3억원 이상 아파트 대출 DTI 40% 수준 적용 원칙
금융감독원이 31일 내놓은 '주택담보대출 여신심사체계 선진화 방안'은 주택담보대출에 대한 여신심사체계를 담보위주에서 채무상환능력 위주로 전환하는 내용을 담고 있다. 현재 투기지역 및 수도권 투기과열지구 6억원 초과 아파트의 신규구입자금에 적용하는 총부채상환비율 (DTI) 규제 대상을 확대하고 소득대비부채비율 등 다른 지표도 함께 고려하는 것이 골자다.
다만 정부의 직접규제가 아니라 감독당국이 '기본 원칙'과 '모범규준'을 제시하고 은행이 자율안을 마련해 시행하는 방식이어서 구체적인 적용안은 은행권 논의를 거쳐 2월말께 윤곽이 나올 것으로 보인다.
◆채무상환능력 우선 심사
이번 방안이 시행되면 은행들은 주택담보대출의 심사승인시에 소득 등 채무상환능력, 전반적인 신용도, 담보를 비롯한 2차상환 재원 등 차주의 제반리스크 특성을 종합적으로 고려해야 한다. 특히 소득 등 차주의 채무상환능력을 우선 고려해야 한다.
또 변동금리대출의 경우에는 잠재적 금리상승에 따른 상환부담 증가 가능성까지 포함해 차주의 채무상환능력을 평가하도록 했다. 원금상환 유예형 대출의 경우 원금상환 개시 시점의 상환금액 증가가 차주의 상환능력에 미치는 영향도 고려해야 한다. 소득신고 및 입증의 책임은 원칙적으로 차주에게 있다.
다만 금융기관은 차주의 소득정보의 신빙성을 최대한 확인해야 한다. 또 금융기관은 차주의 소득, 자산보유 수준 등에 대한 입증 및 확인을 위한 구체적인 절차를 수립 운영하게 되며 소득확인 및 검증 결과는 대출서류와 함께 보관 유지해야 한다.
증빙 등에 의한 객관적인 확인이 곤란해 신고소득을 기초로 대출을 취급하는 경우 금융기관은 소득정보의 적정성 여부를 최대한 검증해야 하며 이를 위한 명확한 기준을 설정 운영해야 한다. 이 경우에는 대출한도, 금리, 상환방식 및 사후관리 등에 대한 기준을 보다 엄격하게 적용하도록 했다.
◆3억원 이상 아파트 대출 DTI 40% 수준 적용 원칙
이번 방안은 오는 3월부터 투기지역 및 수도권 투기과열지구 아파트 담보 신규대출에 우선 적용된다. 사용되는 채무상환능력 평가 지표는 △현재 투기지역 및 수도권 투기과열지구 6억원 초과 아파트의 신규구입자금에 적용되고 있는 DTI 외에 △소득대비부채비율 △자체개인신용평가 등급(CSS) △외부 크레딧뷰로(CB) 평가 자료 △금융자산 등 기타 상환재원 등이다.
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은행들은 절대적인 단일기준이 아닌 이들 채무상환능력 지표들을 종합적으로 감안해 자율 운영하게 된다. 다만 모범규준에서 DTI와 소득대비부채비율 적용 원칙은 제시됐다. 이에 따르면 그동안 DTI 규제가 적용되지 않던 6억원 초과 기존주택을 담보로 한 신규아파트 대출과 3억~6억원 이하 모든 아파트 신규대출에 대해서는 대출금액이 1억원을 초과할 경우 DTI 40% 내외가 적용된다.
원칙적으로 40%를 적용하되 소득대비부채비율 등 다른 상환능력 지표 등을 감안하 다소 조정할 수 있다. 현재는 아파트 가격이 6억원을 초과하는 신규구입자금 대출의 경우에만 DTI 40% 규제가 적용된다. 3억원 초과 아파트담보 신규 대출이라도 대출금액이 5000만~1억원이하일 경우에는 60% 이내로 DTI 기준이 완화 적용된다.
