동탄2신도시 누가 입주할까?

'동탄2신도시'는 정부의 의도와 달리 '강남 대체 신도시'의 기능을 확보하지 못할 것으로 전망된다.

서울 강남권에서 30km 이상 떨어져 있어 강남 입성을 노리는 중산층 이상의 수요를 끌어들이기 힘들다는 분석이다.

오히려 동탄 인근의 화성과 평택, 수원에 거주하는 실수요자들이 몰릴 가능성이 크다.

◇강남 대체효과 '글쎄'= 지금까지 정부 관계자들의 '분당급 신도시'에 대한 언급은 '강남권 대체'라는 키워드를 내면에 깔고 있었다.

이용섭 건교부 장관은 지난 1월 분당급 신도시와 관련 "강남과 가까운 거리에 있어야 한다"고 언급했다. 이 발언은 경기도 모현과 광주, 오포 등을 유력한 후보지로 올려놓았다.

서종대 주거복지본부장도 "신도시가 강남 수요를 흡수할 것이라는 의미는 단순히 거리 뿐 아니라 규모, 자족시설, 도시쾌적성, 문화, 교육 등 여러 면에서 사람들이 '가고 싶구나'하는 느낌이 들도록 하겠다는 것"이라고 말했다.

이는 신도시가 강남에서 지리적으로 약간 떨어지더라도 600만평 이상으로 쾌적성을 갖춘 지역에 특목고 등을 유치함으로써 강남권 수요를 흡수하겠다는 의미로 받아들여졌다.

시장 전문가들은 정부가 발표한 화성시 동탄면 영천리·청계리·신리·방교리 일대 660만평(2180㎡)은 지리적으로 서울 강남권과 30~40km가 떨어져 있어 강남 수요를 대체하기가 쉽지 않다는 반응이다.

강남 수요는 풍부한 기반시설과 교육시설, 상류층 커뮤니티를 누리기 위한 사람들이 많기 때문에 당장 불편한 화성까지 수요가 분산되진 않을 것이란 주장도 설득력을 얻고 있다.

부동산뱅크 김용진 본부장은 "동탄2신도시는 지리적으로 강남 수요를 대체할 가능성이 크지 않다"며 "특히 동탄 시범단지의 계약자들은 분석한 결과 강남 거주자의 소득 수준과 현저한 차이가 나고 있어 강남 거주자들이 동탄으로 내려갈 가능성은 사실상 없다"고 말했다.

◇동탄2신도시 누가 입주할까= 시장 전문가들은 동탄2신도시가 강남을 대체하지는 못하지만 획기적으로 개선된 주거환경을 바라는 화성과 평택, 수원지역의 실수요자들에게 큰 호응을 받을 것으로 전망했다.

특히 중소형에서 중대형 평형대로 갈아타려는 실수요자들에게 동탄2신도시만큼 매력이 큰 지역을 찾아볼 수 없다는 반응이다. 현재 거주지에서 멀리 떨어지지 않은데다 600만평 규모의 신도시라 병원, 학교, 할인마트 등 생활편의시설이 대거 들어설 예정이라 삶의 질이 대폭 개선될 것이란 기대감이 크게 작용하고 있다.

전문가들은 지난달 말까지 입주 완료된 동탄신도시 시범단지의 입주민을 분석해 보면 동탄2신도시의 실수요자가 누구될 지 윤곽을 잡을 수 있다고 조언한다.

한국토지공사가 동탄 시범단지 입주자를 대상으로 통행지를 설문 조사한 결과, 목적지가 서울인 가구는 21%에 불과했다. 도시가 위치한 화성 시내가 25%로 가장 많았고, 수원 21%, 용인 16%, 오산 4%, 기타 13%였다.

이는 2004년 6월 아파트 분양시 유입 인구 표본 조사 결과와 거의 일치한다. 주소지 기준으로 서울은 19%였고 나머지 81%가 수원(23%) 화성(19%) 등 수도권 인접지역에서 오는 것으로 집계됐다.

업계 관계자는 "동탄2신도시는 서울 강북의 뉴타운과 재건축·재개발로 수도권으로 분산된 일부 수요를 끌어들이는 효과가 있겠지만, 대다수는 화성과 수원 등 주변지역에서의 인구 이동 수준에서 그칠 것"이라고 내다봤다.