머니투데이

고용 불안정 현상이 심화되면서 창업에 대한 수요는 점점 더 늘어나고 있다. 커피숍부터 김밥, 치킨집 등 비교적 소자본으로 쉽게 접근할 수 생활밀착형 아이템들이 여전히 인기다. 이런 아이템일 수록 위치가 중요하다. 때에 따라서는 권리금을 주고 가게를 얻기도 하는데 금액이 적게는 수 천 만원에서 많게는 억원 단위가 된다. 권리금은 현재 가게 운영자로부터 영업에 대한 권리를 인수하는 대신 내는 일종의 대가다. 권리금은 2015년 상가건물임대차보호법 개정안이 통과되면서 일정 부분 법적 보장을 받을 수 있게 됐다. 계약 기간이 끝나기 3개월 전부터 종료시까지 다른 임차인으로부터 권리금을 받을 때 건물주인이 정당한 이유 없이 방해하는 행위 등은 법적으로 금지된다. 권리금을 주거나 받을 때 세금 문제도 생각해야 할 부분이다. 권리금을 받는다면 이는 소득에 해당한다. 개인이거나 개인사업자라면 기타소득으로 분류돼 종합소득세를 신고할 때 자신의 다른 소득과 합산해 신고해야 한다. 가령 1억원을 권리금

#부동산투자업무를 하는 A씨(39)는 5년 전부터 경매에 참여해왔다. 지속적으로 공부해 왔던 터라 나름 자신감도 있었다. 실제로 상가와 주택 등 여러 물건을 낙찰 받기도 했다. 하지만 요즘은 좋은 물건 고르기가 하늘의 별 따기다. 웬만한 경매 물건은 너도나도 뛰어들어 경쟁이 치열하고 유치권 등 특수권리가 얽혀 있는 물건도 보통의 지식으로는 분석이 쉽지 않아서다. 저금리 시대에 주거난까지 가세하면서 경매 시장에 대한 열기가 식을 줄 모른다. 경매정보업체 지지옥션에 따르면 지난달 전국 법원 경매 평균 낙찰가율은 71.9%로 전달 보다 1%포인트 올랐다. 아파트, 빌라 등 전국 주거 시설물의 평균 낙찰가율은 같은 기간 0.3%포인트 올라 85.1%를 기록했다. 2014년 8월 81.9%로 80%대에 진입한 후로 20개월 연속 80%대 낙찰가율을 기록 중이다. 이 때문에 단순 낙찰로 수익을 기대하기 어려운 시대가 왔다고 전문가들은 말한다. 경매는 경쟁력이 있는 물건을 저렴하게 사서 수익을

#최근 경기도 시흥에 아파트 분양을 받은 김수진씨(39)는 발코니 확장 옵션 선택을 놓고 고민 중이다. 발코니를 확장하면 공간을 넓게 사용할 수 있지만 빨래를 널거나 화분을 둘 수 있는 베란다가 없어지는 것은 아쉽다. 확장 비용만 총 1200만원, 한번 선택하면 변경할 수 없다는 점 때문이 고민이 이만저만이 아니다. 빌트인 냉장고, 오븐, 식기 세척기, 발코니 확장, 시스템 에어컨, 가변형 벽체 등 아파트 선택 옵션이 갈수록 늘어나고 있다. 순간의 선택에 위약금 수백만원이 날아가거나 취소 자체가 안 되는 경우도 있어 소비자로서는 결정을 내리기가 쉽지 않다. 하지만 앞으로는 이 같은 부담이 조금이나마 줄어들게 된다. 공정거래위원회는 지난 16일 △해제권 제한 △위약금 과다 △별도 원상회복비용 일괄 부담 △옵션 대금 미납시 아파트 입주 제한 등 4개 불공정 약관 유형에 대해 개선 결정을 내렸다. 이에 따라 공사 전이라면 선택했던 옵션도 해제할 수 있다. 이전에는 본 계약을 체결하면 공사

#작은 규모의 커피숍 운영을 생각하고 있는 이씨(여·37)는 젊은이들이 많이 가는 서울시 종로구 서촌 지역을 찾았다. 공인중개소에서 소개받은 한 가게의 보증금은 2000만원, 월 임대료는 100만원. 근데 권리금 1억원이 망설여진다. "다른 건물주와 달리 권리금을 인정해줘요." 공인중개사의 말에도 가게 운영이 처음인 이씨는 권리금 회수에 대한 걱정이 먼저 든다. 상권이 활성화되면 임대료 뿐 아니라 권리금도 치솟는다. 권리금은 현재 임차인이 영업 시설, 거래처, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유·무형적 가치를 새로운 임차인에게 넘기는 대가다. 권리금은 지난해 5월 상가건물임대차보호법이 개정되면서 처음 법적으로 명문화됐다. 권리금은 건물주(임대인)에게 지급되는 보증금과는 별도의 개념으로 임차인 간의 거래다. 이 때문에 권리금을 준 임차인은 건물주에게 권리금을 요구할 수는 없다. 다시 말해 권리금을 줄 새로운 임차인이 없으면 고스란히 날리게 된다. 권리금 문제

