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8·2대책 이후 주택담보대출과 중도금 대출 조건이 까다로워져 잘 따져봐야 한다. 특히 아파트를 분양받거나 분양권을 인수할 때는 중도금 대출 또는 승계를 받을 수 있는지를 사전에 확인해야 한다. 다주택자에 대한 금융규제가 강화됐다. 우선 투기 지역에서 주택담보대출 1건이 있으면 추가 대출은 아예 불가능하다. 차주당 1건에서 세대당 1건으로 강화된다. 중도금 대출도 받을 수 없다. 투기 지역의 중도금 대출은 세대당 1건만 가능하다. 지난 8월 3일 이후부터는 분양권 중도금 대출 승계도 동일하게 적용된다. 주택담보대출이나 중도금 대출이 없다면 LTV(주택담보인정비율)의 40%까지는 중도금 대출을 받을 수 있다. 조정대상지역과 투기과열지구 내에서도 이미 중도금 대출을 받은 분양권을 보유 중이라면 추가로 중도금 대출을 받을 수 없다. 비조정대상지역은 2건까지 가능하나 조정대상지역과 투기과열지구는 세대당 1건으로 제한된다. 전국에 주택담보대출과 중도금 대출 건수가 세대당 2건 이상이면 비조정대

8·2부동산 대책이 발표된 지 2주가 넘었지만 혼란스러워 하는 소비자들이 적지 않다. 소급 적용 여부 등을 놓고 부처 간에 혼선이 있었고 최근에 수정 보완한 가이드라인을 새롭게 내놓기도 했다. 대책 발표 전인 지난해 청약을 받았지만 잔금대출로 전환 될 때는 (대출)한도가 줄어들 수 있다는 점을 생각해야 한다. 일단 증액이나 은행 등의 변경 없이 잔금대출로 전환하면 이전 기준인 60% 이내에서 동일하게 받을 수 있다. 다만 은행 등을 변경할 때는 담보가액 6억원 이내 주택, 10년 초과 만기 설정이라는 조건이 붙는다. 만약 6억원 초과 주택이거나 대출 만기를 10년 이하로 설정하면 대출 한도는 40% 이내로 줄어든다. 8·2대책이 나오기 전에 청약에 당첨됐지만 정당 계약기간이 대책 발표 이후라면 대책의 영향을 받는다. 예를 들어 서울 영등포구 소재 신길센트럴자이는 7월 20일 입주자 모집 공고가 떴지만 계약기간은 이달 8일부터 10일까지였다. 소급 적용 논란이 거셌지만 정부는 결국 무

앞으로 청약 통장 1순위 요건 기간이 강화되고 가점제 비율도 더 높아질 전망이다. 김현미 국토교통부 장관은 지난 7일 취임 후 기자들과 가진 간담회에서 실수요자를 위한 청약 관련 제도 개편에 대한 의지를 밝힌 바 있다. 민간 건설업체가 공급하는 85㎡(이하 전용면적)이하 아파트는 40%까지 가점제를 적용해 가점이 높을 사람을 뽑는데 이 비율을 높이겠다는 것이다. 공공택지 내 아파트 분양은 100% 가점제를 통해 뽑고 있어 가점이 높으면 청약에 당첨될 확률도 높다. 청약가점은 △무주택기간 △부양 가족 수 △청약통장 가입 기간 등에 따라 점수가 매겨진다. 무주택 기간은 기간에 따라 최고 32점을 받을 수 있다. 이 때 집을 한 채 보유해도 무주택으로 분류되는 경우가 있어 잘 알아둘 필요가 있다. 우선 '소형 저가주택' 소유자는 무주택자에 해당 된다. 소형 저가주택의 기준은 입주자모집공고일 현재 60㎡이하의 주택으로 수도권은 주택가격이 1억3000만원 이하, 수도권 외 지역은 8000만원

최근 집값이 급격히 오르면서 투자 대상을 주택에서 상가로 눈을 돌리는 사람들도 있다. 아파트는 역세권, 브랜드 대단지, 배후수요 등 따지기가 비교적 쉬운데 상가는 어디서부터 시작해야 할지 막막하다. 상가 투자 전문가의 도움을 받아 상가 분양(또는 경매)을 받을 때 기본적으로 생각해야 할 부분을 정리해봤다. 대로변에 있는 상가가 전부 다 좋을까? 결론부터 말하면 '아니다'다. 어떤 업종 위주로 형성되느냐에 따라 전면 또는 대로변이 메인 상권이 될 수 있고 아닐 수도 있다. '나는 집 대신 상가에 투자한다'의 저자 김종율 보보스부동산연구소 대표는 "신도시 내에 상가를 분양받을 때는 해당 상가 지역의 상권이 어떤 업종 위주로 형성될지를 먼저 생각해야 한다"고 조언했다. 예를 들어 유흥업종 등 술을 판매하는 업종이 주를 이루는 상권은 오히려 골목이 메인 상권이 될 수 있기 때문이다. 반대로 학원, 병원, 슈퍼마켓 등과 같은 업종은 대로변이나 눈에 잘 띄는 곳이 좋다. 택지개발지구는 계발 계

