머니투데이

　#2009년 경기 김포 한강신도시의 분양이 한창일 때 서울 신림동에 사는 최모씨(51)는 1억원을 투자해 아파트 3채를 매입했다. 아파트분양권이 한 채당 수천만원 이상 웃돈이 붙어 거래된다는 얘기에 과감히 투자했다. 분양 관계자의 "거래가 안될 시에는 자신이 책임지겠다"는 말도 한몫했다. 　하지만 그는 당시의 결정을 뼈저리게 후회하고 있다. 분양권 거래가 안되는 것은 물론 해당 아파트는 미분양이 속출해 가격이 계속 떨어져서다. 결국 대출금 이자도 갚지 못해 아파트는 경매에 넘어갈 예정이다. 　김인만 굿멤버스 대표(사진·42)는 자신을 '한강신도시 공공의 적'이라고 소개했다. 김포 한강신도시 분양 당시 고객들을 찾아다니며 투자를 말렸기 때문이다. 그는 "당시엔 김포 주민들과 분양업계 사람들로부터 욕을 많이 먹었다"며 "지금은 카페 회원들을 비롯해 '큰 손해를 막아줘 고맙다'고 찾아오는 이들이 단골이 됐다"고 밝혔다. 　◇"하지 마세요"하는데 더 믿음이 간다? 　김 대표는 자신의 이름

　#2002년 세종특별자치시 옆 충북 청원군 일대 약 5000㎡ 규모의 토지를 3.3㎡당 20만~30만원가량에 매입해 2008년 80만~100만원에 되팔았다. 땅값이 5배까지 올랐다. 투자금은 5억원으로 값이 오르지 않은 곳까지 모두 합해 약 15억원에 되팔아 10억원을 벌었다. 1년에 1억4000만원을 벌어들인 셈이다. 　임상규 SG토지경제연구소 소장(사진)에게 해당 토지를 선택한 이유를 물었다. 그는 나중에 '세종시' 효과도 누렸지만 '서울－부산'과 '전남－강원'을 '엑스'(X)자로 이어주는 철도교통의 중심지여서 오를 수밖에 없는 곳이라고 설명했다. 　임 소장은 "과욕을 부리지 않는 한 대한민국에서 땅으로 손해봤다는 것은 '거짓말'"이라며 말문을 열었다. 　◇투자 노하우는 '무식함', 아직도 황금 뭍인 곳 많아 　10년 전부터 땅에만 투자해온 그는 '땅 모으기'가 취미라며 투자비법은 '무식함'이라고 거침없이 얘기했다. 20대 보험회사 영업사원으로 사회생활을 시작한 그는 지인의 소

"얼마 전까지 여기는 폐가가 포함된 단독주택 건물 3채가 있었던 땅입니다. 지금은 지하 3층~지상 4층 건물로 오피스 5채, 투룸 9실의 번듯한 건물이 됐습니다. 지대가 높아 지하층에서도 한강 조망이 가능한 50억원의 건물로 탈바꿈한 것입니다. 이게 리모델링의 마법입니다." 지난달 28일 서울 마포구 마포동 사무실에서 만난 최진순 알앤디연구소 대표(사진)는 자신 소개를 사무실 설명으로 대신했다. 사무실이 들어선 신축건물을 지하 3층부터 직접 걸으며 부동산 투자 노하우를 알려줬다. 최 대표는 "앞으로 아파트·오피스텔 등으로 부동산 투자하는 시대는 끝났다"고 단언했다. ◇서울 30년 넘은 노후화된 건물 많아…신축·리모델링이 '대세' 최 대표의 사무실을 찾아가기 위해선 가파른 언덕길을 올라야 했다. 아직 마무리 공사가 진행 중인 건물에 들어서니 창문 틈사이로 한강이 눈에 들어왔다. 지상 2층에 위치한 것으로 알았던 사무실은 실제로는 지하 2층이었다. 최 대표는 "이 건물의 마법은 기울어진

