최근 부동산 시장은 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과가 부활하기 직전 '특수관계인 간 저가양도'가 급증함에 따라 과세 리스크 증가와 리스크 관리 방법이 주목받고 있다. 특히 2025년 이후 조세심판 및 판례 흐름을 보면 과세당국은 형식보다 '경제적 실질'에 더욱 무게를 두고 판단하는 경향이 뚜렷해졌다.
대법원 2025두34823 판례를 살펴보면 乙주식회사 발행주식을 100% 보유하고 있던 乙회사의 대표이사 丙의 자녀들인 甲등에 대하여, 丙이 乙회사에 본인 소유 토지를 200억 원에 매도하여 甲등이 각 주식보유비율만큼 乙회사가 위 토지의 저가양수로 얻은 이익을 증여받은 것으로 보아 증여세 및 가산세의 부과한 처분은 정당하다는 판결이다.
전형적인 특수관계인 간 저가양도로 인한 이익이 증여로 의제된 사례이다. 한국의 증여세 최고세율은 30억 원 초과 시 50%로, OECD 회원국 중 최고수준으로, 저가양도 시 증여 의제되는 상황을 피하는 것이 중요하다. 실무에서 특히 문제되는 상황은 크게 세 가지 정도로 정리할 수 있다.
첫째, 시가 산정 없는 거래는 불안정하다. 많은 납세자가 "거래 당사자 간 합의 가격이면 충분하다"고 생각하지만, 세법은 이를 인정하지 않는다. 상속세 및 증여세법은 '시가 대비 현저히 낮은 가격'이면 그 차액을 증여로 본다. 문제는 시가 판단 기준이 단순하지 않다는 점이다. 최근 조세심판 사례에서도 유사 거래 사례가 존재하더라도 동일성이 인정되지 않으면 시가로 인정되지 않는 경우가 확인된다.
여기서 감정평가를 통해 저가양도 대상물의 시가를 확정시켜버리려는 수요가 발생한다. 시가인 감정평가액에서 일정부분 저가양도하는 경우 유사매매사례 등에 휘둘리지 않는 장점이 있다. 또한 저가양도 후 높은 수준의 거래사례가 나와도 이미 감정평가액으로 시가를 확정했으므로 과세 안정성이 확보된다.
둘째, 법인을 끼고 거래하는 구조는 조심해야 할 점이 많다. 특수관계 개인과 법인 간 거래는 더욱 위험하다. 저가양도 이익이 법인에 귀속되는 것처럼 보이지만, 실제로는 주주에게 간접적으로 이전된 것으로 보아 증여세를 과세하는 구조가 반복적으로 인정되고 있다. 특히 영업권, 자산 포괄양도 등에서는 '대가를 받지 않은 부분'이 문제되며 부당행위계산 부인과 증여의제가 동시에 적용될 수 있다.
셋째, 사후 입증에 의존하는 경우는 위험하다. 감정평가 없이 이루어진 특수관계인 간 정한 시가를 기준으로 한 거래는 객관적 근거가 부족하고, 과세당국은 보수적으로 시가를 재산정하는 경향이 있다. 이 과정에서 가산세까지 부과되면 부담은 단순 세액을 넘어선다.
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핵심은 단순하다. "얼마에 거래했는가"가 아니라 "그 가격이 객관적으로 설명 가능한가", "누가 설명해줄 수 있는가"다. 아무래도 특수관계인 스스로가 입증하는 것보다는 감정평가사라는 전문가인 제3자가 입증 시 대외 신뢰도가 높을 것이다.
최근 실무에서는 사전에 감정평가를 통해 시가를 입증하고, 거래 구조를 설계하는 방식이 보편화 되었다. 특히 특수관계인 거래는 사후 대응이 거의 불가능하므로, 거래 이전 단계의 판단이 중요하다. 가격은 숫자지만, 세법에서는 그 숫자의 '근거'가 모든 것을 결정한다. 시장에서는 그 근거를 가장 객관적으로 설명할 수 있는 도구가 감정평가서라고 답을 내렸다. /글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사·행정사