서울 아파트값 최장기간 상승, 86주간 누적상승률 17.6%
강남3구·용산구 하락 전환… 중저가 외곽지역 상승 여전
서울 아파트값 상승세가 문재인정부 시절의 최장 상승기록을 넘어 역대 최장기록을 갈아치웠다. 강남3구(강남·서초·송파)에 이어 용산구가 하락전환하면서 상승속도는 둔화했지만 중저가 아파트가 밀집한, 이른바 외곽지역이 강한 오름세를 이어가며 서울 전체 상승을 이끌었다.
1일 한국부동산원이 발표한 9월 넷째주(28일 기준) 전국 주간 아파트 가격동향 조사에 따르면 서울 매매가격지수는 전주 대비 0.09% 올랐다. 서울 아파트가격은 지난해 2월 첫째주 이후 86주 연속 오름세를 이어가고 이 기간 누적상승률은 17.60%에 달한다. 이전 기록(2020년 6월 둘째주부터 2022년 1월 셋째주까지 85주) 7.71%의 2배가 넘는 상승속도다.
다만 최근 들어 상승탄력은 눈에 띄게 둔화했다. 서울 아파트 매매가 상승폭은 8월 마지막주 이후 다섯 주 연속 줄어들었다. 강남3구와 용산구가 하락세로 돌아선 영향이다. 이는 다주택자 양도세 중과유예 종료를 앞둔 지난 2~3월의 모습과 닮았다.
당시에는 세부담 불확실성이 증가하면서 고가지역을 중심으로 급매물이 출회했고 강남3구에 이어 용산구, 성동구 등 한강벨트로 하락세가 확산했다. 그러나 매물이 빠르게 소진되면서 서울 아파트값은 이내 상승세를 되찾았고 외곽·중저가지역의 집값이 한층 빠르게 오르기 시작했다. 세부담 우려도 공급물량 감소에 따른 서울 매매가 중·하위지역 상승세를 막기엔 역부족이었다.
4분기 서울 부동산시장의 최대변수는 금리가 될 것으로 보인다. 이전 최장 상승기였던 문재인정부 시절 초저금리 상황이 유지되던 것과 달리 지금은 금리부담이 빠르게 불어난다. 은행권 주택담보대출(이하 주담대) 금리는 최근 4개월 연속 상승세를 이어간다. 특히 8월 예금은행의 주담대 가중평균금리(신규취급액 기준)는 연 4.66%로 2022년 11월(4.74%) 이후 3년9개월 만에 최고수준을 기록했다.
추가적인 대출규제와 부동산 세제개편도 변수가 될 수 있다. 현재는 문재인정부 때보다 대출을 제한하는 방식이 촘촘하다. 수도권·규제지역 주담대 한도를 주택가격에 따라 6억원·4억원·2억원으로 차등적용하고 DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 강화했다. 당시에는 투기지역·투기과열지구의 주담대에 LTV(주택담보대출비율) 규제가 적용됐고 15억원 초과 아파트 구입 목적의 주담대가 금지됐다.
다주택자와 고가아파트 소유 1주택자를 겨냥한 보유세(종합부동산세·재산세) 강화도 예고됐다. 불어난 세부담을 피하려는 다주택자 매물이 시장에 얼마나 풀리느냐에 따라 서울 집값의 향배가 극명하게 달라질 수 있다. 최근 정부가 토지거래허가구역에서 세 낀 집을 매입한 후 실거주를 미룰 수 있는 실거주 유예특례 신청기한을 당초 이날에서 내년 말로 연장한 것도 이같은 다주택자 매물을 끌어내기 위한 의도다.
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반면 서울 집값상승의 근본배경인 수도권 공급부족이 해소되지 않는 한 서울 부동산시장의 안정도 기대하기 어렵다. 정부는 1·29 공급대책을 통해 용산정비창 부지, 태릉CC, 과천경마장, 염창공원 등을 도심 내 주요 주택공급 부지로 제시했지만 지역주민과 지방자치단체 반대에 막힌 채 8개월째 성과를 내지 못한다. 지난 8월에 제시한 용산공원 부지를 활용한 청년주택 공급구상 역시 두 달째 공전 중이다.
부동산 전문가들은 한국은행의 금리인상 기조가 어디를 향하는지가 이후 부동산시장 향방을 가를 것이라고 전망했다. 문재인정부 당시에는 기준금리가 0.5% 수준이었지만 현재는 기준금리가 3%까지 상승했다. 한국은행 금융통화위원회는 지난 7·8월에 2회 연속 기준금리를 인상했는데 시장에서는 연내 추가인상이 이뤄질 것이라고 내다본다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "강남3구 하락세 확대가 서울 가격상승률을 둔화시킬 수 있다"면서도 "세제개편안으로부터 상대적으로 자유롭고 생애최초로 주택을 구입하는 2030세대 무주택자들의 대기수요도 두터운 만큼 서울 매매가 중·하위지역의 가격강세는 지속될 것"이라고 진단했다.
