"저희 집은 애가 셋이라 이사 한번 가기가 쉽지 않아요."
서울에 사는 맞벌이 부부 A씨는 몇 년 전 전세 낀 아파트를 매입했다. 하지만 거주는 이전부터 살던 전셋집에서 이어가고 있다. 이른바 비거주 1주택자다. A씨의 경우 초등학교 1학년과 미취학 자녀 둘을 키우고 있어 당장 자기 집으로 이사하기가 수월하지 않다. 살던 동네를 떠나면 아이들의 학교와 어린이집을 모두 옮겨야 하는 데다 직장과의 거리도 부담이다.
A씨는 올해 상생임대주택 특례를 활용하는 방안을 검토하고 있었다. 임대료를 일정 수준 이하로 올려 임대차계약을 체결하면 향후 집을 팔 때 실제 거주하지 않아도 양도소득세 비과세와 장기보유특별공제(장특공) 거주요건을 인정받을 수 있기 때문이다. 하지만 최근 정부가 실거주 중심 부동산 세제 개편 방침을 밝히면서 고민이 커졌다.
A씨는 "상생 임대를 통한 절세 혜택을 기대하고 있었는데 제도가 바뀌면 주거계획을 처음부터 다시 세워야 한다"며 "당장 들어가 살 형편이 아닌데 앞으로 어떻게 해야 할지 잘 모르겠다"고 말했다.
이재명 대통령이 지난 8일 취임 1주년 기자회견에서 실거주 중심 부동산 세제 개편 방침을 재확인하면서 올해 말 일몰 예정인 상생임대주택 양도소득세 특례의 향방에도 관심이 쏠린다. 이 대통령은 "거주 용도의 주택을 가진 경우는 보호해야 한다"면서도 "여러 채를 갖고 있다면 그에 상응하는 부담을 갖게 해야 한다"고 밝혔다.
9일 재정경제부와 국토교통부 등 관계부처에 따르면 정부는 올해 세법개정안 검토 과정에서 상생임대 특례 연장 여부를 함께 들여다보고 있다. 실거주 원칙과는 거리가 있지만 임대차 시장 안정에는 기여했다는 평가도 있는 만큼 양 측면을 놓고 저울질을 거듭하는 분위기다.
상생임대는 임대인이 기존 임차인 또는 신규 임차인과 임대차계약을 체결하면서 임대료 인상률을 직전 계약 대비 5% 이내로 제한하면 세제 혜택을 부여하는 제도다. 요건을 충족하면 향후 주택을 처분할 때 실제 거주하지 않았더라도 1가구 1주택 양도세 비과세와 장특공제 거주요건을 인정받을 수 있다. 이 제도는 임대차3법 시행 이후 전월세 가격 급등이 이어지자 임대료 상승을 억제하기 위해 2021년 12월 도입됐다.
최근에는 실거주 중심 과세 원칙이 강조되면서 상생임대 제도를 바라보는 시각도 달라지고 있다. 실제 거주하지 않고도 양도세 혜택을 받을 수 있는 대표적인 예외 제도여서 비거주 1주택 규제 강화와 정책 방향이 맞지 않는다는 지적이 나온다.
반면 전월세 시장 측면에서는 일정 부분 순기능도 있다는 평가가 있다. 정부 안팎에서는 기존 임차인은 계약갱신청구권으로 보호받지만 신규 임차인은 그렇지 않은 만큼 상생임대가 일부 신규 계약의 임대료 상승을 억제하는 역할을 해왔다는 것이다.
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재경부 관계자는 "거주를 장려하는 정책 방향만 놓고 보면 손질이 필요한 측면이 있는 것은 사실"이라면서도 "기존 임차인은 계약갱신청구권으로 보호받지만 신규 임차인의 경우에는 상생임대가 임대료 상승을 일정 부분 억제하는 기능도 있다"고 말했다.
실제 상생임대가 단순히 다주택자의 절세 수단으로만 활용되는 것은 아니라는 의견도 있다. 학교와 직장, 육아 등 현실적인 이유로 당장 입주하기 어려운 실수요자들이 향후 입주 시점을 조정하기 위한 장치로 활용하는 사례도 적지 않다는 것이다.
정부도 이런 양면성을 함께 들여다보고 있다. 정부 관계자는 "실거주 원칙과 전월세 시장에 미치는 영향을 함께 고려하고 있다"며 "결국 어떤 가치에 더 무게를 둘 것인지 종합적으로 판단해야 하는 문제"라고 말했다.
