[법] 가로주택정비사업에서 공인중개사 및 매도인의 설명의무

정비구역이 지정·고시되어 시행되는 재개발·재건축사업 구역 내에서 부동산을 매수할 때 사업 진행 단계와 조합원 자격 유무, 그리고 납부해야 할 분담금 등에 관한 정보는 매수 여부를 판단함에 있어 매우 중요한 정보다.

따라서 도시정비법 제122조 제1항에서는 토지등소유자가 자신이 소유한 정비구역 내 토지나 건축물을 거래(매매, 전세, 임대차 등)할 때 정비사업의 추진단계, 퇴거예정시기, 행위제한, 조합원의 자격, 임대차 등 계약기간, 권리산정 기준일, 복리시설에 대한 동의요건 완화 사항, 분담금 추산액, 조합원 분담규모 및 분담시기 등 법정 사항을 상대방에게 설명·고지하고 계약서에 기재하도록 정하고 있고, 이러한 내용은 공인중개사법 제25조 제1항 제2호 '법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항'으로 본다.

즉 토지등소유자와 개업공인중개사는 위 법정사항을 거래시 반드시 확인하고 설명해야 할 의무가 있고, 만약 이를 위반했을 경우 계약의 해제, 취소, 또는 손해배상의 대상이 될 수 있다. 그렇다면 정비구역 지정·고시 절차 없이 조합 설립을 추진하는 가로주택정비사업 등에서도 거래시 이와 같은 설명·고지 의무가 적용될까?

이와 관련하여 조합이 설립되기 전 가로주택정비사업을 추진하는 구역에서 소규모주택정비법 제56조 및 준용되는 도시정비법 제122조를 근거로 해서 매도인의 설명의무 위반을 쟁점으로 소송이 제기되었다. 즉, 조합설립을 앞두고 있음에도 그러한 사실을 고지하지 않은 매도인에게 계약 해제 또는 취소 등을 주장하면서 계약금 반환을 구하는 소송이 제기된 것이다.

이에 2025. 7. 8. 서울동부지방법원은 "가로주택정비사업은 도시정비법과 유사하면서도 도시정비법상의 추진단계들을 생략하여 간이하게 사업을 추진할 수 있도록 별도의 법률인 소규모주택정비법으로 관리되는 사업으로서, 도시정비법 제122조에서 정비구역 내의 토지 또는 건축물의 소유자에게 정비사업의 추진단계 등을 설명 고지할 의무를 부과하는 경우는 매매대상인 부동산이 정비구역으로 고시된 이후인 것은 법문상 명백하고, 원고가 주장하는 사유만으로는 그 설명 및 고지의무의 범위가 확대된다고 볼 수 없다."고 판단했다.

가로주택정비사업 등은 정비구역 지정 절차 자체가 없어, 정비구역이 지정되었을 것을 전제로 하는 도시정비법 제122조를 준용함에 법리적 다툼이 발생할 수밖에 없다. 따라서 소규모주택정비법은 자체적으로 별도의 토지등소유자의 설명의무를 마련해야 한다.

예컨대, 사업추진 주체로부터 조합설립 동의서 등을 송달받은 토지등소유자에게는 그때부터 해당 서류에 기재된 사업의 개략적인 내용을 거래 상대방에게 고지하도록 하는 규정을 신설하는 방안을 검토할 필요가 있다.

가로주택정비사업 등과 같은 소규모정비사업에서도 부동산 거래의 상대방을 보호하고자 하는 취지는 도시정비법 제122조를 준용하고자 했던 것에서 이미 엿볼 수 있으므로 준용만으로 목적 달성이 어렵다면, 정비구역이 지정되지 않는다는 것을 전제로 소규모주택정비법에서 직접 규정하는 것이 바람직하다. /글 법무법인 센트로 주영 부사장(법학박사)