2010년 여전히 탐나는 경매시장

2009년 경매시장은 IMF 사태 때를 방불케 했다. 국제적 금융위기를 겪으며 경매로 내몰린 부동산들로 큰 장을 이뤘다. 한해 동안 15조8000억원이라는 경매사상 최대의 뭉칫돈이 몰리기도 했다.

2010년에도 경매 물건은 상당한 수준이 유지되는 여전히 탐나는 시장이 될 것으로 예상된다. 불황의 잔재가 아직 경매시장에 남아있기 때문이다. 대출규제 확대 이후 재조정기를 맞으면서 주인을 만나지 못하고 2010년으로 넘어온 경매물건들이 상당수 있다.

경매 물건의 양이 많을 것으로 예상되는 또 하나의 이유는 큰 폭으로 증가하고 있는 가계대출을 꼽을 수 있다. 한국은행 발표에 따르면 2009년 10월 말 기준으로 가계대출 잔액은 542조원이다. 1년 만에 26조원이 늘었고 매월 평균적으로 3조~4조원씩 증가해왔다.

현재 가계의 채무능력은 소득대비 부채비율이 높아 금리가 오를 경우 가계에 적잖은 타격을 주게 될 것이다. 결국 2009년 상승기에 무리한 대출을 받아 부동산을 구입을 한 경우 채무변제에 문제가 생길 수 있고, 부채비율이 상대적으로 높은 저소득 층에겐 위기가 될 수 있다.

경매 신청돼 준비중인 경매물건을 ‘예정물건’이라 하는데 이를 통해서도 2010년에 경매물건 양을 짐작할 수 있다. 지지옥션에 따르면 한달에 9000건에서 1만건 가량이 경매개시결정이 나는 것으로 집계된다. 2009년 하반기 예정물건의 월별 추이가 큰 증감 없이 지속되는 것으로 볼 때 2010년 상반기까지 매물의 양은 2009년과 비슷한 수준이 될 것이다. 다만 얼마나 빠르게 소진되고 적체되느냐에 따라 실질적인 경매진행건수가 달라질 수 있다. 경매시장은 경제상황에 긴밀히 영향을 받는 하위시장으로 금리, 경기회복, 물가 등의 변수에 따라 경매물건은 증가 혹은 감소할 수 있다.

◆주거시설

주택 경매시장은 DTI의 확대 적용과 경기부진으로 2010년 초에는 약보합세를 유지할 것으로 보인다. 이후 점차 매수세가 살아날 가능성이 높다. 다주택자의 양도세 중과 한시적 완화 혜택이 2010년 말까지이므로 자산가들의 주택매입이 뒤따를 수 있다.

그러나 지역과 규모에 따라 온도차이는 있을 수 있다. 인기몰이를 할 투자처로는 수도권 내 역세권에 입지한 소형아파트가 꼽힌다. 역세권의 소규모 주택은 아직 공급이 수요를 따라오지 못하는 실정이며 대출규제로 자금동원이 얼마나 용이한가가 투자의 관건이기 때문이다.

반면 수도권과 지방의 대형아파트는 약세를 보일 전망이다. 서울과 인접지에 공급이 많아 수요가 다소 해소된 만큼 수도권에서 거리가 먼 곳은 갈수록 경쟁력이 떨어질 수밖에 없다.

◆상업시설

상업용 부동산은 대출이나 세금 규제보다는 실물경제에 밀접한 영향을 받는 부동산이다. 2010년에는 실물경기가 비교적 호전될 것으로 보여 입지와 상권이 우수한 상업용 부동산을 중심으로 매수세가 일부 살아날 전망이다. 다만 금리 인상이 될 것을 감안해도 임대수익률이 기대되는 우량상가와 비우량 상가를 구분하여 투자에 나서야 한다.

◆토지

2010년 경기회복이 빨라진다면 침체기에 미뤄뒀던 토지 수요가 늘면서 가격 변동에도 영향을 받을 수 있을 것이다. 또한 부재지주에 대한 양도세 중과가 2010년 말까지 유예되는 점을 이용, 호재가 있는 토지는 매수세가 뒤따를 수 있다. 개발제한구역과 군사시설 보호구역이 해제될 가능성이 높은 지역, 보금자리주택 주변, 토지 보상 인근 지역이 땅값 상승의 견인작용을 할 곳으로 꼽힌다.

반면 지방토지는 기업도시, 정부기관 이전 등 정부 추진상황에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 예상된다.