상가후분양제 시행 1년 '유명무실'

'굿모닝시티'와 같은 사기분양을 막고 투자자를 보호한다는 취지로 마련된 '상가후분양제'가 시행 만 1년을 맞이했지만 제구실을 못하고 있는 것으로 나타났다.

상당수 영세 개발업체들이 '편법 선분양'을 통해 사실상 '후분양제'의 법망을 교묘히 빠져나가고 있기 때문이다.

24일 업계에 따르면 ‘후분양제’는 연면적 3000㎡(907.5평)이상의 상가, 20실 이상 오피스텔등의 대형건축물은 골조공사 3분의 2를 마친후 분양을 하거나 부동산신탁회사와의 신탁계약, 보증보험회사의 분양보증을 받아야만 분양이 가능하다.

후분양제는 지난 2003년 굿모닝시티 사기분양으로 피해자가 속출하자 정부가 재발을 차단키위해 도입됐던 제도다.

이 같은 강화된 분양법(건축물분양에 관한 법률)을 어기고 분양신고 없이 분양한 경우 최대 3년 이하 징역 또는 3억원 이하의 벌금을 부과받을 수 있다.

그러나 전문가들은 '후분양제'시행 이후에도 개발업체가 규제의 틈을 빠져나갈수 있는 헛점이 곳곳에서 드러나 '유명무실'해졌다고 지적했다.

예컨대, 연면적이 3000㎡(907.5평)이상 되는 상가의 경우 후분양 대상이지만 법률상 실제 적용 범위는 바닥면적의 합계가 3000㎡(907.5평)이상으로 규정을 해놓아 개발업체들은 기준 이하의 면적만 분양하고 나머지는 명목상 임대로 돌려놓아 후분양제의 적용을 피하고 있다.

규정상의 맹점을 활용한 편법 외에도 분양성이 좋은 상가의 개발업체 경우는 ‘청약’ 또는 ‘입점의향서’를 통해 투자자들을 유인하고 있다.

실제로 수도권 D택지개발지구내 일부 상가는 토지허가사용승락이 떨어지기도 전부터 선분양에 나서 투자자들을 모집하고 있다.

특히 택지개발지구내 경우 편법 선분양은 목 좋은 상가의 선점을 노리는 투자자들의 투자심리와 개발업체의 분양률 상승이라는 이해관계가 맞아떨어져 상호 제도적 무시를 용인하고 있다는 것.

업계에서는 현재 입주를 앞두고 있는 후분양제 해당 상가를 제외한 보증보험회사의 분양보증과 부동산신탁회사와 신탁계약을 맺고 분양하는 업체가 얼마 안된다는 점을 감안하면 선분양 업체의 수는 꽤 있는 것으로 분석하고 있다.

하지만 이 같은 편법 선분양이 개발업체들만 탓할 수도 없다는 게 관련업계의 지적이다. 영세업체들의 경우 오히려 후분양제 시행이후 시공사들의 지급보증과 신탁사의 기피로 이어지면서 정상적인 분양에 나설수 없게된 원인도 있다는 것이다.

분양과정의 투명성과 거래안정성의 확보를 통해 피분양자의 권리를 보호한다는 취지가 무용지물이 된 셈이다.

상가뉴스레이다의 박대원 연구위원은 "투자자 입장에서는 정부의 후분양제 개선책이 나오기 전까지는 토지등기부등본, 건축허가는 물론 분양신고번호등의 공부 확인만으로도 편법 선분양 상가를 식별할수 있으니 이점을 유념해야 한다"고 말했다.