서울 사업장 예정액 '2.4조'
국토부 유권해석 결과 따라
반포현대 등 향후 일정 영향
조합들 폐지·추가완화 요구
서울 서초구가 재건축을 마친 반포현대에 재건축초과이익환수제(이하 재초환) 부담금 179억원을 사전통지하면서 연내 재초환 부담금 부과 여부가 부동산시장의 최대 쟁점으로 떠올랐다. 국토교통부의 법률검토 결과에 따라 반포현대와 다른 준공단지의 재초환 부담금 부과일정이 완전히 달라질 수 있기 때문이다.
국토부는 10일 보도설명자료를 내고 재건축부담금 부과기한을 검토 중이며 결과를 조속히 지방자치단체에 안내하겠다고 밝혔다. 이에 서초구는 반포현대의 연내 부과 여부를 판단하기 위해 오는 13일까지 회신해 달라고 요청했다.
서초구는 2021년 준공한 반포현대의 부담금을 올해 12월30일까지 최종 부과해야 한다고 보고 전일 반포현대 조합원들에게 부담금 예정액을 통지했다. 이와 달리 2024년 시행된 개정법은 시행 전에 준공한 사업장에도 시행일부터 5개월 이내에 부담금을 결정·부과할 수 있도록 하는 내용의 특례를 뒀다. 이 특례를 근거로 하면 반포현대의 재초환 부담금 부과시한은 올해 말이 아닌 2029년 말까지다.
이번에 서초구가 반포현대 조합원에게 안내한 재초환 부담금 예정액은 179억원이다. 이는 2018년 통지한 예정액 64억5522만원의 2.8배 수준이다. 조합원 80명을 기준으로 예정액은 1인당 평균 약 2억2000만원에 이른다. 단 국토부가 연내 부과의무가 없다는 취지로 회신하면 최종 부과를 미룰 수 있다는 게 서초구의 입장이다.
정진철 서울시의원이 서울시에서 제출받은 자료에 따르면 지난 8월 기준 재건축부담금 예정액을 통지받은 서울 사업장은 52곳으로 예정액 합계는 약 2조3552억원이다. 조합원 1인당 평균 예정액이 1억원 이상인 곳은 20곳이었다. 다만 이 52곳에는 사업추진 단계의 단지도 포함돼 있다. 실제 부과일정은 단지별 준공인가일과 사전통지 여부를 따로 살펴야 한다.
반포현대에 이은 후속 부과 대상으로 거론되는 반포3주구(래미안트리니원), 신반포21차, 신반포18차 337동의 2020년 통지 당시 1인당 평균 예정액은 각각 3억4700만원, 2억2990만원, 1억1081만원이었다.
재건축부담금의 법정 납부의무자는 원칙적으로 조합이다. 이 때문에 매매계약에서는 해당 주택에 배정되는 부담금 비용을 매도인과 매수인 중 누가 부담할지가 가격협상의 변수가 된다. 매수인이 비용을 맡기로 했다면 최종 부담금이 확정될 때를 대비해 자금을 별도로 마련해둬야 할 수 있다.
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사업추진 단지에선 준공까지 남은 기간이 길어 실제 부담을 가늠하기도 어렵다. 강남구가 지난달 30일 대치동 은마아파트 재건축조합에 통지한 1인당 평균 4억6334만원은 약 9년 뒤인 2035년 10월 준공을 가정한 예정액이다. 아울러 최종 부담금은 사업완료 시점의 주택가격과 공사비 등 개발비용에 따라 달라진다. 예정액에는 1가구 1주택 장기보유 감경이 반영되지 않았다. 요건을 충족하면 보유기간에 따라 최대 70%를 감경받을 수 있다.
한편 서초구는 지난 9일 서초·강남 10개 재건축조합 주민 6936명이 참여한 재초환 폐지 촉구 2차 탄원서를 국토부에 제출했다.
조합들은 추가분담금에 재초환 부담까지 겹치면 사업이 지연되고 도심 주택공급도 위축될 수 있다고 주장했다. 제도 폐지나 추가 완화가 가능하려면 별도의 입법이 필요하다.
