머니투데이

2026년 새해에도 주택시장의 중심축은 '청약'이 될 전망이다. 분양가상한제가 적용되는 수도권 핵심지 신축 아파트에는 수요가 더욱 몰리는 구조가 이어진다. 매매 시장이 대출 규제로 막히자, 청약이 사실상 유일한 기회로 인식되고 있다는 분석이다. 특히 청담·반포·방배 등 강남권 최선호지를 중심으로 일부 분양이 예정되면서, 이른바 '로또 청약' 열풍은 새해에도 지속될 가능성이 크다는 평가가 나온다. 주변 시세 대비 큰 가격 차가 형성되는 구조가 유지되는 한, 경쟁 과열은 불가피하다는 것이다. ━"분상제 유지되면 과열은 계속"━청약 과열의 근본 원인으로는 분양가상한제가 반복적으로 지목된다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "분양가상한제 등이 유지되는 한 로또 청약 구조는 사라지기 어렵다"며 "청약 과열을 차단하려면 분양가상한제 등 제도 전반을 재검토할 필요가 있다"고 지적했다. 실제 강남권 신축 단지는 분양가상한제 적용으로 시세보다 수억원에서 많게는 수십억원 저렴하게 공급되면서, 실수요·투자 수요를 가리지 않고 청약 통장으로 쏠리고 있다.

서울 강남권 아파트가 잇따라 최고가를 갈아치우며 핵심 입지의 가격은 2026년 새해에도 견고한 모습을 보인다. 반면 수도권 외곽과 지방 중소도시는 미분양과 거래 실종이 이어지며 약세가 고착화될 전망이다. 올해 지방선거와 공급 대책 발표, 세제 개편 등 굵직한 변수가 예고되면서 실수요자들의 매수 '타이밍' 고민도 깊어졌다. ━강남 신고가 지속될까…가격을 떠받치는 요소━4일 업계에 따르면 최근 서초구 반포동 '원베일리' 전용 84㎡가 60억원대에 거래되며 다시 신고가를 썼다. 강남권 아파트의 신고가 행진을 단순 과열로 보긴 어렵다는 게 전문가들의 공통된 진단이다. 매물 잠김이 구조화된 가운데 자산가 중심의 장기 보유 전략과 '똘똘한 한 채' 선호가 맞물려 거래 가능한 물건이 희소해졌다. 몇 건의 실거래가 전체 시세를 이끄는 '고점 다지기'가 반복되는 이유다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "강남권은 고액 자산가의 대기 수요가 두텁고 공급이 제한적이어서 가격 하방 경직성이 매우 강하다"며 "간헐적 거래만으로도 신고가가 반복되는 구조가 당분간 유지될 가능성이 높다"고 말했다.

올해 아파트 공급이 크게 줄어들면서 '공급절벽' 우려가 현실화하고 있다. 올해 입주할 수 있는 공급 예정 물량은 서울 등 수도권을 중심으로 2017년 이후 평균 물량의 절반에도 못 미친다. 정부의 공급계획이 조기 실행되더라도 올해부터 적어도 2~3년간은 공급부족이 해소되지 않을 것으로 전망된다. 공급부족이 점차 현실화하면서 입주 물량은 줄고, 매물이 잠기면서 전·월세난도 심화할 수 있다는 분석이다. 5일 주택산업연구원에 따르면 올해 전국 공급 물량은 인허가 40만가구, 착공 32만가구, 분양 24만가구, 준공 25만가구로 추산된다. 올해 인허가·착공·분양 물량은 정부의 공급 확대 대책에 따른 시장 분위기 개선으로 지난해보다 인허가는 약 2만가구, 착공은 5만가구, 분양은 1만가구씩 증가할 것으로 보인다. 그러나 바로 입주가 가능해 공급 체감효과가 큰 준공 주택은 줄어들 전망이다. 준공 물량은 2017~2021년 연평균 51만가구에 달했지만, 2022~2024년 연평균 41만6000가구로 감소했다.

지난 1년간 이재명 정부는 세 번의 부동산 정책을 발표했다. 정부는 강력한 수요 억제책으로 부동산시장 안정화를 노렸지만, 시장은 정반대로 흘러가고 있다. 서울 전역과 경기도 12곳을 토지거래허가구역으로 묶은 10·15 대책 이후 거래는 크게 얼어붙었지만, 일부 강남권에서는 신고가 거래가 이어지고 있다. '한강벨트'를 중심으로 한 서울 집값이 과열 양상을 보이는 상황에서도 비(非)수도권 집값은 다른 양상이 나타났다. 올해도 이 같은 부동산 양극화는 더 심해질 전망이다. 전문가들은 '거래 절벽' 속에서도 상승 거래가 지속되는 원인을 '공급 부족'과 '매물 잠김'에서 찾는다. 부족한 주택공급이 서울·수도권 집값 하단을 떠받치는 구조가 굳어지고 있다는 진단이다. 여기에 '최후의 카드'로 꼽히는 부동산 세제도 올해 주택 시장의 최대 변수로 꼽힌다. 전문가들은 올해도 수도권을 중심으로 한 '완만한 우상향'을 예상했다. 김인만 김인만부동산연구소장은 "입주 물량 감소, 유동성 증가, 기준금리 인하 기조를 고려하면 상승 흐름이 하락으로 전환되긴 어렵다"며 "대출 규제와 토지거래허가구역 등 지역 규제는 이미 써서 남은 건 세금 카드지만, 6월 지방선거 전에 꺼내기 쉽지 않다"고 말했다.

2026년 부동산 시장을 관통하는 키워드는 '속도 차'다. 공급은 방향만 제시된 채 체감까지 시간이 걸리는 반면, 규제는 즉각 작동한다. 정부가 2025년 하반기 6. 27 대출규제(주택담보대출 6억원 캡), 9. 7 주택공급대책, 10. 15 규제 강화(토지거래허가구역 유지·대출 규제 재강화)를 연달아 내놓은 배경에도 이 같은 구조적 한계가 깔려 있다. 전문가들은 2026년 정책 기조가 '규제 일변도'가 아닌 지역별로 온도가 다른 방향으로 전개될 가능성에 주목한다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "수도권은 대출 총량 관리와 세금 규제를 중심으로 수요 억제 기조가 유지되겠지만, 시장 침체가 우려되는 지방은 투자 수요 유입을 유도하는 핀셋 완화가 병행될 가능성이 크다"고 전망했다. 그는 "지방 시장에서는 투자 수요가 회복의 마중물이 될 수 있다"며 "양도세 감면이나 취득세 중과 배제 같은 정책적 부양책이 동반돼야 지역 간 양극화가 완화될 수 있다"고 말했다. ━공급은 '양'보다 '확신'과 퀄리티'━공급 정책을 둘러싼 시각도 달라지고 있다.