다주택자 양도소득세 중과 재개와 대출 규제 강화, 세제 개편안 발표 등 주요 부동산 정책 변화가 있을 때마다 서울 아파트 직거래 비중이 큰 폭으로 출렁인 것으로 나타났다. 세금 부담과 자금 조달 여건이 달라지는 시점에 집주인들이 주택 처분 방식을 다시 고민하면서 직거래를 통해 매수자를 직접 찾거나 가족 간 거래를 검토하는 등 매도 전략에도 변화가 나타난 것으로 풀이된다.
2일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1~10월 서울 아파트 매매 거래 5만4657건 가운데 직거래는 2822건으로 전체의 5.2%를 차지했다. 지난해 같은 기간 전체 거래 7만5484건 중 직거래가 3233건(4.3%)이었던 것과 비교하면 직거래 건수는 12.7% 줄었지만 비중은 0.9%포인트 높아졌다. 전체 거래량 감소에 비해 직거래는 상대적으로 덜 줄어들면서 비중이 상승했다.
정부의 주요 부동산 정책 변화 전후 직거래 비중이 크게 요동치는 경향도 나타났다. 다주택자 양도세 중과가 재개된 5월 서울 아파트 직거래 비중은 7.22%로 4월(3.69%) 대비 약 두배 뛰었다. 대출 규제 강화 발표(6월27일) 직후인 7월에도 직거래 비중이 8.35%로 6월(3.30%)에 비해 두배 이상 커졌다. 정부의 세제 개편안 발표 다음달인 9월에는 직거래 비중이 11.71%로 연중 최고치를 찍었다. 마찬가지로 직전월(5.11%) 대비 두배 이상 불어난 수치다.
정부는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 종료를 발표했고 이튿날부터 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과가 재개됐다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되는 만큼 다주택자의 매도 부담이 커졌고 양도세 중과 재개를 전후해 세 부담을 덜려는 매도 수요가 일부 직거래를 찾은 것으로 보인다.
6월 말에는 대출 규제 강화책이 발표됐다. 주택담보대출 한도와 자금 조달 여건이 까다로워지면서 주택 매수자금을 마련하기가 한층 어려워졌고 이 과정에서 거래 상대방이 이미 정해져 있거나 자금 조달 조건을 직접 협의할 수 있는 직거래를 택하는 매도자가 늘어난 것으로 풀이된다.
8월 세제 개편안도 집주인들의 셈법에 영향을 미친 요인으로 꼽힌다. 1주택 장기보유특별공제를 기존 보유기간·거주기간 중심에서 거주기간 중심으로 재편하는 방안 등이 담기면서 주택을 얼마나 오래 보유했는지뿐 아니라 실제 거주 여부에 따른 세 부담 차이가 커졌다. 이에 고가 주택 보유자들을 중심으로 증여나 가족 간 이전 등 직거래 유인이 커진 것으로 분석된다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "양도세 중과 등 세 부담을 피하기 위해 주택을 시급하게 정리해야 하는 경우 직거래 플랫폼에서 매수자를 직접 찾아 매도하려는 움직임이 있었다"며 "가족 간 거래를 통해 명의를 분산하거나 저가 양도하는 방식으로 정리하려는 수요도 직거래에 일부 포함돼 있을 것"이라고 설명했다.
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다만 직거래가 중개업소를 대체할 정도로 빠르게 확산될 가능성은 크지 않다. 남 연구원은 "직거래는 세금이나 거래 비용을 고려해 주택을 빠르게 처분하려는 일부 수요가 활용할 수 있는 방식"이라며 "부동산 거래시 계약금과 잔금 지급, 토지거래허가신청, 소유권 이전 등 확인해야 할 사항이 많은 데다 권리관계 검토, 계약서 작성 등 법률적 위험도 존재하는 만큼 일반적인 거래 방식으로 보편화하기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.