#직장인 송씨는 월세를 받을 생각에 분양가 2억원의 오피스텔 구입을 고민하고 있다. 임대사업자 등록을 할까 하는데 가장 걱정되는 게 세금이다. 올해는 취득세 감면율도 축소되는 등 변화가 있어 송씨의 머릿속 셈법이 복잡하다. 세금은 수익률에 직접적인 영향을 미치는 만큼 부동산 투자에 있어 중요하다. 특히 올해는 비사업용 토지에 대한 과세 방식과 임대사업자들의 취득세 감면율 등 변화가 있다. 우선 주택임대사업자가 공동주택·오피스텔을 분양받을 때 전액 감면받았던 취득세는 올해부터 취득세액에 따라 달라진다. 이를테면 60㎡(이하 전용면적) 이하이고 취득세액 200만원 초과인 공동주택 또는 오피스텔은 취득세 면제율이 100%에서 85%로 낮아진다. 예를 들어 2억원의 아파트를 신규 분양 받았다면 취득세는 200만원(세율 1%)으로 100% 면제 받을 수 있다. 같은 금액에 오피스텔을 분양 받는다면 취득세(세율 4%)는 800만원으로 200만원이 넘어 세액의 15%는 세금으로 내야 한다. 감면

"주식은 무슨 주식이야. 연 이자 17% 하는 예금 상품 알아봐 줄게." 방영 중인 드라마 '응답하라 1988'에 나온 대사다. 당시에는 은행에 맡기기만 해도 수익률이 10% 중반. 은행 수신상품 금리가 1~2%에 불과한 요즘 같은 저금리 시대엔 꿈의 숫자다. 최근에는 수익형 부동산 상품도 수익률이 연 5~7%면 나쁘지 않다는 평가를 받는다. 저금리 기조가 이어지는 가운데 올해 부동산 시장은 불투명하다고 전문가들은 당부한다. 그렇다고 투자를 안 할 수도 없는 일이다. 새해를 맞아 수익형 부동산 중의 하나인 임대업 등의 실제 투자 사례 등에 대해 알아봤다. ◇ 임대·숙박업 고수익 비결 '입지+경영능력' 공무원으로 정년퇴직 한 김모씨(여)는 2010년 서울시 종로구 대학로에 상가 건물 중 한 층을 빌려 원룸텔로 개조했다. 김씨의 말에 따르면 시설투자에 들어간 비용은 약 3억원. 건물 임대료, 고정비용 등을 제외한 월 순수익은 900만원이다. 연간 수익률은 36%다. 2012년에는 지하철

"경매를 왜 하나요?" 경매를 통해 실제 거주할 집을 찾는 수요도 있지만 매매 또는 전·월세로 수익을 올리려는 사례도 적지 않다. 앞서 수익률을 극대화할 수 있는 방법 중 하나로 '리모델링'을 꼽았다. '응용의 미(美)'를 살려 종전과 다르게 바꾸면 더 높은 가격에 팔거나 임대수익을 높일 수 있기 때문이다. 다세대주택을 낙찰받았다면 다가구주택으로 전환도 가능하다. 다세대는 공동주택이고 다가구는 단독주택이다. 가장 큰 차이는 다세대는 세대당 등기가 별도이고 다가구는 단독등기라는 점이다. 즉 세법상 다세대주택은 1명이 소유하더라도 여러 채를 가지고 있는 것으로 분류, 다가구에 비해 세부담이 크다. 가령 다세대주택이 총 19가구라면 이중 한 가구만 2년 뒤 양도소득세 비과세가 된다. 나머지 18가구는 세금 신고를 해야 한다. 두 가구 이상은 임대소득 신고를 해야 한다. 2017년부터는 2000만원까지 임대료 비과세 혜택도 사라진다. 만약 양도세 중과규정이 부활하면 세금부담은 더 늘어난다

'경매, 지금도 돈 될까?' 부동산경매전문업체 지지옥션에 따르면 올 10월 법원경매 낙찰률은 41.4%. 2003년 6월(42.6%) 이후 역대 두 번째로 높은 수치다. 경매도 더는 그들만의 리그가 아닌 셈이다. 그렇다면 ‘발상의 전환’은 어떨까. 지금은 그렇게 매력적이지 않지만 창의성을 발휘해 더 좋은 상품으로 만들 수 있는 물건을 찾아내는 것이다. 경매도 단순 매매로 시세차익을 노리기보다는 낙찰 후 리모델링 등을 통해 더 좋은 가격으로 팔아 수익성을 높여야 한다고 전문가들은 조언한다. 가령 1억원에 낙찰받은 집을 당장 판다면 1억2000만원을 받을 수 있다. 그런데 2000만원을 들여 인테리어를 한 뒤 1억5000만원을 받을 수 있다면 1000만원의 수익이 더 생긴다. 투자수익률은 20%에서 25%로 뛴다. 이처럼 리모델링으로 수익을 올리기 위해선 우선 어떤 물건을 선택해야 할지 김명석 세무사(세림세무법인)의 도움을 받아 정리했다. 단독주택의 경우 무엇보다 대지가 넓을수록 좋다

