머니투데이

최근 부동산 세제의 핵심 축 중 하나인 장기보유 특별공제(이하 장특공제)를 둘러싼 논쟁이 정치권과 시장 전반을 뜨겁게 달구고 있다. 일부 정치권에서 폐지 법안이 발의되고 대통령의 관련 발언이 이어지면서, 이 제도는 단순한 세제 논의를 넘어 사회적 갈등의 중심으로 부상했다. 장특공제는 일정 기간 이상 부동산을 보유한 경우 양도소득세를 대폭 경감해주는 제도로, 1세대 1주택자의 경우 최대 80%까지 공제가 가능하다. 이는 단기 투기를 억제하고 장기 보유를 유도한다는 정책적 취지에서 도입된 장치다. 동시에 물가 상승에 따른 명목 이익에 과도한 세금이 부과되는 것을 완화하는 기능도 수행해 왔다. 정부와 일부 정치권은 장특공제 폐지를 자산 양극화 해소와 투기적수요 억제, 근로소득과의 형평성 등을 주장하고 있다. 하지만 이는 조세 체계의 기본 원리와 부동산 시장 생태계를 도외시한 위험한 발상이다. 장특공제는 단순한 혜택이 아니라, 비정상적인 과세를 막고 시장의 선순환을 도모하는 장치이기 때문이다. 먼저 장특공제 폐지는 조세 정의의 핵심인 '결집효과(Bunching Effect) 완화' 원칙을 정면으로 위반한다.

최근 부동산 시장은 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과가 부활하기 직전 '특수관계인 간 저가양도'가 급증함에 따라 과세 리스크 증가와 리스크 관리 방법이 주목받고 있다. 특히 2025년 이후 조세심판 및 판례 흐름을 보면 과세당국은 형식보다 '경제적 실질'에 더욱 무게를 두고 판단하는 경향이 뚜렷해졌다. 대법원 2025두34823 판례를 살펴보면 乙주식회사 발행주식을 100% 보유하고 있던 乙회사의 대표이사 丙의 자녀들인 甲등에 대하여, 丙이 乙회사에 본인 소유 토지를 200억 원에 매도하여 甲등이 각 주식보유비율만큼 乙회사가 위 토지의 저가양수로 얻은 이익을 증여받은 것으로 보아 증여세 및 가산세의 부과한 처분은 정당하다는 판결이다. 전형적인 특수관계인 간 저가양도로 인한 이익이 증여로 의제된 사례이다. 한국의 증여세 최고세율은 30억 원 초과 시 50%로, OECD 회원국 중 최고수준으로, 저가양도 시 증여 의제되는 상황을 피하는 것이 중요하다. 실무에서 특히 문제되는 상황은 크게 세 가지 정도로 정리할 수 있다.

국세청의 성실도 평가 오류로 120개 법인이 세무조사 대상으로 잘못 선정됐던 것으로 감사원 감사 결과 확인됐다. 가족끼리 대가 없이 이뤄진 부동산 매매 등 증여로 추정되는 거래 22건이 양도거래로 인정된 사실도 드러났다. 감사원은 27일 이같은 내용을 포함한 '국세청 정기감사' 결과를 발표했다. ━국세청, 2022·2023사업연도 성실도 평가 시 수천여개 법인 '기본점수' 누락━ 감사원에 따르면 국세청은 2022·2023사업연도 법인 성실도를 각각 이듬해말 평가하면서 수천여개 법인의 일부 평가항목에 대한 기본점수(18~32점)를 누락해 이들 법인의 성실도가 낮은 것은 것으로 잘못 평가했다. 이는 각 지방청에 정기 세무조사 대상 선정을 위한 기초자료로 제공됐고 120개 법인이 불성실신고 혐의로 세무조사 대상으로 잘못 선정됐다. 국세청은 성실도 평가 점수 등이 상대적으로 낮은 법인을 우선 세무조사 대상으로 선정한다. 중부청·부산청·광주청·대전청 등은 선정지침 위반 및 업무 소홀 등으로 2020~2022사업연도 기준 개인사업자 64명을 세무조사 대상으로 부당 선정했고 국세청은 이를 확인 없이 그대로 인정한 점도 감사 결과 드러났다.

