[머니위크 커버]위기관리 프로젝트/ 부동산 자산관리
부동산 자산관리가 중요하게 인식되고 있다. 2006년 이후 침체된 부동산시장에서 리스크 관리에 대한 중요성은 어제 오늘 일이 아니다. 무리한 대출로 인해 ‘하우스푸어’가 되기도 하고 결국 다시 무주택자로 전락하는 일도 벌어진다.
부동산 자산은 가계 자산의 큰 틀을 차지하는 중요자산이다. 한 여론조사에서 가계 자산의 90%가 부동산이라고 할 정도로 부동산이 자산에 차지하는 비중은 절대적이다. 부동산 자산 관리가 중요한 이유다.
부동산 경기 침체가 장기화되고 있는 상황에서 전문가들에게 부동산 안전 자산관리 비법을 들어봤다.
부동산은 안전하지 않은 자산
2011년 부동산시장을 바라보는 전문가들의 시선은 차갑기만 하다. <부동산 미래쇼크>의 저자 박원갑 부동산1번지 부사장은 “부동산에서 안전자산은 없다”고 잘라 말한다. 이 책은 지난해 9월 출간돼 부동산시장의 위기관리를 화두로 삼아 화제가 됐다.
박 부사장은 “부동산시장이 자산화 됨에 따라 변동성이 일상화됐다”면서 “부동산은 안전자산이 아니기 때문에 보수적이고 체계적으로 위험을 관리할 필요가 있다”고 주장했다.
그는 현재 부동산시장을 롤러코스터 장세, 혹은 밭고랑 장세로 표현한다. 변동 폭은 크지만 큰 폭 내에서 크게 벗어나지 않는다는 것이다. 소비자가 가격에 따라 쏠림현상이 벌어지면서 대부분의 상품 가격이 이미 오버슈팅 상태라는 해석이다.
다른 전문가들 역시 안전한 부동산 상품에 대해 ‘뾰족한 해답은 없다’고 설명한다. 양지영 리얼투데이 리서치자문팀장은 부동산 상품 중 관련 가장 안전한 자산이 무엇이냐는 질문에 “굳이 꼽자면 청약저축통장”이라고 답한다. 그만큼 부동산에서 안전자산은 없다는 의미다.
부자의 안전자산은 '빌딩'
자산규모가 큰 이른바 ‘부자’에게 부동산 안전 자산은 중요한 화두다. 환금성과 수익성에 직결돼서다.
이남수 신한은행 부동산팀장은 고객들의 상담내용을 토대로 살펴보면 은행 수익률에도 미치지 못하는 수익형 상품이 상당수 있다고 전한다. 지역적으로 보자면 지방은 수익률이 높지만 환금성에서 떨어진다. 반면 서울 수도권은 수익률이 낮지만 환금성이 좋은 경향을 가지고 있다. 안전자산을 평가할 때 환금성이 중요한 변수 인만큼 서울 및 수도권이 지방보다 안전하다는 것이 그의 생각이다.
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그렇다면 소위 강남 부자가 안전자산으로 삼고 있는 곳은 어디일까? 이 팀장은 “최근 부자들에게 주목받고 있는 상품은 빌딩”이라고 설명한다. 강남의 대형 아파트를 보유하고 있는 다주택자들이 집을 정리하고 20억~50억원대 건물에 투자하는 경향이 있다는 것. 수십억원은 아파트 한채로 따지자면 높은 금액이지만 건물 투자 규모로 볼 때 낮은 수준이다.
이 금액으로 투자할 수 있는 상품은 강북의 이면도로 저층 빌딩 정도다. 주택에 더 이상 매력을 느끼지 못하는 강남 부자들은 보유한 주택 여러 채를 처분해 똘똘한 건물 한 채를 구입하기도 한다는 것이 이 팀장의 귀띔이다.
그 이상의 빌딩들은 법인의 몫이다. 주로 60억~100억원대 빌딩의 거래가 빈번한 편이다. 환금성이 높은 역세권 빌딩이 안전한 부동산으로 꼽힌다.
1억~2억원대 규모로 주로 개인들이 투자했던 오피스텔이나 도시형생활주택은 환금성에 따라 안전도가 달라진다. 시장이 호황일 때는 상관이 없지만 불황일 때 옥석이 갈린다. 입지가 좋은 상품은 거래가 많은 반면 입지가 나쁘면 거래가 끊기기 마련이다.
정태희 부동산써브 연구원은 “자산가들에게는 랜드마크 투자가 그나마 안전한 투자처”라며 “랜드마크는 상승 흐름이 꺾이더라도 가격 하락이 덜 한 곳”이라고 말했다. 수요자가 많이 몰리는 곳이거나 희소적 가치가 있는 경우 안전한 부동산 자산으로 볼 수 있다는 의견이다.
부동산 안전자산에 투자하려면 가격이 다소 높더라도 좋은 입지를 선택해야 하는 이유다.
양 팀장 역시 “최근 아파트 분양가격이 낮아지면서 분양가 상한제가 적용된 입지 좋은 재개발 아파트 분양상품으로 소비자의 관심이 쏠리고 있다”면서 “신도시의 단독주택 단지 역시 희소성 부분에서 안정성을 확보했다”고 말했다.
안전성 고려한 전세살이, 불편 감수해야
부동산 경기 침체로 집에 인생을 저당(?)잡힌 주택구입자가 늘어나자 ‘나는 평생 전세로 살겠다’는 사람들을 종종 마주하게 된다.
내집 마련을 하지 못한 직장인 A씨 역시 그런 케이스다. 그에게 부동산 자산관리는 고려할 사항이 아니다. A씨가 전세살이를 선택했다면 대출을 안고 주택을 구입하는 것보다 안전자산에 투자했다고 볼 수 있다. 주택가격에 민감할 필요가 없기 때문이다.
문제는 전셋값의 상승이다. 샐러리맨 입장에서는 꾸준히 돈을 모아봐야 전셋값 상승비용을 감당하기 어렵다. 결국 포기해야 하는 조건들이 생기기 마련이다.
정 연구원은 “요즘 전세 20평형대가 2년 만에 5000만원까지 오른다. 월급을 꾸준히 모아봐야 대출을 받아야 하는 상황까지 몰리게 된다”면서 “결국 평수를 줄이거나 도심권에서 멀어지거나 주거환경이 나쁜 곳으로 갈 수 밖에 없다”며 안전을 담보로 감수해야 할 부분이 상당함을 지적했다.
결국 심리적 안정성을 고려하자면 주택구입 쪽에 무게가 실린다. 정 연구원은 “주거요건을 유지하기 위해 결국 주택 구입을 고려할 수밖에 없는 것이 현실”이라며 “주택 구입은 당장 금전적으로 손해를 보더라도 심리적으로 손해가 아니다. 물론 가계에서 감당할 수 있는 대출이 우선적인 고려대상”이라고 설명한다. 부동산 자산을 투자 개념이 아닌 거주 개념으로 받아들여야 한다는 전제조건이 붙는다는 가정에서다.