#40대 직장인 이씨는 최근 대출을 받아 집을 장만했다. 전셋집 구하기가 갈수록 어려워지는 데다 매달 100만원 넘는 월세도 엄두가 안 나서다. 이씨가 집을 사면서 지급한 중개보수(수수료)는 253만원에 달한다. 중개보수 230만원에 부가가치세 10%가 더해졌다. 만만치 않은 추가 지출에 한숨이 절로 나왔다. 집을 매매하거나 전·월세 주택을 구할 때 별도로 생각해야 하는 비용이 있다. 바로 중개보수다. 수십만 원에서 수백만 원에 달하는 중개보수에 관한 절세 팁을 정리했다. 부동산 중개보수요율은 시·도별로 표준요율이 있다. 가령 서울시는 매매금액이 2억원 이상 6억원 미만이면 총 금액의 0.4%까지 중개보수가 책정된다. 이때 0.4%는 상한요율로 중개업자와 이 범위 내에서 협의를 통해 요율을 낮출 수도 있다. 부가세도 생각해야 한다. 원칙적으로 10%의 부가세가 붙지만 공인중개사가 간이과세자(전년 매출이 4800만원 미만)일 경우 부가세율이 3%로 낮아진다. 일반과세자인지 간이과세자

정부가 내년까지 행복주택 10만2000가구를 공급키로 했다. 하지만 최근까지도 입주자격 조건이 계속 바뀌고 있다. 따라서 입주를 고려하고 있다면 꼼꼼히 확인할 필요가 있다. '행복주택'은 공공임대주택으로 대학생, 신혼부부, 사회초년생 등 젊은 층이 주요 대상자(80%)다. 고령자와 주거급여 수여자도 각각 10%를 차지한다. 거주기간은 젊은 층은 6년, 고령자·주거급여 수급자는 20년이다. 대학생, 사회초년생이 거주 중에 취업·결혼을 해 사회초년생·신혼부부가 되면 최대 10년까지도 거주할 수 있다. 임대료는 시세의 60~80% 범위에서 대상별로 차등화한다는 게 정부 방침이다. 그만큼 자격조건도 까다롭다. 먼저 행복주택 공식 홈페이지에서 간단히 '입주자격 자가진단'이 가능하다. 10개 내외의 문항을 체크하면 자격 가능 여부를 알려준다. 우선 행복주택이 들어서는 시·군 소재에 직장이나 학교를 다녀야 입주자격이 된다. 가령 경기 고양 일산신도시 주민이더라도 직장이 서울이면 서울시내 행복주

#분양권시장이 여전히 뜨겁다. 국토교통부가 지난 17일부터 공개한 전국 아파트 분양권·입주권 실거래가에 따르면 위례신도시의 경우 최대 1억원 안팎의 웃돈이 붙어 거래가 이뤄지고 있다. 분양권은 아파트 청약 당첨자가 입주할 수 있는 권리다. 입주전에 등기없이 분양 계약서를 사고파는 일이 소위 '분양권 전매'다. 하지만 이중계약으로 매수인이 사기를 당하거나 매도인 요구에 따른 다운계약서 작성으로 세금 등의 피해를 보는 경우도 적지 않다. 김명석 세림세무법인 세무사의 도움을 받아 분양권 거래시 주의할 점 등을 짚어봤다. 우선 전매 가능 여부를 확인해야 한다. 수도권 공공택지는 1년, 민간택지는 6개월 동안 분양권 거래가 제한된다. 지방의 경우 공공택지는 1년, 민간택지는 전매제한이 없다. 불법전매하다 적발되면 3년 이하의 징역이나 3000만원 이하의 벌금을 내야 한다. 전매제한이 없다면 정식으로 등록된 공인중개소를 통해 거래하는 게 안전하다. 소위 '떴다방'(이동식 중개업) 등에서의 거

#수도권의 한 신도시에서 공급된 신규분양아파트에 당첨된 회사원 김 모씨는 최근 한 공인중개소로부터 5000만원을 얹어 줄 수 있다며 '분양권 매도'를 권유받았다. 실거주와 함께 투자까지 염두에 두고 청약한 김씨는 5000만원의 웃돈이란 얘기에 솔깃했다. 하지만 막상 팔려고 하니 고민이 된다. 김씨가 분양받은 사업지는 공공택지지구로 1년 동안 전매가 금지된 곳이기 때문이다. 공급과잉에 대한 우려가 있지만 입지가 좋은 신규분양시장은 여전히 수천만원대의 웃돈이 붙는 등 활황세를 보이고 있다. 시장 논리에 따라 웃돈이 형성되고 매매가 이뤄지지만 전매가 제한된 지역에서의 불법 거래도 빈번하다. 모델하우스 주변에선 “당첨만 되면 바로 (불법이지만) 팔아주겠다”며 접근하는 떴다방(이동식 중개업소)이나 공인중개소 관계자들을 어렵지 않게 만날 수 있다. 전매제한지역에서의 분양권 거래는 엄연히 불법이다. 신규아파트를 분양받은 후 정해진 기간 동안 타인에게 팔아선 안된다. 전매를 알선하는 것도 법에