'9·1대책'후 상승 기대감에 경쟁률 높아져…낙찰가도 크게 올라
#지난 2일 인천지방법원. 이날 경매 진행된 연수구 옥련동 쌍용아파트 84.9㎡(이하 전용면적)에는 20명이 입찰에 참여, 감정가의 103.3%인 2억3756만원에 낙찰됐다. 지난해 10월 입찰을 실시한 같은 아파트 동일 면적엔 4명만이 나서 감정가의 85.5%인 1억9667만원에 낙찰됐다. 1년여만에 낙찰가가 4000만원 이상 오른 셈이다.
#지난 4월 입찰을 실시한 경기 고양시 일산서구 탄현동 탄현마을 '한신6단지' 84.4㎡에는 5명이 응찰해 감정가의 84.5%인 1억8600만원에 낙찰됐다. 하지만 '9·1 부동산대책' 발표 직후인 지난 2일 같은 아파트 물건엔 12명이 몰렸으며 감정가의 96.3%인 2억2156만원에 낙찰됐다. 5개월만에 낙찰가격이 3000만원 이상 뛴 셈이다.
경매시장에 사람들이 몰리고 있다. 집을 싸게 사려는 수요자들이 몰려 경쟁이 치열해지고 있는 것. 경매시장은 주택 등 부동산경기를 가늠해볼 수 있는 지표 중 하나로 경쟁률이 치열해지는 것은 시장회복이 예상되기 때문이란 분석이다.
최근 발표된 '9·1대책' 이후로 입찰경쟁률은 물론 낙찰가율(감정가대비 낙찰가 비율)까지 크게 오르고 있다는 게 경매업계의 공통된 의견이다. 하지만 이 같은 경매법정 분위기만으로 시장을 평가하기엔 무리라는 지적이다.
가격 상승이 기대되면 입찰자들이 몰릴 수 있지만 경매가 대중화된 영향도 크다는 것이다. 게다가 경매시장이 이처럼 부동산정책에 빠르게 반응하면서 일부에서는 고가낙찰 등 과열을 우려하는 목소리까지 나오고 있다.
특히 1년 전만 해도 70%를 넘기도 버거웠던 전국 아파트 평균 낙찰가율은 80% 후반대를 넘나들고 있다. 일부 아파트 공급이 모자랐던 지역은 평균 낙찰가율 100%를 넘기기도 한다. 그렇기 때문에 지금이 아파트 경매에 참여할 적기인지에 대해선 전문가들은 대체로 부정적이다.
정대홍 부동산태인 팀장은 "'무릎에서 사서 어깨에서 팔라'는 주식시장 격언은 경매시장에서도 적용된다"며 "실수요자든 투자자든 경매로 아파트를 낙찰 받는 이유는 하나밖에 없다. 경매로 낙찰 받는 것이 실제 아파트 시세보다 더 싸기 때문인 것임을 명심하라"고 강조했다.
이어 "요즘 시장 분위기를 보면 이러한 메리트를 너무나 쉽게 포기한 입찰자들이 상당수 존재한다"며 "일단 낙찰받고 보자는 분위기가 팽배해지면서 경매시장은 오히려 금융위기 시절보다 혼란스러워졌다"고 덧붙였다.
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부동산경매의 본질은 싸게 사서 되팔 때 시세차익을 내야하는데 현재 분위기는 그렇지 않다는 설명이다. 게다가 차익이 남을 만큼 집값이 오를 것이라는 예측은 금융위기 때보다 경기 상황이 훨씬 나아진 요즘에도 하기 어렵다는 게 경매업계의 분석이다.
◇9월 경매 진행되는 '알짜' 아파트·단독주택은?
그렇다면 어떤 물건에 투자해야 할까. 우선 권리분석이 쉬운 아파트라면 시세보다 저렴한 물건에 관심이 갈 수밖에 없다. 다만 유찰횟수가 많을수록 선순위 임차인 등 낙찰 후 떠안게 되는 경우가 있으니 꼼꼼하게 따져봐야 한다.
8일 부동산태인에 따르면 이달 29일 서울 노원구 월계동 18(마들로 31) '그랑빌' 139.1㎡의 경매가 북부지법1계에서 진행된다. 2회 유찰돼 최저 입찰가가 감정가(5억원)의 64%인 3억2000만원까지 떨어져 있다.
이 물건은 2002년 준공된 3003가구 대단지로, 지하철 1·6호선 환승역인 석계역 북동쪽에 위치해 있다. 방 4개로 2~3명의 자녀를 둔 가구에 적합하며 세입자와 체납된 관리비도 없다.
하루 뒤 서부지법6계에선 서대문구 홍은동 277-108(모래내로17안길 18) '올림푸스' 180.6㎡의 3회차 경매가 진행된다. 감정가는 6억3000만원이지만 2회 유찰로 최저가가 4억320만원까지 떨어져 있다. 백련산 근린공원이 단지 바로 뒤에 위치한다.
서울에서 벗어나면 단독주택도 괜찮다. 이달 16일 경매 진행되는 강원 평창군 용평면 속사리 154-1(신약수로 194) 단독주택은 토지면적 983㎡, 건물면적 393㎡로 최적의 귀농지로 각광받고 있는 평창에 위치해 있다.
영동고속도로 속사IC에서 10분 거리며 산으로 둘러쳐져 있고 집 앞으로는 물이 흐르는 전형적인 휴양지다. 2회 유찰로 최저가가 감정가(3억3899만원)의 49%인 1억6611만원까지 떨어져 가격메리트 역시 매력적이라는 게 태인의 설명이다.
대전 서구 변동 49-41(변정1길 28) 단독주택 '144㎡도 같은 날 대전지법7계에서 경매가 실시된다. 최저가가 1억800만원 대의 실속형 물건으로 투자는 물론 실수요 목적에도 부합한다. 대전시내 주택가에 속해 있고 건물면적도 넉넉해 가족 구성원이 많은 가구에 적합하다.