머니투데이

이 기사는 VIP머니투데이(www.vip.mt.co.kr)의 '고수의 휴리스틱스' 코너에 11월4일 오후 3시 표출된 기사입니다. 2002년 낙후된 도심 주거환경 정비를 위해 시작된 서울 ‘뉴타운사업’이 만 13년째를 맞았다. 사업 첫해 길음뉴타운 이후 2003~2005년에만 300개가 넘는 구역이 새로 지정될 정도로 활기를 띄었다. 당시는 부동산시장이 꿈틀대던 시점이라 뉴타운사업은 ‘황금알을 낳는 거위’로 인식됐다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기가 닥치면서 사업이 지지부진해졌다. 높은 분양가는 미분양 사태로 접어드는 단초가 됐고 이는 고스란히 집값 하락으로 이어졌다. ‘지분쪼개기’ 등 시세차익을 노린 편법투자도 사업성을 떨어뜨리는 데 한몫했다. 급기야 서울시는 뉴타운 도입 10년만인 2012년 ‘뉴타운·재개발 수습방안’, 일명 출구전략에 따라 무분별하게 지정된 구역해제 작업에 돌입했다. 2012년 26곳을 시작으로 올들어서까지 해제된 구역은 무려 320여곳에 이른다. 물론 해제

한국프로야구 출범 이후 두번째로 700만 관중을 뛰어넘으며 역대 최다 관중 신기록을 달성했다. 아직 정규리그 잔여경기와 포스트시즌이 남아있는 만큼 750만 관중도 돌파할 수 있을 것이란 전망도 나온다. 관중이 늘어난 만큼 수혜를 보는 곳이 있기 마련. 가장 대표적인 곳이 서울 송파구 신천역 상권이다. 잠실야구장 옆 지하철 2·9호선 종합운동장역이 있지만 아파트를 제외한 상권이 거의 형성돼 있지 않다보니 인근 신천역으로 야구팬들이 몰린 덕분이다. 이곳은 1985년 지하철 2호선이 개통되고 1986년 아시안게임과 1988년 올림픽 개최한 시점부터 발전하기 시작했다. 이후 잠실아파트 주민들의 두터운 배후 수요층과 강남권의 직장인 수요층, 그리고 야구장을 방문하는 10~20대의 젊은 수요층까지 두루 확보한 송파구를 대표하는 상권으로 발전했다. 엘스·리센츠·트리지움 등 잠실을 대표하는 단지들과 아시아선수촌, 우성아파트 등 약 2만5000가구에 달하는 아파트가 몰려있다. 인근 잠실·삼전·석촌

그동안 서울시와 국토교통부가 개발방식을 두고 의견대립으로 사업 추진이 지지부진했던 용산 주한미군기지 이전부지 개발계획이 4년 앞당겨 빠르면 연내 착공한다는 방침이 나오면서 일대 부동산시장이 들썩이고 있다. 용산구는 2008년 글로벌 금융위기에 이어 단군 이래 최대 개발사업이라던 용산국제업무지구 사업 좌초 등 악재가 이어지면서 최근 5년간 집값이 크게 떨어졌다. 정부의 잇단 부동산대책으로 주택시장이 회복세로 돌아선 지난해에도 용산구 집값은 1.7% 떨어지며 서울시내 25개 자치구 가운데 하락률 1위를 기록하기도 했다. 하지만 지난 1월 정부가 투자활성화 방안으로 이 지역 개발을 앞당기겠다고 발표하면서 분위기가 달라졌다. 정부의 ‘용산 주한미군 이전부지 개발계획’에 따르면 지하철 1호선 남영역과 4·6호선 삼각지역 사이에 위치한 ‘캠프킴’ 부지는 용적률과 건폐율을 최대한 허용해주는 ‘입지규제 최소구역’으로 지정된다. 이에 따라 지상 최고 50층, 최대 8개동까지 지을 수 있게 돼 최고

서울 강서구 ‘마곡지구’ 조성사업이 순항하면서 주변 주택시장도 활황세를 보인다. 실제 SH공사가 마곡지구에서 공급한 ‘마곡엠밸리’ 7단지 114㎡(이하 전용면적) 10층의 경우 지난해 10월 실거래가격이 5억9000만원이었으나 올 4월엔 4층이 8억1500만원(4층)에 실거래됐다. 불과 6개월새 2억2500만원이나 오른 셈이다. 하지만 신도시 개발 특성상 성숙기까지는 다소 시간이 걸리는 만큼 오히려 주변 지역에 주목할 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다. 이에 이미 상권이 형성됐지만 상대적으로 저평가된 지하철 5호선 발산역과 9호선 양천향교역 주변을 살펴봤다. ◇상암DMC의 6배 ‘마곡’의 최대 수혜 역세권은 ‘발산역세권’ 마곡지구는 △1지구(주거단지) 106만6132㎡ △2지구(산업·업무단지) 190만2671㎡ △3지구(중앙공원) 69만6919㎡ 총 3개 지구로 개발된다. 1지구에는 총 16개 단지 1만2015가구의 아파트가 들어서며 2지구는 IT(정보기술)·BT(생명공학기술)·