정부의 재정부담 없이 '주니어 ISA(개인종합자산관리계좌)'를 도입하는 법안이 발의된다. 기존 발의된 법안이 정부의 지원금을 전제로 한 것과 달리 부모가 아동·청소년의 재산형성을 돕기 위한 증여세 면제와 이자·배당소득 비과세만 담겨 법안논의에 탄력이 붙을 것이란 전망이 나온다. 26일 금융권 등에 따르면 국회 정무위원회 소속 김상훈 국민의힘 의원(주식·디지털자산밸류업특별위원장)은 자녀세대의 장기적 자산형성 지원을 위한 '주니어 ISA' 제도를 도입하는 내용의 '조세특례제한법'(조특법) 개정안을 조만간 발의할 예정이다. 법안을 준비하는 과정에서 금융투자협회(이하 금투협)와 논의한 것으로 알려졌다. 금투협은 자산시장 육성을 위해 세제혜택을 담은 '주니어 ISA' 도입을 적극 건의했다. 현행 ISA는 장기투자 상품임에도 제한적인 세제혜택으로 투자금 확대가 어렵고 성인 및 근로청년을 대상으로 해 19세 미만 자녀를 위한 ISA('주니어 ISA') 도입의 필요성이 제기됐다. 이에 개정안은 19세 미만 아동·청소년이 '주니어 ISA'에 가입해 연 360만원(월평균 30만원 수준) 한도로 납입하는 경우 19세가 되는 날까지 적립금에 대한 증여세를 면제하고 해당 계좌에서 발생하는 이자 및 배당소득 등을 비과세하도록 했다.

정부의 재정 부담 없이 '주니어 ISA(개인종합자산관리계좌)'를 도입하는 법안이 발의된다. 기존에 발의된 법안이 정부의 지원금을 전제로 한 것과 달리, 부모가 아동·청소년의 재산 형성을 돕기 위한 증여세 면제와 이자·배당소득 비과세만 담겨 법안 논의에 탄력이 붙을 것이란 전망이 나온다. 26일 금융권 등에 따르면, 국회 정무위원회 소속 김상훈 국민의힘 의원(주식·디지털자산 밸류업 특별위원회 위원장)은 자녀세대의 장기적 자산 형성 지원을 위한 '주니어 ISA 제도'를 도입하는 내용의 '조세특례제한법(조특법)' 개정안을 조만간 발의할 예정이다. 법안 논의 과정에서 금융투자협회와 논의한 것으로 알려졌다. 금투협은 자산시장 육성을 위해 세제혜택을 담은 주니어 ISA 도입을 적극 건의하고 있다. 현행 ISA는 장기투자 상품임에도 제한적인 세제 혜택으로 투자 자금의 확대가 어렵고, 성인 및 근로 청년만을 대상으로 하고 있어 19세 미만 자녀들을 위한 ISA(이른바 '주니어 ISA') 도입 필요성이 제기돼 왔다.

#A씨는 지난해 서울 강남구 소재 아파트를 117억5000만 원에 매수하면서 절반이 넘는 67억7000만 원을 본인이 사내이사로 있는 법인으로부터 차입했다. 국토부는 이를 '특수관계인 차입금 과다'로 보고 국세청에 통보했다. #B씨는 서울에 있는 한 아파트를 18억3000만 원에 매수하는 과정에서 시중 은행으로부터 기업 운전자금 명목으로 7억8800만원을 대출받았다. 국토부는 해당 자금이 아파트 구입에 전용된 것으로 의심하고 관련 내용을 금융위원회에 전달했다. 국토부는 지난해 7~10월 수도권 주택 거래 신고분 총 2255건에 대해 기획조사를 진행한 결과, 746건의 위법 의심거래를 적발했다고 23일 밝혔다. 편법 대출·증여가 대부분을 차지했다. 이번에 적발된 위법의심행위를 보면 편법증여·특수관계인 차입금 과다가 572건으로 가장 많았다. 이어 △가격·계약일 거짓신고 등 191건 △대출자금 용도 외 유용 등 99건 △공인중개사법 위반 등 4건 △부동산실명법 위반(명의신탁) 1건 등의 순으로 나타났다.