가족 간에 부동산 거래를 할 때는 증여세를 유의해야 한다. 자칫 하다가는 세금 폭탄을 맞을 수 있기 때문이다. 부모와 자신 간의 부동산 거래시 매매 계약서를 썼어도 국세청은 증여추정으로 보고 증여세를 부과할 수 있다. 부모와 자식간 거래는 통상 무상으로 부동산을 이전해 줬다고 보거나 매매의 형식적 요건을 갖추더라도 추후에 양도대금을 다시 자식에게 돌려줄 수 있는 등 여러 가능성이 있기 때문이다. 임봉수 세무법인 정상 세무사는 "가족 간에 거래를 할 때 한 쪽에 유리하거나 불리하면 (국세청은) 부당행위로 본다"며 " 거래금액이 제3자와 거래시 일반적으로 통용되는 가액(시가)이어야 부당행위를 회피할 수 있다"고 설명했다. 계약금 중도금 잔금 등의 대금이 오고 갔는지 매수자의 자금 출처가 어디 인지 등을 구체적으로 보여주는 금융거래 내역 자료와 소득 증빙이 있어야 증여추정에서 회피할 수 있다. 국세청은 시가의 30% 보다 비싸거나 저렴하면 증여로 추정한다. 매매가와 시가의 차액이 3억원을

입주자 모집 공고가 나오면 반드시 확인할 것 중의 하나가 전매제한 기간이다. 전매제한 기간에는 분양권 거래가 안 되기 때문에 미리 자금계획 등을 꼼꼼히 세워야 한다. 지난해 11·3대책 이후 전매제한이 강화되면서 지역별로 차이가 커 정확하게 알아야 한다. 서울 강남, 서초, 송파, 강동 등 강남4구는 입주 때까지 분양권 거래가 아예 금지된다. 이외 서울 지역은 계약 후 1년 6개월 뒤부터 사고 팔 수 있다. 경기도는 민간 아파트와 공공 아파트에 따라 차이가 있다. 과천시는 민간·공공 상관 없이 소유권 이전 등기시까지 거래가 안 된다. 성남시는 민간은 1년6개월, 공공은 소유권 이전 등기시까지다. 하남, 고양, 화성 동탄2, 남양주는 공공만 소유전 이전 등기시까지 분양권을 사고팔 수 없다. 전매제한 기간 중에 분양권 거래를 하면 적발시 3000만원 이하의 벌금이 부과되고 당첨 자체가 취소될 수 있다. 다만 전매제한 기간에도 예외적으로 분양권 거래를 허용하는 경우가 있다. 우선 배우자에

주택 청약을 하기 전에 꼼꼼히 봐야 하는 게 단지 배치도다. 분양 당시에 분양가 차이가 크지 않더라도 입주 뒤에는 생활의 편의성 뿐 아니라 로열동호수 여부에 따라 집값 차이가 있기 때문이다. 청약 카탈로그를 보면 주택형이 배치돼 있는 가구의 방향을 알 수 있다. 배치도에 표시된 방위를 보면 남향, 남동향, 남서향 등을 알 수 있다. 남향에 대한 선호도가 가장 높지만 요즘은 100% 정남향 보다는 남동향, 남서향 배치도 많다. 남동향이 남서향에 비해 선호도가 조금 더 높은 편이다. 남동향은 아침 일찍 해가 들어오고 일찍 해가 져 여름엔 시원하고 겨울엔 따뜻하다. 남서향은 해가 오후에 들어와 해가 질 때까지 유지된다. 늦게 일어나는 거주자나 오후에 집에서 활동이 많은 가족에게 좋다. 여름에는 더울 수 있다는 단점이 있다. 동의 위치가 넓은 도로와 인접하거나 향후 앞에 다른 건물이 들어서 조망을 훼손할 가능성이 있는지도 따져볼 필요가 있다. 특히 도로와 인접한 동은 소음 때문에 거주의 쾌

서울 집값을 감당하기 어려운 사람들이 경기도나 인접 지역에 내 집 마련을 생각하지만 11·3 규제 이후 청약 조건이 복잡하고 까다로워져 녹록지 않다. 같은 청약 조정대상 지역이라도 대규모택지개발지구 여부에 따라 당첨 확률이 달라지는 등 제대로 알고 청약할 필요가 있다. 경기도권은 인근 서울이나 인천 거주자도 청약이 가능하다. 다만 대규모택지개발지구가 아니라면 해당 거주자들을 대상으로 먼저 1순위 청약을 받기 때문에 기회가 제한적이다. 거주자 대상 청약에서 마감되면 경기 서울 인천 기타지역 1순위 거주자는 청약의 기회가 없다. 가령 이달 분양 예정인 '판교 더샵 퍼스트파크'도 특별공급 이후 1순위 성남시 거주자를 대상으로 먼저 청약 신청을 받는다. 거주자 대상에서 마감되면 기타 지역 거주자들은 청약을 못한다. 경기도권의 대규모택지개발지구는 서울 거주자도 청약이 가능하지만 해당 거주자에게 일정 비율만큼 우선 공급돼 당첨 확률이 상대적으로 낮다. 서울과 바로 인접해 높은 관심을 끌었던 남

