상가·펀드·해외부동산 '눈길'

올해 부동산 투자의 핵심은 세테크다. 부동산 취득에서 보유, 처분에 이르는 전 과정에서 세금이 대폭 강화되기 때문이다. 세금 강화 등 정부의 지속된 부동산 규제책으로 부동산 불패신화에 대한 믿음은 약해지고 있지만 투자자들의 부동산에 대한 관심은 여전하다. 세금 압박은 피하면서 투자 수익은 높일 수 있는 틈새상품을 알아봤다.

올해는 상가 등 임대형부동산이 상대적으로 활기를 띨 것으로 보인다. 주택 및 토지 시장 규제가 강화된데 대한 반사이익도 있지만 장기 투자상품으로 상가를 찾는 수요가 꾸준히 증가하고 있기 때문이다. 직접 투자에 비해 세금 등 부담이 적은 부동산펀드와 복잡했던 절차가 간소화된 해외부동산에 대한 관심도 높아질 전망이다.

안명숙 우리은행 PB사업단 부동산팀장은 "정부 규제로 아파트 투자 환경이 악화되면서 수익형 부동산으로 눈을 돌리는 수요가 늘고 있다"며 "다만 상가나 부동산펀드 같은 수익형 상품은 주택이나 토지에 비해 경기에 민감한 만큼 투자에 신중해야 한다"고 조언했다.

◇세부담 적은 상가에 관심=상가는 주택에 비해 보유세, 양도소득세 등 세금 부담이 적다. 종합부동산세 대상에 포함되지 않는데다 0.25% 단일세율로 재산세만 납부하면 된다. 상가건물의 부속토지는 종합부동산세가 과세되지만 40억원이 넘어야 하고 세율도 주택이나 나대지의 절반 수준이다. 양도세도 일반세율(9~36%)을 적용받을 수 있다. 미등기 전매만 아니라면 장기보유에 따른 공제도 가능하다.

아직까지 상가는 공실률이 높고 분양가 이하 매물이 적체돼 있는 곳이 많지만 역세권과 택지개발지구 내 중심상권의 경우 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 특히 종합부동산세 대상이 아닌 공시지가 40억원 이하 중소형 근린상가는 금리보다 높은 임대수익을 올릴 수 있어 인기가 많다.

하지만 상가는 시세차익과 임대수입이 보장되는 만큼 일반 경기에 민감하다는 점에 유의해야 한다. 내수경기가 침체돼 있거나 주변 대형할인점이 인기를 끌면 업종별로 양극화 현상이 나타날 수 있다. 최근 금리인상 기조가 이어지고 있는 만큼 너무 높은 수익률을 기대하는 것은 바람직하지 않다.

유영상 상가114 소장은 "규제를 피해가는 무풍지대로 알고 상가에 투자했다가 낭패를 당하는 경우가 많다"며 "주택시장 침체에 따른 풍선효과를 기대하기 보다는 경기전망과 입지, 수익률 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 말했다.

유 소장은 또 "용인 동백과 파주 교하, 화성 동탄 등 대규모 상업용지에서 공급 규모를 줄여 후분양제를 피하는 변칙 분양 상가가 많은 만큼 주의가 필요하다"고 덧붙였다.

◇고수익 부동산펀드 잇따라 출시=부동산 직접투자가 부담스러운 수요자들은 부동산펀드로 눈을 돌려볼 만 하다. 부동산펀드는 투자자들이 자산운용사 펀드에 투자금을 맡기면 그 펀드가 부동산에 투자하고 운용수익을 배분하는 간접상품이다. 투자금액에 제한이 없어 소액투자자들도 자금사정에 따라 투자할 수 있다.

8.31대책 이후 주택시장이 침체하면서 최근에는 오피스 빌딩을 매입해 운용하는 실물형 펀드가 늘고 있다. 거래세 감면혜택과 청계천 복원, 뉴타운 개발 등으로 오피스시장이 회복하는 추세인 만큼 펀드별 목표 수익률 달성도 어렵지 않을 것이라는 전망이다.

자산운용사들이 금리 인상에 대응해 고수익 상품을 준비하고 있다는 점에도 주목해야 한다. 지난해처럼 5%대 후반의 저수익형 상품으로는 투자자를 끌어들일 수 없는 만큼 연 10% 이상 고수익형 상품이 잇따라 출시할 전망이다.

우리자산운용은 이달말쯤 목표수익률이 10%를 웃도는 부동산펀드 상품을 내놓을 예정이다. 굿앤리치자산운용도 연 12%를 목표로 하는 고수익형 경공매 펀드를 준비하고 있다. KB·골든브릿지·마이에셋 자산운용 등도 수익률이 7% 이상되는 부동산펀드 상품을 판매할 계획이다.

다만 부동산펀드는 투자기간 중 중도해지 할 수 없으므로 장기적 관점에서 여윳돈으로 투자해야 한다. 주식시장에서 수익증권으로 거래할 수 있지만 주식이나 채권같은 같은 유가증권에 비해 환금성이 떨어진다. 투자 전 자산운용사의 사업능력은 물론 투자대상 부동산의 사업성 여부를 따져보는 것은 기본이다.

◇해외부동산, 새로운 틈새상품 부각=주거용 해외부동산 취득이 사실상 자유화되면서 해외부동산 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 올해부터는 관광비자만으로 주거용 해외부동산을 구입할 수 있고 취득한도도 50만달러에서 100만달러로 확대되기 때문이다. 해외부동산에 대한 관심이 증가하면서 해외부동산 투자를 위한 답사 프로그램도 늘고 있다.

구입 절차도 간편해졌다. 기존엔 한국은행에 해외부동산 구입 신고를 해야했지만 앞으로는 외국환취급기관인 일반 시중은행 어느 곳에서도 해외부동산 취득 절차를 밟을 수 있다. 주택담보대출(모기지론)로 주택 매매자금을 조달할 경우 '거주자의 외화자금차입신고' '외국환은행에 개설된 거주자계정에의 예치' 등 복잡한 서류 대신 부동산취득신고서와 대출관련 서류만 제출하면 된다.

하지만 한국 투자자들의 관심이 높은 미국이나 중국 등 국가는 이미 부동산 시세가 많이 올라 투자 위험이 크다는 지적도 있다. 해당 국가의 부동산 제도와 시장 상황을 정확히 파악하기 어렵다는 것도 투자의 걸림돌로 작용할 수 있다. 전문가들은 현지 시장을 충분히 답사한 후 소액 투자하는 것이 바람직하다고 조언한다. 친인척이나 친구보다는 정확한 투자정보와 법률 조언을 받을 수 있는 전문 업체를 통해 투자하는 것이 좋다.