저하 등이 꼽혔다. 전세 보증금 부담을 감당하기 어려운 세입자가 월세로 이동하고 늘어난 월세 수요가 다시 월세 가격을 끌어올리는 악순환이 굳어지고 있다는 분석이다. 김효선 KB국민은행 수석전문위원은 "전·월세 시장은 완전한 실수요 시장이기 때문에 수요 대비 공급이 부족하면 가격이 상승하는 원리가 그대로 적용된다"며 "하반기 전세대출 금리가 추가로 인상되면 전세보다 월세 수요가 더 늘어나면서 월세 가격 상승도 가속화할 것"이라고 말했다.
# 무주택자 A씨 부부는 요즘 고민의 나날을 보내고 있다. 옛 신혼집이었던 서울 광진구의 B 아파트가 최근 15억6000만원에 거래되며 최고가를 경신한 때문이다. 대출이라도 받아 전세로 살던 신혼집을 매수했어야 했었다는 후회와 함께 "이제라도 집을 사야 하나" 하는 고민이 머릿 속을 어지럽힌다. A씨가 결혼 이후 10년여 간 전세살이를 하는 동안 주변 아파트값은 10억원 가까이 폭등했다. 하지만 지금도 마음 한켠에는 '상투를 잡으면 어떡하나' 하는 불안감과 부동산 세제 개편 등 정부의 집값 안정화 노력에 대한 기대감이 남아 있다. 5일 머니투데이가 부동산 전문가 10명을 대상으로 하반기 시장 전망을 설문조사한 결과 전문가 전원이 무주택자의 주택 매수 여부를 묻는 질문에 '무조건적인 관망'보다는 자금 여력 내에서의 매수를 권했다. 향후 수년간 서울 아파트 입주 물량이 급감하는 데다 전월세 가격 상승세가 지속될 가능성이 높은 만큼 기회비용 측면에서 관망의 실익이 없다고 입을 모았다. 한국부동산원·부동산R114에 따르면 올해 서울 공동주택 입주예정물량은 2만7158가구로 지난해보다 41.
부동산 전문가들은 하반기 부동산 시장을 방향성을 단정하기 어려운 '혼란' 국면으로 진단했다. 금리 향방은 물론 정부 규제 속도도 예상하기 어려운 상황이기 때문이다. 주식시장 강세, 반도체 성과급 등으로 인해 시중에 유동성이 넘쳐난다는 점도 시장을 뒤흔들 수 있는 핵심 변수로 꼽힌다. 다만 전문가들은 수요 억제 중심의 정책 효과에 대해선 이미 한계가 드러났다고 한목소리를 냈다. 규제 일변도에서 벗어나 '공급 확대, 수요 분산, 세제 완화'가 필요한 시점이라고 입을 모았다. 5일 머니투데이가 부동산 전문가 10명을 대상으로 실시한 '하반기 부동산 시장 긴급 설문' 결과 현재의 규제 중심 정책이 시장 안정 효과 이상의 부작용을 낳고 있다는 평가가 지배적이었다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "각종 규제와 수요 억제 중심의 정책이 시장 내 유통 매물을 줄이고 똘똘한 한채 선호를 강화시키고 있다"며 "부동산 규제가 오히려 진퇴양난의 상황에 놓였다"고 진단했다. 이에 전문가들은 정책 방향의 전환이 필요하다고 입을 모았다.