청약 시장이 지난해 같지 않다곤 하지만 인기 단지는 여전히 청약 경쟁률이 높다. 게다가 지난해 11·3 대책 이후 높아진 청약 시장 문턱으로 청약 1순위 자격이 안 되는 청약자들은 신청할 기회조차 얻지 못한다. 특히 가점이 낮아 당첨 확률이 낮거나 청약 통장이 없는 사람에게 청약 당첨은 먼 나라 이야기다. 이런 사람들에게 '내집마련신청'은 유용한 기회가 된다. 건설업체들은 분양을 할 때 번외편으로 '내집마련신청서'를 별도로 받는다. 지정계약기간에 미계약 잔여 가구가 발생하면 신청서를 작성한 사람에게 당첨의 기회를 주기 위해서다. 업체 입장에서도 미계약분을 빠르게 소진할 수 있어 적극 활용하는 분위기다. 최근 부적격 당첨자가 많이 나오고 있어 관심이 더욱 높다. 부적격 당첨 물량은 미계약 가구가 된다. 동·호수가 마음에 들지 않았을 경우를 대비해 내집마련신청서를 작성하는 1순위자도 적지 않다. 내집마련신청은 청약 통장이 필요 없고 희망 주택형을 복수로 신청할 수 있다. 대체로 모델하우

스마트 시대가 되면서 부동산 거래도 종이가 아닌 컴퓨터나 태블릿PC, 스마트폰으로 가능한 시대가 됐다. 정부는 지난해 8월30일부터 서울 전역으로 '부동산 전자계약'을 시행한 데 이어 이달부터 광역시·경기도, 세종시로 지역을 확대됐다. 오는 7월~8월 중에는 전국적으로 확대 시행될 예정이다. 부동산 전자계약의 특징은 크게 편리성, 안전성, 경제성이다. 우선 매매 계약의 경우 실거래가 자동으로 신고돼 별도의 신고를 할 필요가 없다. 임대차 계약은 임차인이 주민센터를 방문하지 않아도 확정일자가 자동으로 부여되는 장점이 있다. 민원 24시를 통해 온라인으로 전입신고를 완료하면 곧바로 대항력이 발생 된다. 대항력은 세 들어 살고 있는 집이 경매로 넘어갔을 경우 보증금을 보호 받을 있는 장치다. 계약서 보관에 신경 쓸 필요가 없다는 편리성도 있다. 계약이 완료된 전자계약서는 공인된 전자문서센터에 보관되기 때문이다. 거래 당사자의 신분 확인 등으로 계약서 위변조와 이중계약·사기계약, 부동산 중

지역조택조합사업이 활발하다. '지역주택조합'은 쉽게 말해 조합원들이 돈(계약금·중도금)을 내서 '토지'를 구매하고 시공사를 선정해 공사하는 방식이다. 조합설립인가 신청일 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 거주한 무주택 세대주나 85㎡(전용면적)이하 주택 1채만 가지고 있다면 조합원 자격을 얻을 수 있다. 지역주택조합 아파트는 보통 일반 분양아파트 보다 가격이 낮아 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 기회가 된다. 조합원 간의 이해관계만 맞아 떨어지면 재개발·재건축 보다 사업추진 속도가 빠르다. 사업 승인 이후에는 전매제한도 자유로워 실수요자 뿐 아니라 투자자들의 관심도 높다. 반면에 위험부담도 적지 않다. 지역주택조합은 '업무 대행사'를 통해 조합원을 모집한다. 이들 대행사들은 사업지역과 건설업체를 선정할 뿐 아니라 조합원 모집, 토지매수, 인허가 등의 사업 전반을 담당하고 용역 수수료를 챙긴다. 따라서 대행사의 사업 진행 능력 등에 따라 사업의 실패 여부가 결정되는 셈이다. 업무대행

지난 해 11·3 대책 발표 이후 청약 주택 자격 요건이 까다로워지면서 부적격 처리되는 경우가 여전히 적지 않다. 부적격 당첨자는 당첨이 취소될 뿐 아니라 향후 1년 동안 청약 신청을 할 수 없어 주의가 필요하다. 우선 청약 신청 지역이 '청약 조정 대상지역'인지부터 확인해야 한다. 청약 조정 대상지역은 △서울시 전 지역 △경기도는 과천시 성남시 전지역△고양시 남양주시 하남시 화성시 동탄2지구는 공공택지 △부산시 해운대 연제 동래구 남구 수영구 민간택지 △세종시 공공택지다. 이들 지역은 1순위 자격 요건이 더 까다롭다. 1순위는 세대주만 가능하고 세대주와 세대원 포함해 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 적이 없어야 한다. 세대원 포함 2주택 이상 보유해도 1순위 자격이 안 된다. 공공택지는 무주택자만 청약이 가능하다. 재당첨 제한 기간 중이면 수도권에서 당첨 받은 아파트가 85㎡(이하 전용면적)이하면 5년 동안, 85㎡ 초과는 3년 동안 당첨자 발표일 기준으로 1순위 청약이 안된다.