　#서울 지하철 2호선 신촌역 인근에 위치한 감정가 40억원의 대지면적 237.6㎡, 4층짜리 근린상가 건물을 26억6000만원에 낙찰받았다. 　6%대 금리로 24억원을 대출받아 실제 투자금액은 2억6000만원. 건물은 리모델링될 예정이다. 인테리어 비용으로 총 3억원을 투자하면 매월 2000만원의 임대료를 받아 은행이자를 내도 한달에 800만원가량의 수익을 올릴 수 있다. 　경매에서는 '매번 새로운 전투'를 해야 한다고 소개한 김경만씨(사진)는 경매를 전문으로 하는 전업투자자다. 올해로 9년째 경매투자만 하는 그는 "부동산투자 중에서도 매년 25%가량의 수익률이 가능한 것은 경매밖에 없다"고 설명했다. 　그가 경매를 시작한 이유는 불안함 때문이다. 마흔을 앞둔 2003년 어려워진 사업을 포기하고 10년간 운영하던 1층 상가를 처분했다. 3억3000만원에 팔아 7000만원의 이익을 보면서 '이거다' 싶은 마음에 부동산을 시작했지만 막상 두려움이 앞섰다. 안전한 부동산 거래 방식을 찾

　"현재 고객 중 한 분은 제게 10억원을 맡겼는데 매달 2000만~3000만원씩 수익을 올리고 있죠. 연 수익률로는 20% 이상입니다. 요즘 오피스텔이나 상가 수익률이 많아야 5%가 넘는 것에 비해선 엄청난 차이죠." 　지난 21일 인천 계양구 동양동 분양사무소에서 만난 이주형 송현주택 대표(사진)는 잠시 쉴틈도 없다며 바쁘다는 표현을 대신했다. 빡빡한 스케줄 때문에 하루에 30~40분도 자신을 위해 쓰지 못할 정도라는 게 그의 설명이다. 이 대표는 "이렇게 발로 뛰고 바쁘게 움직여야 고객들이 맘놓고 돈을 맡길 수 있다"고 말했다. 　◇"직접 돌아다니기 전에 컨설팅 회사 자문을 구해라" 　이 대표는 대학 졸업후 별다른 특기가 없어 옷장사를 하다가 12년 전부터 부동산 업무를 시작했다. 그는 "평소 부동산에 관심이 있었기도 했지만 집을 직접 구하러 다니다보니 너무 힘들었다"며 "차라리 '내가 컨설팅 일을 해 보면 어떨까'해서 시작했다"고 회상했다. 　그는 현재 연매출 100억원대의

　"1년 365일 월세 받는 일이 가능할까." 　물론 가능한 일이다. 월세는 매달 내는 돈이니 산술적으론 31개 주택이나 상가를 갖고 있으면 1년 내내 월세를 받을 수 있다. 하지만 31개 주택·상가를 보유한 것도 어려울 뿐더러 관리하기도 쉽지 않은 일이다. 　강윤식 미래R&D 대표(사진)는 자신을 '365일 월세받는 남자'라고 소개한다. 과거 부동산경기가 좋을 때는 매일 통장에 월세가 들어왔단다. 2008년 글로벌 금융위기로 부동산경기가 침체기로 돌아설 때 회사를 차렸다. 지금은 보유 부동산이 20개로 줄어 매일 월세를 받지는 못하다. 그래서 그는 부동산 투자에 '운'도 매우 중요하다고 말한다. 　◇"내가 살고 있는 곳부터 시작해라" 　강 대표는 현재 '프리버드 경매이야기'(http://cafe.daum.net/liberalbird)란 인터넷 동호회를 운영중이다. 회원수는 2000명이 조금 안돼 인터넷 동호회치곤 적은 편이지만 '아는 사람만 아는' 부동산 경매관련 카페로 유명하다.