3억원 이하 아파트 아파트는 원칙적으로 대출금액이 5000만원 이상일 경우 DTI 60% 이내를 적용하되 국민주택규모 이상이고 대출금액이 1억원 초과할 경우에는 40% 수준 내외가 적용된다. 다만 서민 실수요 대출의 피해를 막기 위해 대출금액이 5000만원 이하인 주택대출은 주택시세에 관계없이 DTI 적용이 배제된다. 소득대비 부채비율은 400% 내외를 모범규준으로 제시했다.
◆자영업자 소득입증 차주 희망 따라 선택
자영업자의 소득증빙은 세무서 발급 소득금액증명원, 공공기관 발급 사업소득원천징수영수증 등 객관적 자료나 자기신고 소득 중 차주가 원하는 방식을 택하도록 했다. 다만 자기신고 소득의 경우 은행이 검증해야 한다. 선진국의 경우 자기신고소득을 기준으로하는 경우 DTI 5%를 차감 적용하고 있다.
소득 검증은 △업체의 업력, 위치, 규모 등 객관적 확인 가능한 사실이나 신용카드 매출액, 은행 입금내역 등 현금흐름 입증자료 △국민연금관리공단 고시 표준소득월액표, 통계청고시 지역별 업종별 매출영업이익률 통계 또는 국세청 고시 업종별 경비율 등을 이용한 추정 △은행 자체 금융거래 기록 등 보유정보 또는 신용정보회사의 데이터를 기반으로 통계적 모형을 개발해 활용하는 방안 등을 통해 최대한 합리적으로 검증하도록 했다. 다만 자영업자의 사업자금은 기본적으로 기업대출로서 DTI, 주택담보인정비율(LTV) 규제를 받지 않고 대출이 가능하다.
◆영세창업자 등은 최저생계비에 이한 소득추정도 고려
영세창업자, 비정규직 근로자 또는 긴급생활안정대출은 소득 입증, 검증 등의 절차는 자영업자와 같다. 다만 주택담보 외에 소득입증이 극히 제한적인 경우 여신심사승인권자의 판단에 따라 도시가계 최저생계비에 의한 소득추정 등도 고려 가능하다. 최저생계비(4인기준 월 120만원) 기준 DTI 40% 적용시 대출가능금액은 5400만원 수준(만기 15년, 금리 연 6.8% 가정)이다. 다만 차주의 상환의지를 담은 확약서 징구 등 자금용도 및 자금소요규모 심사를 철저히 하고 담보자산의 처분 등에 대한 채무상환계획 포함하도로 했다.
사회초년자, 고령자 등 소득 변동 가능성이 큰 차주들은 소득 또는 고용의 안정성과 함께 적절한 검증 절차를 거쳐 향후 소득의 변동 가능성을 추가 감안할 수 있도록 했다.
◆전국 전주택, 비은행권으로 점차 확대
은행들은 이날 발표된 기본원칙과 모범규준을 중심으로 주택담보대출 여신심사체계 개선을 위한 세부시행방안을 2월 중에 마련하게 된다. 그리고 제도 도입을 위한 각행 내규 반영 및 시스템 보완을 거쳐 오는 3월2일부터 투기지역 및 수도권 투기관열지구 아파트 담보 신규대출에 대해 우선 도입하게 된다. 다만 2월 중에는 각행 자체 시안(試案)을 중심으로 시험 운영할 예정이다.
금감원은 3월 중 여신심사체계의 내규 반영상황 등에 대한 서면 점검을 실시하고 2/4분기 중 여신심사체계 구축현황에 대한 현장점검 지도에 나설 계획이다.
또 비투기지역, 수도권 이외 투기과열지구, 아파트 이외 주택 등에의 확대 적용은 은행권이 자체적으로 로드맵을 마련해 추진하도록 했다.
비은행권으로의 확대 여부 및 시기는 은행권 시행 결과, 비은행권 수용 능력, 금융시장 상황 등을 종합적으로 감안해 신중히 결정한다는 방침이다.