"현재 중국의 부동산 시장은 서브프라임 모기지 사태를 촉발했던 미국 부동산 버블 상황과는 분명히 다르다"
JP 모간의 중국 주식·상품투자부문 대표 징 울리히는 11일 파이낸셜타임스에 게재한 기고문에서 최근 확산되고 있는 중국 부동산 시장의 버블 우려를 일축했다.
지난 해 중국 주택가격은 20% 상승하며 버블 우려를 낳았다. 지난해 중국 정부가 집행한 4조 달러 규모의 경기부양책과 33% 급증한 신규 대출로 만들어진 과잉 유동성이 부동산 시장으로 흘러들며 거품을 만들고 있다는 지적이다.
그러나 중국의 부동산 시장은 미국이나 두바이와는 분명하게 다르다고 징 울리히는 주장한다.
우선 미국 서브 프라임 사태를 유발했던 '과도한 가계 빚'과 '모기지 증권' 두 요소가 중국에는 없다.
중국의 가계부채는 GDP 대비 17%다. 이는 서브 프라임 모기지 위기를 촉발했던 미국의 GDP 대비 가계 부채 비율 96%나 유로존의 62%에 비해 현저히 낮은 수준.
중국의 주택 구입자는 주택담보대출(모기지)을 받기 전 최소 30%의 계약금을 지불해야 한다. 2번째 주택 구입자들에게는 이 비율이 40%로 높아진다.
다음으로 크게 오른 집 값 만큼이나 다른 경제지표도 같은 수준, 또는 그 이상으로 뛰었다. 지난 5년간 중국의 연 평균 집값 상승률이 11.9%(CAGR)를 기록하는 동안 중국 도시 가계 소득 역시 연평균 13.2% 증가했다.
베이징, 상하이, 선전, 항저우 등 대도시에서는 집값 상승률이 소득 증가율을 5%포인트 가량 추월하기도 했다. 그러나 이는 신흥 도시 부유층이 대출이 아닌 '있는 돈'으로 부동산을 매입하며 발생했다는 게 울리히의 주장이다.
높은 공실률(베이징 21%, 상하이 14%) 과 낮은 임대 수익에 비해 16%나 뛴 상업용 부동산 시장도 최근 공실률, 임대료 모두 오르기 시작하며 버블 우려를 잠재우고 있다.
울리히는 "중국 부동산 시장이 다른 부동산 시장과 핵심적으로 다른 부분은 투자 수단이 제한된 중국에서 부동산이 가치를 비축할 수 있는 수단이란 점"이라고 지적한다.
중국 부동산 시장의 쉴 새 없는 가격 등락은 자본 시장이 발달하지 않은 탓에 마땅한 투자 옵션이 없는 탓이라는 것. 즉, 부동산 시장에 조정이 발생한다고 해도 과도한 차입으로 만들어진 버블처럼 집값이 일시에 빠지는 현상은 발생하지 않을 전망이다.
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따라서 그는 주택 물량의 적절한 공급이 고급 아파트 재고와 수요의 불일치 때문에 발생한 집 값 상승을 해결할 수 있는 방안이라고 주장한다.