[성공창업 A to Z]유휴공간 활용도에 따라 권리가치 달라져
점포를 선정함에 있어 임대계약 이전에 입지조건을 살펴보는 것은 당연한 일이다. 점포의 평형은 물론 방향과 전면의 넓이와 비율 등을 살피는 것은 기본이요 진출입의 효율성과 주차장의 유무 등 요모조모 따져봐야 할 일이 많다. 하지만 입지를 분석하며 행해지는 일련의 행위는 계약상 임대조건에 포함되어 있기에 계약 이후 활용여부는 문제되지 않는다.
임대조건 외에 부가가치를 살펴라
계약에 포함되어 있지 않는 공간 및 시설에 대한 활용도를 살피는 것이 입지분석 시 최종적으로 행하는 일이다. 즉 점포를 계약할 시에 업종에 따라 부가적으로 사용가능한 공간 및 시설을 살펴봐야 한다.
공동상가의 경우 공동으로 사용가능한 부대시설이 해당점포에 가까운 곳에 있는지를 살펴 이용가치를 평가해야한다. 신축상가 건축 시 건축 관련법규에 따라 의무조항으로 되어 있는 조경시설물의 설치가 점포에 도움을 주는 곳에 있는지 혹은 점포에 장애가 되지 않는지를 살펴봐야 한다.
조경시설이 점포의 시계를 방해한다면 이는 치명적 약점으로 작용할 수 있기에 주의해야 한다. 반면 조경시설이 벤치와 같이 고객편의를 도모한 시설이라면 오히려 매장 외부에 또 다른 객장을 갖는 효과를 거둘 수 있기에 이는 영업적으로 상당히 매력적인 장점으로 작용하게 된다.
유휴공간이란 상가부동산전문가 사이에선 야장(野場. 야외 장소)이란 말로 표현되기도 하는데 매장외부의 사용가능한 공터나 상가 공용 부지를 의미한다. 이곳은 판매점의 경우 매대를 이용한 할인판매 등 행사공간으로 사용이 가능하며 음식점의 경우엔 테이블을 설치하여 부가적인 수요창출이 가능한 곳이기에 유휴공간이 있다면 이는 금상첨화라 할 수 있다.
중소형 점포의 경우 야장이 있는 점포와 없는 점포의 경쟁력은 극단적으로 나타난다. 특히 야장은 폐쇄된 공간에 대한 거부감을 갖는 고객층에게 선호도가 높아 보다 확대된 수요층의 확보가 가능하기에 이는 매출로 직결되는 효과를 누릴 수 있게 된다.
5월을 기점으로 해서 야장에 테이블이 설치된 매장으로 고객의 유입은 증가한다. 실내보다는 실외공간인 야장을 선호하는 시기는 5월에서 10월경까지 가능하기에
1년 중 절반의 기간 동안 부가적인 매출을 확보할 수 있다.
독자들의 PICK!
동절기에는 야장입지에 따라 임시시설물(비닐하우스 등)을 이용하여 독특한 분위기를 연출한다면 고객에게 더욱 매력적인 장소로 각인될 수 있기에 야장의 활용은 부가적인 수익창출에 매우 중요한 요소라 할 수 있다.
야장 이용 수요가 가장 많은 하절기라해도 혹서기(7월 중순~8월 중순)는 열대야로 인해 사실상 냉방시설이 좋은 실내를 더욱 선호해 사실상 야장이용수요는 줄어든다. 하지만 혹서기는 대부분 하계휴가기간과 겹쳐 사실상 절대수요가 감소하기에 업소에서도 이 기간은 대부분 매장의 개보수를 통한 리뉴얼을 단행하는 시기로 이용하고 있다.
또한 피서로 수요자가 급감하는 7월말에서 8월초에는 업소에서도 일 년 중 유일한 휴가기간으로 휴무를 시행하고 있다는 점을 감안한다면 이기간 야장의 활용과는 관계가 없음을 알 수 있다.
일반적으로 야장은 1층 입지(점포)에서 찾아 볼 수 있지만 2층 이상의 경우에도 야장은 존재한다. 건축법규에 따른 평수제한으로 2층 이상의 공간에도 테라스 형태로 야장이 설치된 경우가 있다. 최근 야장의 선호도가 높아짐에 따라 매장 내부공간을 테라스 공간으로 개조해 역으로 야장의 분위기를 연출하기도 하는데 이는 야장이 갖는 장점을 극단적으로 설명하는 좋은 사례이다.
유휴공간이 있다면 이의 활용도에 따라 매장의 권리가치가 크게 달라진다. 활용이 가능한 외부공간은 입지조건이 갖는 부가적 가치이기 때문이다.
advice
실전에서 점포물색 시 유휴공간의 활용도가 높은 업종이라면 사전에 이에 대한 가치구현을 예상하여 점포를 고르는 것이 중요하다. 외부유휴공간이 있다 해도 이에 대한 사용여부를 사전에 약정하지 않았다면 실제 사용할 수 없게 되는 경우도 있다.
유휴공간에 대해서 별도의 사용계약을 맺는 경우나 관련법규에서 정한 주차 공간인 경우 등 그림의 떡인 경우도 있기 때문이다. 부동산 중개인과 임대인을 통해 직접 확인 후 점포계약을 결정해야 한다는 점을 명심하자.