2012년 말 세종시 정부청사 이전으로 혜택을 본 지역 중 하나로 경기 광명시가 손꼽힌다. 해당 공무원들이 거주지 자체를 세종시로 옮기는 것에 부담을 느끼고 KTX역이 있는 광명시 일대에 전셋집 등을 마련하면서 덩달아 집값이 급등해서다. 그동안 광명시는 서울 근교에 위치하지만 분당·일산·김포 등 다른 신도시에 비해 주목받지 못했다. 인구가 35만명에 불과한 중소형 도시인 데다 1990년 이전에 건축된 주공아파트 단지들이 몰려 있어 낙후된 이미지가 강했다. 교통이 불편한 것도 한몫했다. 하지만 최근 들어 광명시의 대표적 철산·하안동의 재건축 아파트가 새롭게 주목받는다. 안양천을 경계로 다리 하나 사이에 구로·가산디지털단지가 배후수요로 자리잡고 주변이 개발되면서 교통여건도 개선돼 서울로 출·퇴근하는 직장인들의 베드타운 역할을 한다. 이에 따라 집값도 최근 2년새 껑충 뛰었다. 국토교통부 실거래가에 따르면 철산 주공3단지를 재건축한 ‘철산래미안자이’는 입주시점인 2009년 10월 59㎡(

최근 재개발은 재건축에 비해 전망이 밝지 않다. 입지와 사업속도에 따라 차이가 있지만 예전만큼 가격상승 기대감이 크지 않다 보니 추가분담금을 감당할 여력이 있는 주민이 많지 않아서다. 특히 재개발사업은 주민간 이해관계가 워낙 첨예하다 보니 사업진행이 예상보다 더딜 수 있다는 점도 투자 때 고려해야 한다. 대개 정비구역으로 지정되고도 입주하는 시점까지 10년 가까이 걸리는데 같은 지역에 있는 단지라 해도 사업속도에 차이가 커 꼼꼼히 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 이형진 ‘부동산에 미친 사람들의 모임’ 대표는 "수익성을 높일 수 있는 새로운 방안이 나오지 않는 한 일부 사업지를 제외하곤 답보 상태를 이어갈 수밖에 없을 것"이라며 “단기 시세차익을 노리고 투자하면 자칫 손해가 날 수 있으므로 5~10년 정도 내다보고 접근할 필요가 있다”고 말했다. ◇한강조망·강남인접에 '급물살' 타고 있는 뉴타운은 이런 가운데서도 서울에서 급물살을 타는 재개발 사업지가 있다. 동작구 ‘흑석뉴타

1994년 서울 달동네를 그린 드라마인 ‘서울의 달’의 촬영지로 유명한 성동구 옥수동 일대. 현재 옥수동은 달동네라는 이미지는 온데간데없고 아파트들이 대거 들어서면서 주거 선호도가 높은 지역으로 탈바꿈했다. 실제 18일 KB부동산에 따르면 이달 기준 옥수동 소재 아파트의 평균 시세는 3.3㎡당 1964만원. 이는 성동구 아파트 3.3㎡당 평균 시세(1617만원)보다 21.5% 가량 높다. 최근 1년새 가격 상승률도 8.4%나 뛰었다. 이처럼 아파트값이 크게 오른 데에는 지하철 3호선 옥수·금호역 주변 재개발 효과가 주효했다는 게 전문가들의 평가다. 이형진 ‘부동산에 미친 사람들의 모임’ 대표는 “노후주택들이 점차 재개발이 되자 이전 달동네나 낙후지역의 이미지를 벗고 강남북의 뛰어난 도심 접근성을 바탕으로 지역 가치가 오르고 있다”고 분석했다. ◇2년반새 1억7000만원 상승…옥수역세권 투자 유망단지는? 옥수동에선 지역 시세를 이끌고 있는 옥수12구역 재개발아파트 ‘래미안 옥수 리버

지난 4월 배우 권상우가 서울 성동구 성수동1가에 소재한 대지면적 946㎡, 연면적 588㎡ 지상 2층 규모의 공장건물을 80억원에 사들여 화제였다. 지하철 2호선 뚝섬역 인근의 준공업지역으로 공장과 3~4층짜리 다세대주택이 밀집한 곳이다. 이전 공장주가 해당 건물과 토지를 2007년 58억5000만원에 매입했으니 8년 만에 21억5000만원이나 오른 셈이다. 배우 원빈 역시 앞서 지난해 10월 같은 지역의 24년된 4층짜리 근린주택을 21억원에 매입했다. 권상우 매입 공장과 불과 300여m 떨어진 곳으로 두 배우 모두 개발 가능성을 보고 미리 투자했다는 게 관련 업계의 공통된 의견이다. 그렇다면 이곳의 개발 가능성은 무엇일까. 원빈 건물이 들어선 성수동1가 688번지 일대 14만8400㎡는 2011년 제1종 지구단위계획구역으로 지정됐다. 계획안에는 이 지역을 구역별 특성에 따라 5개 특별계획구역으로 나누고 공공시설 부담계획, 용적률에 따른 높이 등 개발계획을 세워 주변과 유기적으로