　"이제 집 사서 돈 굴리는 시대는 갔습니다. 집 사려다보면 하우스푸어만 될 뿐이죠. 대기업에 들어가면 뭐하나요. 돈을 벌어야 먹고사는 거잖아요. 저는 '상가'만 알아보고 있습니다. 장사가 안돼 월세 안나오면 어떻게 하냐고요? 주택은 뭐 나올 게 있나요. 집은 이제 메리트가 없어요." 　자신을 '보수적인 투자자'라고 소개한 김용태씨(사진)는 앞으로 주택보다 상가에 '돈이 몰릴 것'이라고 내다봤다. 현재 서울·경기 일대에 5채의 집과 상가 1채, 3300㎡가량의 땅을 소유한 그는 '과거와 현재의 경향'을 통해 투자하면 돈을 벌 수밖에 없다는 설명을 덧붙였다. 　◇역사적 패턴보고 부동산 투자하면 '불패' 　서울 송파에서 부동산 공인중개업소를 운영하는 김 대표는 현재 발표되는 부동산계획들이 비슷한 경향을 갖고 있다고 주장했다. 일례로 이명박정부의 보금자리주택지구 위치가 20년 전인 1990년대 1기 신도시 위치와 비슷하다고 설명했다. 　신도시가 지어진 뒤 서울시내 집값이 안정됐고 이번에도

- 상권 형성 '3~5년' 무리한 대출땐 이자압박 - 경매로 분양가 50%대 낙찰가능…경쟁 치열 위례·광교·동탄2·별내 등 수도권에는 수많은 신도시가 우후죽순으로 생겨나고 있다. 하지만 부동산경기 침체로 신도시 분양시장은 기대한 것만큼 좋지만은 않다. 건설기업들이 단지내상가 등 물량을 쏟아내고 있지만 입주율이 떨어지다보니 신도시 상가시장 역시 신통치 않다. 최원철 한국부동산전문교육원 상가정보연구소장(사진)은 '위기가 곧 기회'라며 상가투자 노하우를 알려줬다. 그는 신도시나 택지개발지구에 들어서는 상권은 형성기간이 적어도 3~5년 이상 오래 걸린다는 점을 이해해야 한다고 강조했다. 그는 일부 투자자가 신도시 개발 기대감에 무리하게 대출받아 상가를 매입한 후 상권이 형성될 때까지 버티다가 이자부담에 경매로 넘기는 경우도 간혹 발생한다고 지적했다. 최 소장은 "갑자기 경매에 신도시 상가물건들이 쏟아질 때가 있는데 이때가 중요하다"며 "상가가 경매에 나오면 통상 몇 차례 유찰되기 때문에

　#A씨는 결혼을 앞두고 걱정이 많다. 신혼집 구하기가 만만치 않아서다. 10년간 직장생활하며 번 돈으로 작은 아파트라도 얻어 새출발하려고 하는데 '집을 사야 할지, 말아야 할지' '어디에 사야 좋을지' '경매를 하면 싸게 살 수 있다는데 괜찮을까' 등등 하나부터 열까지 고민이다. 　이런 고민들을 한 번에 해결할 수 있는 길이 열렸다. 부동산시장에도 개인별 맞춤형 종합부동산컨설팅업체가 생겼기 때문이다. 지난해 10월 문을 연 '고든리얼티파트너스'는 부동산 재무컨설팅 전문가그룹을 표방한다. 　이 회사 이영진 대표(사진)는 "과거 수익률만을 목적으로 한 단편적인 부동산 컨설팅서비스는 더이상 고객들의 요구를 충족할 수 없다"며 "부동산시장 환경이 예전과 달리 복잡하고 다양해짐에 따라 개인맞춤형 부동산자산 운용전략이 필요해졌다"고 창업이유를 밝혔다. 　A씨의 경우처럼 부동산자산 관리에 어려움이 있는 사람들이 이곳에 문의하면 개인에게 적합한 물건을 추천해 매입까지 진행한다는 것이다. 이를 위

