[MT리포트] 2026 하반기 부동산 긴급진단①
10인의 부동산 전문가 전원이 하반기 서울 아파트값 강세를 점쳤다. 공급 부족이 이어지는 가운데 전세난과 실수요, 중저가 시장 확산이 맞물리며 상승 압력이 지속될 것으로 내다봤다. 금리와 세제 개편, 대출 규제 등이 상승 기울기를 결정할 주요 변수로 꼽혔다.
5일 머니투데이가 부동산 전문가 10명을 대상으로 실시한 '하반기 부동산 시장 긴급 설문' 결과 응답자 전원은 서울 집값이 하반기에도 상승세를 이어갈 것으로 전망했다. 다만 상승 속도에 대해서는 의견이 엇갈렸다.
공급 부족이 시장을 움직이는 가장 큰 변수라는 데에는 의견이 일치했다. 전문가들은 서울 핵심지에서 시작된 상승세가 서울 외곽 중저가 지역과 수도권 선호 지역으로 확산하는 반면 지방과 비선호 지역은 상대적으로 부진한 모습을 보일 것으로 내다봤다. 지역별 양극화가 한층 더 심화할 것이란 예상이다.
전문가 전원이 집값을 밀어올리는 가장 큰 요인으로 공급 부족을 지목했다. 올해부터 서울 아파트 입주 물량이 감소세로 접어든 데다 정비사업 지연과 신규 착공 감소까지 겹치면서 공급 여력이 크게 약화했다는 것이다. 여기에 토지거래허가구역 확대와 실거주 중심 규제로 기존 주택의 매물 회전도 둔화하면서 수급 불균형이 심화하고 있다고 진단했다. 전문가들은 공급 문제가 해소되지 않는 한 대출 규제나 세제 개편만으로는 시장 안정을 기대하기 어렵다고 입을 모았다.
시장 심리도 이전과 달라졌다고 평가했다. 과거처럼 집값 급락을 기대하며 관망하기보다 서울 핵심지와 선호 지역을 중심으로 실수요가 꾸준히 유입되고 있다는 것이다. 인플레이션과 건축비 상승·분양가 오름세가 맞물리면서 주택을 실물자산으로 인식하는 경향이 강해진 점도 가격을 떠받치는 요인으로 꼽았다.
무주택자의 경우 단기적인 가격 추격 매수보다는 자금 여력에 맞는 실거주 중심 접근이 바람직하다고 조언했다. 청약과 입지 경쟁력이 높은 지역을 꾸준히 살피면서 무리한 레버리지보다는 장기적인 내 집 마련 계획을 세우는 것이 필요하다는 의견이 많았다.
하반기 시장의 변수로는 세제 개편과 금리, 입주 물량 등이 꼽혔다. 전문가들은 정책 변화에 따라 거래량은 영향을 받을 수 있지만 공급 부족이 지속되는 한 서울 집값의 상승 흐름 자체를 바꾸기는 쉽지 않을 것으로 전망했다. 단기 규제보다 공급 확대와 정비사업 활성화, 예측 가능한 정책 기조가 시장 안정의 핵심이라는 데에도 한목소리를 냈다.