20여년간 표류해왔던 수색역세권 개발사업이 본격화되고 있다. 수색역 일대가 DMC(디지털미디어시티)역 구역 개발을 시작으로 업무·문화·상업 복합시설을 갖춘 서울 서북권의 중심지로 탈바꿈하는 것이다. 코레일은 지난달 29일 20여만㎡에 이르는 수색역세권 개발사업의 첫 단추로 DMC역 3만5000여㎡를 우선 개발하기로 서울시와 합의하고 사업을 진행하기 위한 민간사업자 공모에 나섰다. 올 11월 말까지 우선협상대상자를 선정할 계획이다. 수색역세권 개발은 상암·수색지역을 연결하는 남북도로를 만들고 3개 전철 노선(경의선, 공항철도, 서울지하철 6호선)을 통합한 환승거점을 만드는 게 골자다. 서울시 도시계획인 '2030 서울플랜'에서 밝힌 7대 광역중심 중 하나다. 서울시는 사업자 선정되는 데로 도시관리계획 변경을 위한 사전협상, 건축심의 등을 거친 후 빠르면 2016년께 착공에 들어간다는 계획이다. ◇'코엑스' 규모의 역세권 개발 본격화 수색역세권 개발은 1993년 은평구 도시기본계획에 처

서울 강남의 '금싸라기' 땅으로 주목받아온 개포8단지 공무원아파트. 공무원연금공단 소유로 지난달 23일 입찰결과 현대건설·GS건설·현대엔지니어링 컨소시엄이 단독 응찰, 1조1908억500만원(예정가격 1조1907억9900만원)에 낙찰됐다. 이를 계기로 지난 10여년간 사업성 등의 문제로 사업추진이 지지부진하다가 지난해부터 본격화되고 있는 개포주공단지들이 새롭게 주목받고 있다. ◇재건축이라고 무턱대고 샀다간 '낭패' 재건축 투자의 성패는 사업 속도에 달려 있다. 그만큼 사업(착공 및 분양 등)이 임박해 있으면서 조합원간 내분이 없는 등 걸림돌이 없는 단지를 골라야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 통상 재건축은 △정비구역 지정후 △사업승인 후 △관리처분 후 △이주시 등의 단계에서 가격이 오르는 특성이 있다. 개포주공단지들을 들여다 보자. 우선 1단지는 총 5040가구로 규모가 가장 커 사업시행이 더디다. 2003년 10월 조합설인가를 받아 지난해 5월 건축심의를 통과했다. 재건축 7부

최근 전철교통망이 대거 확충되면서 수도권 전철역 개수가 500개를 넘어섰다. 특히 서울의 경우 지하철 9개 노선을 포함, 15개 노선이 거미줄처럼 얽혀 있어 웬만한 아파트엔 ‘역세권’ 딱지가 붙은 실정이다. 결국 역세권 아파트 ‘불패신화’는 옛말이 됐다. 이젠 환승역도 흔해졌고 지하철역 3곳을 이용할 수 있는 아파트도 심심치 않게 눈에 띈다. 상황이 이렇다보니 최근엔 4개 전철을 이용할 수 있는 이른바 ‘쿼드러플(4중) 역세권’이 뜨고 있다. 이들 역 근처에는 유동인구가 많아 상권이 발달하고 수요가 풍부한 만큼 집값 역시 쉽게 떨어지지 않는다. 대부분 도심과 가깝다. 서울 마포구에 위치한 공덕역은 지하철 5·6호선 환승역인 데다 2010년 말 인천공항철도가 연장개통되고 2012년엔 경의선 복선전철이 통과해 ‘4중 역세권’이 됐다. ◇'4중 역세권' 공덕역 상권 분석 공덕역 상권은 전형적인 오피스상권을 형성한다. 공덕역에서 마포역에 이르는 대로변에 10~30층 높이의 주상복합건물과 업

　지하철 2호선 홍대입구역 상권은 인접한 신촌·이대역과 지하철 2·7호선 환승역인 건대입구역과 함께 서울의 대표적인 대학상권으로 꼽힌다. 신촌과 건대입구역 상권은 유흥상권 측면이 강하고 이대상권은 쇼핑과 패션성격이 강하다. 이에 비해 홍대입구역은 클럽과 유흥, 패션·예술·문화를 섞어 놓은 복합상권이라 할 수 있다. 　1980년 홍익대가 미술 특성화 대학으로 지정된 이후 형성되기 시작한 홍대상권은 1984년 지하철 2호선 개통으로 인해 비약적 발전을 이뤘다. 1990년대 초반 압구정 상권을 이용하던 신세대 오렌지족들이 새로운 문화를 찾아 홍대쪽으로 모이고 고급카페와 클럽 등 다양한 업종들이 들어오면서 ‘젊음의 상징’처럼 변모했다. 　2010년 12월 인천국제공항철도가 개통되고 2012년 12월 경의선(문산~공덕)역이 개통되면서 삼중역세권으로 유동인구가 더욱 증가했다. 현재 홍대입구역을 이용하는 지하철 유동인구만 1일 평균 약 16만명. 버스 등 대중교통까지 합하면 30만명 이상이 이동