#A씨는 이달 한 재개발구역의 165㎡ 규모 다가구주택을 8억2000만원에 구입했다. 이 구역은 다음달 관리처분이 결정되고 감정평가액은 11억원이 넘을 예정이다. 두 달 남짓 만에 2억5000만원을 벌게 된 셈이다. 부동산시장 침체 속에서도 재개발·재건축에 조금의 틈새는 있다고 인터넷 동호회 '붇옹산의 부동산 스터디' 강영훈 대표(사진)는 주장한다. 다만 시장 자체가 가라앉아 있어 본인을 비롯해 주변 투자자들도 몸을 사릴 수밖에 없는 상황이라고 덧붙였다. 그는 "사업성이 낮아 구역지정을 취소하는 재개발·재건축사업장이 속출하면서 복잡한 상황을 정확히 판단할 수 있는 전문가가 없다"며 "복잡한 사업절차로 인해 처음 접하는 일반인들은 접근하기가 더욱 어려워진 상황"이라고 말했다. 이어 "재개발·재건축에선 사업이 틀어질 가능성도 높고 이미 조합원의 욕심이 반영돼 분양가가 높이 책정될 수밖에 없다"며 주의를 요구했다. 2006년부터 강 대표가 운영하는 인터넷 동호회에는 현재 4만2000여명이

- 올해 아파트·단독주택 상승 - 수익형부동산 전망 어두워 　"몇년 전부터 부동산으로 실패한 분들이 엄청 늘었죠. 하지만 좋은 물건이 많이 나오는 지금이 진짜 기회가 될 수 있습니다." 　건설회사에 다니던 김기덕 KD D&C 대표(사진)는 우연한 기회에 원단 수출회사를 차렸지만 IMF외환위기로 실패의 쓴잔을 마셨다. 이후 2005년 공인중개사 자격증을 취득한 후 부동산 중개업에 뛰어들었지만 역시 3년 만에 한계를 실감했다. 　또다시 방황의 세월을 보낼 즈음 그가 선택한 것은 컨설팅이었다. 김 대표의 특기는 단독주택을 상가나 다가구주택으로 개발하는 방법을 통해 수익성을 창출하는 것이다. 　1~2층 단독주택을 개조하거나 재건축하는 형식으로 단순히 '사는 집'을 '돈 버는 집'으로 만들어낸다. 특히 건설회사를 거쳐 부동산중개업과 독학한 설계업무까지 3박자를 갖춘 컨설턴트는 흔하지 않다. 　2009년 소유주가 거주하던 서울 마포구 서교동의 340㎡ 규모 단독주택 1층과 2층을 각각 커피숍

　간혹 현장에서 만나는 실전 고수들은 자신의 노하우와 경험을 함부로 공개하지 않는다. 많이 알려질수록 경쟁자만 늘어나는 이유도 있다. 특히 부동산분야의 실전 고수 중에는 선뜻 나서지 않는 이가 많다. 　전종철 지목114 대표(사진)도 실전 고수로 꼽히는 인물이다. 30대 중반에 부동산 개발회사에 입사하면서 본격적으로 땅과 인연을 맺은 후 내놓은 '지목 변경' '지적도의 비밀' 등의 책은 토지 재테크부문 베스트셀러 1위에 오르기도 했다. 전문가들의 전유물이던 투자기법을 대중화해 지목 변경만으로 40%의 수익을 내는 '땅투자법'을 공개, 화제가 되기도 했다. 　전 대표는 일반인들은 잘 모르는 자신만의 노하우를 공개했다. 2011년 12월 경기 이천시 신둔면 소재 990㎡ 규모의 대지 위에 단독주택 231㎡ 물건이 경매에 나와 감정가(5억원)의 82%인 4억1100만원에 낙찰받았다. 　당시 주변에선 "좀더 기다리면 유찰돼 가격이 더 떨어질텐데 너무 비싸게 산 게 아니냐"란 우려도 있었다.